青岛某地产策划方案DOC9(1)

一、青岛及房产市场概述（一）、青岛概况青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”的独特地理格局，造就了青岛海洋性气候的特点，冬无严寒、夏无酷暑。青岛市是我国东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地，我国五大港口之一，全国15个副省级城市之一，计划单列城市。青岛是一座海洋科技城。辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。2003年底，全市共有720.68万人，其中，市区246.77万人，其中市内四区登记暂住人口（1个月以上者）25.39万人。青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。五四广场成为青岛市新市区的标志。“花中皇后”月季为青岛市花，山茶也是青岛市花之一。市树为雪松。“相约奥运，扬帆青岛”，青岛成为北京奥运伙伴城市，令青岛成为世界的聚焦点。综合经济青岛市国民生产总值居山东省首位，综合经济实力在全国城市位居11位。居民生活人均可支配收入到2003年底已达10075元，恩格尔系数降至40%以内（60%以上为贫困；50％-60%为温饱；40％-50%为小康；40%以下为富裕）。在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降，而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的温饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变。1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大据抽样调查资料显示，2003年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入28208元，10%的最低收入户人均可支配收入3263元，高低收入户收入之比为8.65：1，比2002年进一步扩大。2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别住房制度的改革，商品房市场的发展，使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权。调查发现，由三成的城市居民家庭购买了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭拥有了售后住房产权，拥有房产的居民家庭达到98.0%，但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别。其特征之一，绝大多数高收入家庭购买了商品房，大多数中等收入家庭拥有的是售后住房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产；特征之二，高收入家庭购买的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭购买最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭则大多购买50-80平米的住房；特征之三，有30%以上的高收入家庭拥有两处以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26%和16%，绝大部份的低收入家庭仅有一处住房。随着城市居民生活质量的改善和提高，房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产，不同收入阶层居民家庭房屋资产价值的差异，进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距。3、不同经济类型、职业和行业的收入差距也在扩大改革开放年以来，各行各业的收入都有不同程度地增长，但行业间收入的档次拉开了较大的距离。从统计看，国有企业、集体企业、和其它单位的平均工资比2003年为1：0.47：0.61。调查资料显示，以户主收入为主要经济来源的家庭，由于户主的职业不同，家庭的收入状况差异显着。在高收入家庭中，户主的职业集中在各类专业技术人员、效益好的企事业单位办事人员、私营企业主及国家机关企事业单位负责人等；低收入家庭中，户主大都是以工人、服务性工作人员和商业工作人员或是退休人员、失业协保人员。据此看来，从大的方向上本案作为商品房项目与一、二期不同，应该以中等收入家庭一次二次置业为主，吸纳部分低收入家庭一次置业，吸引部分看好本区域升值潜力的高收入家庭三次四次置业。由于项目（含三期、四期）体量较大，兼顾定位的逐步提升和项目的持续发展，推广策略上受众的设定不应局限于李沧区本身，可以李沧区中高收入家庭为主，广泛吸取市内其它三区置业投资人士，尽量避免目标客户群定位狭窄，造成市场空间狭小，增加后期操作难度。（二）、青岛房产市场概况1、房产开发相关数据房地产开发投资03年03年同比增长（%）04年1—11月04年同比增长（%）施工面积1747.723.11957.231.3＃住宅1417.031.41575.729.9竣工面积537.82.8411.256.2＃住宅453.318.1318.742.1销售面积453.25.6384.839.4＃住宅402.79.1324.733.3销售额（亿元）106.515.8109.761.4＃住宅92.024.584432004年一至三季度累计，全国房屋销售价格平均较去年同期上涨9.4%，青岛市的涨幅为13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点，仍列全国三十五个大中城市第七位。排在上海、沈阳、南京、重庆、天津、宁波之后。从2004年三季度各楼盘的开发情况看,住宅商品房开发大多集中在市南区的宁夏路以北和市北区的东部一带三级地段区域，价格在每平方米5500元至6500元，房价比去年同期上升20%左右，且多为高层住宅，而多层住宅的楼盘开发较少。如位于宁夏路的万事兴家园多层砖混住宅商品房，去年开盘起价为每平方米5300元，今年该楼盘房屋售价已达到每平方米6780元，价格上涨20%之多。位于五、六级地段市郊的李沧区的房价也由去年的每平方米3000元上升到3600元，较去年也升高20%。2、居民住房状况青岛市民住房条件明显改善。到2003年底，城市居民人均现住房建筑面积为20平方米，比20年前的7平方米增加了两倍多，绝大多数住上了设施齐全、水电气配套、拥有自主产权的单元房。到2003年底，居住成套住房的家庭占85.9%，拥有自主产权住房的家庭占86.9%，使用燃起的家庭占99%以上，冬季享受到集中供热和使用空调取暖的家庭占48%。3、房产市场特点A、房产市场相对规范、成熟度较高。因着青岛独特的城市发达程度和经济状态，青岛房产市场起步较早发展较快，成为山东省房产龙头，成熟度极高。表现在三个方面。一是新的土地审批制度较早在青岛实施，经过几年的运行，土地招拍挂成为青岛唯一的土地出让途径，较好地规范了土地市场和开发经营活动，确立了公平的市场竞争秩序，并使开发向着规模、品牌靠拢。海信地产的大规模圈地可以视作开发资源二八定律的有力表现。二是有序、高层次的开发促进了青岛地产的极大活跃，不仅拉动了本地买方市场，而且吸引了大批外来投资置业者融入这片热土。三是青岛及时启动了经济适用房工程，大量不间断的适用房建设极大满足了低收入家庭的住房需求，同时丰富了青岛房产市场层次，避免开发失衡，使青岛房产稳定健康发展。仅仅从青岛销售价格涨势就可见一斑。B、市场层次分明，区域性强。青岛是一个极具历史和个性的城市，青岛房产的市场特点也极其明显。地域上，由于历史发展、环境资源和城市规划的原因，市南区、崂山区以及市北区房产市场高度发达，无论房产投资开发和买卖市场均呈现一派繁荣景象，以高层、高价为主要特征。其它区（包括李沧区）由于配套、环境等原因房产市场起步较晚，且大多初期以经济适用房为主体，逐步向商品房开发过渡，从长远看开发运作、升值空间较大。价格分布上，青岛市形成了梯次分明的落差格局，从崂山区、市南区沿海地带到市北区再到四方区，接下来是李沧区依次以2000元/㎡为级差呈南高北低态势。本项目位于青岛房产市场末端区域，但具有一定的升值空间。因而在本项目发展定位、策略推广上要兼顾其在整体市场格局中的现实位置和作为上升区域中的高品质项目可持续发展性。C、市场需求旺盛。遍观山东，从来没有一个城市具有青岛这样的旺盛需求力。虽然近几年政府加大了经济适用房开发力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房开发面积进一步扩大，供给速度似乎仍有跟不上需求增长的趋势，可以用购销两旺来形容房产市场。旺盛的购买力从哪里来？？答案很明确。一是市场的成熟运作、良性开发；二是地区经济的强大、居民购买力的坚挺、收入预期的利好；三是城市魅力和开发热潮吸引外来人员包括务工务商和投资客的青睐。炒作泡沫在这里并不多见，价格比较遵循价值体现原则。D、整体运营水平较高，特色鲜明。市场规范必然带来理性的开发。无论从土地的获取、产品塑造、项目定位还是规划建设、营销推广等等各个环节，青岛开发商表现出了极高的专业水准，充分体现了项目所具备的地段、环境、建筑、景观、营销力……方方面面的整合营销效力。在营销推广上应当说已经形成了青岛特色，与省内其它城市不同，青岛房产发展到今天，其营销层面已经摒弃了泛泛而论，更加注重人的工作、学习、生活等因素，定位的层次感、诉求的针对性，无一不体现对人的心理需求的重视和把握。这也是外来置业增多不可忽视的原因之一。二、李沧区及房产市场概述（一）、李沧区概况李沧区位于青岛市区北端，辖11个街道办事处。东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。具有较强的辐射带动能力,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。也因此造成区域商务商业、文化娱乐、综合服务等生活性配套弱的先天不足，生产总值虽然高于市南、市北、四方，居住适宜指数却不能相提并论。李村城区内的北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。李沧东部开发区（含中国民营企业家青岛创业园、山东省华侨华人青岛创业园）占地34平方公里,是青岛市市区内唯一一块可供大面积开发的投资宝地。按青岛城市规划，自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心，并建成市级商贸区，三大蔬菜集散中心之一。在沧口城区内的振华路建设形成青岛15个分区级商业街区之一。以现沧口体育场为基础建设李沧分区体育中心。从李沧区和市政府规划看，未来李沧区中心仍在李村城区，本项目所在的沧口城区将会在一段时期内较多的保持老工业区和配套旧居住区的面貌，短时间内很难有比较大的改观，因而就限制了沧口城区内房产开发品次的提升，较大的突破需要项目自身竞争力的整合提高。（二）、李沧区房产市场概况1、开发概况序号案名地址起价均价户型面积开发性质备注1北苑风景振华路原3500商品房结案2永馨苑永平路北段3400商品房结案3胜利花园胜利桥38003400商品房结案4永平家园四流中路38004000商品房在售5百通馨苑金水路3400元80—150商品房在建6南岭风情重庆中路北部规划中商品房规划1天惠府书院路315561—145经济适用房在售2晟业家园长岭路未开盘78—120经济适用房在建3聚富苑夏庄路北段未开盘104—140经济适用房在售4金水翠园金水路2540经济适用房在售5福林苑小区青山路未开盘60—128经济适用房在建6金秋小区巨峰路2890经济适用房在售7华易.春之都书院路2880125—140经济适用房在售8广业小镇延寿宫路2500118—138经济适用房在售结案的经济适用房：西山小区、馨苑小区、振华苑、升平路小区、同盛园。在建未售的旧村改造项目：新俪都花园（兴国二路附近）、楼山南侧项目。2、特点A、市场层次较低，发展空间大。在青岛房产发展历史上，李沧区是继浮山后板块更大的经济适用房集中地，建成、在建、规划的经济适用房规模空前，商品房建设销售也就是近两年的事情，且整体层次偏低。截至目前，仅仅有屈指可数的几个中小型楼盘。这对区域商品房的层次提升是不利的，当然惟其如此，对于某一个案的开发运作也是一个不可多得的机缘，更容易占据区域市场制高点，领袖群伦。B、商品房市场方兴未艾，开发水平较低。从可见的楼盘看，沧口城区开发的楼盘规模整体偏小，规划档次偏低。小型项目自不待言，就是中等规模（约13万㎡）的北苑风景项目连像样的规划布局、园林景观等也难得一见，从一定程度上就是延续80年代排排坐的格局，但是其销售速率极高。据此可以看出一个问题，就是市场需求大，区域商品房供应偏低、严重不足，包括建设、（不公开）认购中的永平家园同样反映出这种市场状态。3、趋势规划中，三零八国道东、九