XXXX年第10期房地产业要参

1会员资料仅供参考房地产业要参住房和城乡建设部政策研究中心主办2014年03月10日（第10期）本期要目楼市格局应“看中间”2近200亿房地产产权项目挂牌待售42014是中国购房焦虑年7房地产业迎来产业地产时代10住房公积金管理中心升级11楼市调控应转为防范房价下跌162013年1-12月云南省房地产市场运行分析17“以房养老”国外遇冷21每周报告：2013年1-12月房地产开发投资情况分析本期重点2013年1-12月，全国房地产开发景气水平基本维持在97左右，房地产开发投资增速始终维持在20%左右，12月份全国70个大中城市房价环比涨幅延续趋缓走势，环比涨幅进一步回落。进入2014年一季度，中国的房地产市场出现了许多新的变化。其中最引人关注的就是市场出现严重分化；一是土地市场与商品房市场冷热差异；二是区域市场的分化；三是房地产企业集聚度加剧造成的分化；四是房地产企业多元化发展；五是思维的分化。2本周分析楼市格局应“看中间”杭州楼市“一声咳嗽”，全国楼市会“感冒”？一时间，“楼市崩盘论”甚嚣尘上，而且无不将杭州作为例证，一场“看空者”的反击战正在打响。当我们谈论“中国楼市”的时候，首先要做的是适当分类。根据城市大小及其在中国经济版图中的重要性划分是较为流行的作法。在这个意义上，一线，二、三线，三、四线城市的划分成为考察中国楼市最基本的标尺。尽管有此划分，但当人们谈论楼市的时候，却更习惯于整体性思维，动辄就是“中国楼市还要再涨十年”、“楼市将崩溃”等等，这样整体性判断却让社会对楼市格局的看法更加片面与分裂，成为造成误解的根源。如果不是有意视而不见，当前楼市“两头小、中间大”的格局是显而易见的。即房价过快上涨和较大幅度下跌的城市占比很小，过快上涨的无非北上广深四个一线城市和个别二线城市，“跌跌不休”的说来说去也就温州、鄂尔多斯等数得过来的几个城市，更多的城市房价保持平稳或微涨状态。以2013年房价走势为例，北上广深四个城市房价涨幅超过20%，温州等少数城市房价下跌，其他的600多个城市房价平均涨幅不超过5%。尽管楼市格局如此，但在日常讨论中，“两个小头”却被错位地当成是楼市的主流。看涨者、开发商不正是借一线城市房价上涨来影响公众预期吗？看跌者不也是从个别房价下跌城市来得出“楼市崩盘论”的吗？没有哪个领域将“以偏概全”表现得像在楼市观察中这样贴切。当然，个别城市的房价波动有其趋势性，但忽略为数众多房价趋稳的城市而紧盯着个别房价波动较大的城市，却非理性之举。楼市格局“看中间”应该成为观察、谈论中国楼市的基础。唯有此，才可能发现“楼市暴涨论”“楼市崩盘论”中隐含的误解。当绝大多城市房价趋稳、投资隐匿的时候，如何能得出房价暴涨与楼市崩盘这样极端的结论？另一个被广为传播的误读是楼市调控成“空调”，实际情况如何？在持续的“增供限购”政策作用下，大多数城市房价维持在平稳水平，房价过快上涨的城市只是少数，不少城市还在为高企的库存发愁。楼市远未到健康发展的程度，然而这并不妨碍我们认识一个真实的中国楼市格局。无论看涨者和看跌者找到多少理由支持自己的观点，楼市的大格局就摆在那里。中国楼市的参与者都知道，楼市趋势的继续或反转并非来自市场或他们的本期评论3预测，而是来自于政策。于是乎，各色看法、判断甚至惊人言论无不是裹挟着民意打“影响政策”的主意。事实清楚不过，在认清楼市格局的基础上，保持政策连续性、稳定性是当前稳预期稳房价的关键一招。而长期来看，让市场起决定性作用，无可避免地将成为中国楼市发展的方向。◆国务院批复不动产登记联席会议制度据国土部网站消息，国务院批复统一建立不动产登记工作部际联席会议制度。根据批复内容，该机制主要是协调解决不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题；研究提出不动产统一登记制度建立的工作思路和政策建议；协调不动产统一登记工作的宣传和舆论引导；研究不动产登记条例及相关法律法规的起草修订；完成国务院交办的其他事项等。联席会议由国土资源部、中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等9个部门组成，国土资源部为联席会议牵头单位。◆2月全国主要城市楼市成交同比下调中原地产研究中心的统计数据显示，2月份，重点监测的全国主要54个城市新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比2013年2月份下调13.8%。环比1月份下调幅度则达到35%左右。从城市来看，据伟业我爱我家市场研究院等机构的数据统计，2014年2月份，北京全市新建商品住宅（含保障房）网签总量为2221套，环比上月下跌68%，与去年2月同期的网签量相比下跌了59%，交易量创近7年来新低。剔除保障房后，2月份北京全市纯商品住宅交易量为1525套，环比上月下跌69%，与去年2月同期的交易量相比下跌了64%。在价格方面，中国指数研究院近日发布的《2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，但涨幅较上月缩小0.09个百分点。◆全国人大正推进房地产税立法，试点扩围或暂缓房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。日前，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。傅莹的表态对于房地产税立法来说，是积极的信号。与此同时，房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。房地产税与之前的房产税概念并不完全相同，在立法之前，房产税试点扩围或暂缓。一周提示4近200亿房地产产权项目挂牌待售中小房企或断臂求生本刊综述房地产公司股权转让成为近期产权市场的热点。北京产权交易所、上海产权交易所数据显示，目前这两家交易所挂牌的房地产类项目达43宗，市值合计近200亿元。分析人士认为，在这波楼市低潮期中，区域布局集中、信贷资质较差的中小房地企业将首当其冲。随着三四线城市楼市风险的加大，部分房地产企业的资金问题今年可能会凸显，行业并购重组的步伐也将加快。近200亿房地产产权项目挂牌待售房地产公司股权转让成为近期产权市场的热点。近期上海华江建设发展有限公司、宜春赣铁置业有限公司、南京中储房地产开发有限公司、上海众弘置业发展有限公司等多家公司股权、债权项目转让，多数公司是为开发房地产项目而设立的项目公司。由于资金链紧张、开发经验不足、完工期限将至等种种原因，这些公司的股东不得不通过股权转让的方式寻求更具实力的接盘方。目前在北交所挂牌的房地产类项目达27宗。今年以来挂牌的项目达19宗。业内人士估算，当前北交所正在挂牌的房地产类项目市值合计超过百亿元。上海产权交易所目前挂牌的房地产类项目达到16宗，市值合计接近百亿元。历史数据显示，最近几年来，在各大产权交易所中，房地产类股权转让的金额、宗数保持较大规模。从2011年开始，房地产类股权月度平均交易规模达百亿元，年度交易规模超千亿元。中原地产首席分析师张大伟分析，目前房地产市场主流尚处于上涨过程中，房地产股权价值仍较高，所以总市值较高。中小房企最“受伤”据国家统计局数据，去年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。业内人士指出，虽然房地产业的整体资金状况仍较好，但企业间已开始出现分化，虽然大型房企普遍“不差钱”，但一些中小房企已陷入资金困境。去年年初“新国五条”出台以来，金融机构对房地产贷款的审核日趋严格，房地产企业的融资环境一直不佳。其中，中小房企的贷款资质较差，与大房企相比更不容易获得银行贷款，部分小企业已多年无法从银行获得贷款。在近期的“停贷风波”中，虽然各家银行公开表态称并未收紧房地产信贷政策，但总体而言，融资环境难有明显改善，且有进一步收紧的可能。至于房地产企业其它常用的融资渠道，信托、私募等融资方式的成本高企，海外融资不仅更复杂，投资者对于行业风险更敏感。一些中小房地产企业的资金紧张状态始终无法缓解。国际评级机构标普于今年初指出，对一些中小房企而言，银行贷款无疑是其主要融资来源，但在目前银行贷款趋紧的同时，中小房企今后在信托融资方面也可能会面临更严格的监管和限制。就销售回款而言，去年下半年以来，三四线城市楼市的风险加剧，部分房地热点分析5产项目陷入滞销困境，导致相关的区域性小型房企迟迟无法完成回款。分析人士认为，今年局部区域的风险可能加剧，这些房企的日子恐怕更加难过。并购重组或加速在经历了去年的销售旺季后，房地产企业面临的生存环境正在发生变化。多位业内人士表示，房地产业的“黄金十年”已终结，未来房地产蛋糕很难进一步做大，房地产市场将逐步从增量市场转向存量市场。根据兰德咨询发布的报告，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将持续下去。预计到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力进一步呈现加剧分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业需要调低盈利目标。与这一趋势同步的是房地产行业并购整合的加速。上述报告显示，截至去年底，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万家，比2010年减少36.6%。预计未来3年内还将有30%的企业出局，其中以中小房企为主。中原地产张大伟认为，杭州市、常州市等地部分房地产项目下调售价以及多家银行传出收紧房地产贷款的消息，已经使得房地产行业的信心出现动摇。未来类似的警示信号将更加频繁地出现，可能加剧房地产行业并购重组的步伐。三四线楼市疲软呈蔓延之势大跃进式狂飙酿苦果本刊综述多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。业内人士分析，三四线城市的楼市下滑是一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。三四线楼市暴露的危机警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头，破解三四线楼市困局迫在眉睫。三四线楼市疲软呈蔓延之势今年1月，与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷，多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。如，淮安是苏北地级市，该市市区人口不足60万，近年来却涌入380多家开发商，而实际上有200家左右这个市场就饱和了。常州去年原本计划大量推地，但乏人问津，最终只完成了当年计划卖地目标的一半。6房地产“大跃进”扭曲供求关系业内人士分析，三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。据中国指数研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万－8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。土地放量后，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市，市区超千万平方米的大盘就有三个。克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7