房地产定价员入门培训之房屋价值点

Contents目录总均“四大天王”价值“七仙女”总均“四大天王”价格成本政策市场区位“成本”天王“市场”天王“区位”天王“政策”天王眉清目秀成本天王一切不以赚钱为目的的商业行为都是耍流氓！都是犯罪！利润成本收入价格*面积公司期望值公司期望的保底利润是一定的，可售面积也是一定的，那么，成本与价格的关系就是相关联的举例一：项目A预计总成本5个亿，公司期望保底利润5000万元，项目可售面积5万㎡，那么该项目保底售价不能低于11000元/㎡；项目B预计总成本8个亿，公司期望保底利润仍然为5000万元，可售面积5万㎡，那么该项目保底售价不能低于17000元/㎡；上述案例项目A与项目B公司期望利润和可售面积是一致的，由于B总成本较A高了3个亿，所以保底售价B较A贵6000元/㎡问题：假如项目A预计总成本4个亿，公司期望保底利润4000万元，项目可售面积5万㎡，那么该项目保底售价不能低于？元/㎡；项目B预计总成本10个亿，公司期望保底利润为1亿元，可售面积11万㎡，那么该项目保底售价不能低于？元/㎡；手持宝剑市场天王上海南京西宁哪个城市的房价高？市场是影响价格的主要因素供给需求市场X因素（一）：供需关系市场X因素（二）：经济发展水平（购买力）需求必须站在经济条件的基础上来衡量，住茅草房的也有在大上海购房的需求，但是买不起，所以这部分需求是没有意义的大上海的房价为什么最贵？需求端•全国的有钱人绝大部分都有在上海购房的需求供给端•上海城市面积是固定的，每年的供应量就那么点购买力•全国经济水平发展最高的城市张牙舞爪区位天王项目A项目C项目B项目A位于上海市静安区，均价94000元/㎡项目B位于上海市浦东新区，均价35000元/㎡项目C位于上海市金山区，均价11000元/㎡区位因素只有站在同一市场环境下比较才有效其他要素相同的情况下区位越好价格越高区位包括但不限于交通、配套、距市中心的距离西宁的市中心房价怎么也比不上上海金山区的房价金山区的超豪别墅未必比静安区的高层洋房便宜位于城市主发展方向上的项目也可能比老城区贵轻抚琵琶政策天王小时候看西游记《大闹天宫》那一段，孙悟空都难以忍受广目天王的琵琶声，杀人于无形2017，限购的大旗插满全国各地1、政策因素一般是阶段性的，但是影响是巨大的；2、“与天斗，与地斗，不与政府斗”总结市场是整体价值的决定因素，成本是基础，不考虑市场接受度，建立在成本基础上的价格是站不住脚跟的，成本高也有可能是公司成本控制不行，或者是决策错误，拿地价格拿高了，将公司的管理问题和决策失误体现在房价中由消费者买单消费者是不会接受的。价值“七仙女”你最喜欢哪个？景观朝向楼层单边户型附加值不利因素端庄贤良的“景观”大姐指出该项目景观位置最好的区域红色区域对一线江景，黄色部分对园景，紫色区域对绿化带红色紫色黄色景观的重要性海景房筒子楼景观的重要性普通园景山景房不考虑价格因素你希望住在哪里？傻子都知道喜欢住海景房或者山景房，孬子才喜欢筒子楼，实在买不起那就住普通园景水体—山体—园景—“负景”端庄贤良的“景观”大姐指出该项目景观位置最好的区域红色区域对一线江景，黄色部分对园景，紫色区域对绿化带红色紫色黄色WHY?楼间距（视野）楼与楼之间是大花园，视野开阔，前后楼之间通话都要靠打电话，想看到对面得举望远镜楼间距（视野）楼与楼之间还是楼，从这幢楼的窗户可以直接看到对面楼的卧室，这边炒什么菜味道都飘到对面去了景观是单套价值的基础要素，同一小区不同景观价格差异很大练习题：将十里江南项目景观差异分类出来大气可人的“朝向”二姐——洋房：指客厅/主卧阳台的方向图1图2☆太阳直射点移动日出日落太阳移动轨迹为什么说在我们国家北方人买房子普遍认可南向，而广东人和海南人买房子对南向不是那么在意北回归线相对我国的位置▲相对来说即使广东和海南购房不是很在意朝南还是朝北，但是中国陆地领土内所有的地方都是南向阳光接受度高，因为我国没有一块陆地领土位于赤道以南；▲朝东朝西朝北并非完全不能接受，如果面对的是特殊的优质景观（比如江景），也会有朝东朝西的房子▲南向不一定是面对正南，一般南偏东或者南偏西都可以接受的一楼和顶楼，哪层更贵？天生丽质的“楼层”三姐一楼的弊端：潮湿、发霉、蚊虫多顶楼的弊端：漏水、冬冷夏热不吉利数字▲不考虑其他因素的情况下除了顶楼以外楼层越高越贵（超高层高到一定程度开始递减）；▲一楼潮湿发霉的情况大部分位于南方，北方由于气候干燥不会出现这样的问题；▲不吉利数字因地方而异；含蓄婉约的“单边”妹AB图中框出的两幢楼户型一致、楼层一致、景观一致，A幢左右两边无其他楼幢，B幢东边有另一幢楼，相比较而言，A幢东边户的视野肯定比B幢东边要开阔，所以A的东边会比B的东边略贵温柔娇小的“户型”五妹户型方正南北通透多开间朝南户型界的“BUG”通透性通透性此路不通畅通通透性上述两种户型格局看上去相似，其实差异性很大，左边的是中间户，南北不通透；右边的客厅和厨房是通透的，通风性好，即使不考虑边户因素右边也比左边贵（同一楼幢同一楼层）通风性强的好处：通过门窗自动调节室内温度，节省空调费用；室内浑浊空气排出、不易滋生病菌、采光性利用率红色阴影部分面积浪费了，对于小户型而言任何一平米都是可贵的利用率边边角角的地方少除非设计师脑抽了在能取光的面故意不设计窗户方方正正的家具都好摆得房率建筑面积115㎡套内面积100㎡建筑面积115㎡套内面积90㎡思考草泥马户型的优缺点？习题：调皮可爱的“附加值”六妹顶层送露台、平台顶层送阁楼首层送花园送地下室对于附加值都是高高兴兴的泼辣任性的“不利因素”小妹总结1、每个因素都是相互独立，但又不是单一存在的，在考量某一因素的时候不要考虑其他因素，比如考虑景观是就仅仅盯着景观，不要考虑户型、楼层等；2、每个因素的值都不是固定的，根据实际情况确定；3、每个值都是相对值，同样是江景，宜昌的江景房和上海的江景房相比肯定不能是一个价