XXXX年房地产国八条上海重庆房产税试点办法解读_中指_15页

事件：2011年1月26-27日，国办发1号文（“国八条”）政策出台，上海、重庆分别出台房产税试点办法，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，揭开了2011年继续加强房地产调控的序幕。“8”——国八条（国办发1号文）要点：z首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。z行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市甚至更多城市都将限购）。z金融、税收手段全面升级。“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。z落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发1号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证相关政策的严格执行。“2”——两地房产税试点办法要点：z上海仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低。上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。z重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。国八条、上海重庆房产税试点办法解读8+210——政策组合力度远胜“国十条”，短期内市场变化不可避免中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组22001111年年11月月2288日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报中中国国指指数数研研究究院院2中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组影响解读（“8+210”）：z8+210——政策力度远胜“国十条”，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化。“国八条”、上海重庆两地房产税试点办法连续出台，各项调控较2010年4月出台的“国十条”更加严厉，将形成“8+210”的政策合力。此外，中央政府“提前”发布政策（春节前而不是3月两会后），表明中央政府对2010全年宏观经济增长数据较为满意，同时也有利于政策影响在春节前后的传统淡季期间逐步释放，并能充分彰显政府推进房地产调控、遏制房价的决心，标志着调控政策的进一步升级和深化。z短期市场量价将受到显著影响，2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大。此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期。随着限购范围扩大至35个大中城市（2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010年北京、上海降幅超过30%），带动全国销售面积下降。限购城市的房价可能出现结构性下跌，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。z短期行政调控房价、限购与中长期税制改革相结合，房地产市场运行格局将发生显著变化。“国八条”首次明确提出“房价控制目标”，并制定了严厉程度前所未有、覆盖范围大大增加的限购政策，进一步强调了短期行政手段的力度。房产税试点改革政策的及时出台，也标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。短期政策与长期政策相结合，将大大改变房地产市场的运行格局，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。z在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加效应，加大高端住宅市场的波动。上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房，税率也相对较低，初期对购房者的压力不大，对地方政府的税收贡献也不高（重庆表示第一年新增房产税1.5-2亿元，而目前公租房建设投入达40亿元，2009年重庆房产和城市房地产税为12亿元）。2010年重庆、上海高端住宅成交面积占整体比重约10%，试点将主要对这类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的高档住房抢购现象），而未列入征收范围的住宅受影响不大，该类物业和非试点城市将主要受到“国八条”相关政策特别是限购令的影响。z房产税试点范围将逐步扩大，但需警惕税收转嫁和普通居民住房负担增加。1月27日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。如何在不增加普通居民住房负担的大前提下推进房产税制改革，将是影响十二五甚至更长时间内房地产业发展的重要一环。322001111年年11月月2288日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报一、国八条（国办发1号文）要点解读表：“国办发1号文”具体内容及点评主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前是二套房贷首付款比例50%5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。限购更加严厉、涉及城市更广7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理明确房价调控目标，稳定预期。文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。我们认为中央政府的用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。实施限购措施和利用舆论引导合理需求。文件要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”此前已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一，这次文件的限购令更加严厉、涉及的城市更广，并要求之前部分城市出台的限购措施与这次文件不符的要立即调整和完善。此次限购的严厉程度主要体现在以下几个方面：（1）覆盖范围更广，包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市和房价过高、上涨过快城市（预计总4中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组数将至少达到40个）；（2）购买限制更严，此前仅南京、深圳两地在制定政策时考虑了居民现有住房套数，本地户籍居民家庭若有2套住房则不得再买，但这次在所有限购城市均提出，有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭不得购买，将大大影响改善性需求特别是高端住宅市场的需求；（3）跨区域限制更严，此前针对无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得提供按揭贷款买房，但此次直接提出不得购房，严厉程度明显高出以往。改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松。确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。多数措施是对以前的强调，比如三类住房用地不低于住房建设用地比例的70%，增加公共租赁住房的供应等，逐步扩大住房保障制度覆盖面是新提法，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，单一的“价高者得”的土地招拍挂制度有了明确的改进方向，如果利用这种方式，将会压缩房地产开发企业的盈利空间，同时也将对企业的成本控制提出更高的要求。税收、信贷政策进一步升级，合力抑制投资投机需求。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。由于此前二套房首付已为50%，预计该政策对市场实际影响较小，更多在心理层面。落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，相比去年调控政策落实不力的局面将会有所改变。总体来看，本次政策调控要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，大力推广“限房价、竞地价”的土地出让方式，继续增加保障房供给，更加严厉的税收、信贷措施抑制投资投机需求，加强媒体舆论宣传，引导合理住房消费，同时建立问责机制，确保各项政策措施有力执行。相比2010年的房地产调控，2011新年伊始，国务院办公厅发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。本次房地产调控，是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。522001111年年11月月2288日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报二、上海、重庆房产税试点办法解读1、试点方案比较表：上海、重庆房产税试点办法重庆上海征收对象①独栋商品住宅（包括新购和存量）②新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上）“③三无”个人新购的第二套及以上普通住房（无户籍、无企业、无工作）①新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房②非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据①计