X年9月北京市一手住宅市场月报_伟业_38页

2010年9月北京市一手住宅市场月报目录1本月要点1.1形势研判………………………………………21.2成交主要数据…………………………………31.3一手市场小结…………………………………42北京市一手住宅市场总体分析2.1供需比较………………………………………62.2现房期房比较……………………………………82.3成交分析………………………………………93北京市一手住宅市场区域分析3.1区域分类………………………………………123.2供应变化趋势…………………………………133.3成交变化趋势…………………………………174北京市一手住宅市场客群分析………………………225北京市一手住宅市场户型分析………………………276北京市一、二手住宅市场比较分析6.1供应变化趋势…………………………………326.2成交变化趋势…………………………………337附件7.1北京一手商业市场基本图表…………………347.2北京一手写字楼市场基本图表………………371本月要点1.1【形势研判】形势研判：北京住宅市场成交量迅速放大，市场人气得到一定的恢复。当投资、投机被抑制，支撑市场的为实实在在的刚性需求的时候，任何强力的调控政策和手段都不可能长久地影响大势，政策的影响力正在慢慢被透支，当市场具备一定的免疫力的时候，政策效力就会逐步减弱。当供需结构没有得到根本改变的时候，住宅市场的价格走势不容乐观。9月份北京市一手住宅总体市场：成交数量10480套，环比90.58%，同比12.92%；成交面积121.07万㎡，环比72.90%，同比18.33%；成交金额236.47亿元，环比70.78%，同比11.64%；成交均价19532元/㎡，环比1.23%，同比36.70%。9月份北京市一手商业市场：成交数量1719单，环比49.35%，同比69.53%；成交面积14.43万㎡，环比10.34%，同比30.11%；成交金额34.93亿元，环比49.77%，同比24.28%；成交均价24198元/㎡，环比35.73%，同比77.82%。9月份北京市一手写字楼市场：成交数量2263单，环比43.59%，同比13.33%；成交面积31.66万㎡，环比95.97%，同比4.68%；成交金额79.31亿元，环比105.14%，同比53.30%；成交均价25049元/㎡，环比4.68%，同比46.46%。9月份北京市二手住宅市场：网签数量16545套，环比29.13%，同比37.36%；网签均价21765元/㎡，环比3.70%，同比46.82%。1本月要点1.2【成交主要数据】1本月要点从9月份的成交数据分析来看，住宅市场成交量显著增加；9月21日，9月26日，直至9月29日实质性二次调控政策的出台，在这种态势下，成交量逐步回复，接近到去年同期的水平。实际上在9月下旬，价格继月中上涨后已经出现向下自调，本次升级调控政策的出台是在29日，实质上为保证前端时间的调控成果而采取的预防性手段，如果没有这些政策的出台，市场平衡可能再次被打破。由此反观此背景下的住宅市场是有强劲支撑的，由此判断价格下探空间不大。加之前段时间一线城市房价得到抑制，二线及三线城市房价出现普涨，一线、二线城市房价梯度差距得到缩减，从这个角度来讲，北京市房价的底部正在形成。市场销售数据表明，一手住宅市场底部正在逐步形成。二手市场不如一手市场活跃。可能显示本轮受强力政策影响下的住宅价格正在结束外部干涉，市场信号的作用将得到呈现，后期影响价格走势的主要因素将看供需结构。9月份商业成交放量明显，无论是成交数量、面积还是金额环比增幅均较大，除面积指标外其他同比也大幅增长。已经接近调控前的成交活跃水平，呈现价涨量增局面，但由于价格涨幅太猛，回调不可避免。写字楼部分与商业市场相比成交量增长速度较慢，价格也在逐步上升回复之中。1.3【一手市场小结】从区域市场、其他细分市场来看，城市发展新区，城市功能拓展区主力需求区域成交量增长明显，2居和小3居成为购买主流。多种迹象表明市场已经恢复了一定的人气，正在逐渐积聚向上发力的能量。2北京市一手住宅市场总体分析2.1【供需比较】2.1.1【数量供需比】4.1.2【面积供需比】9月份新增供应套数少于购买，供需比为0.85。9月份新增供应面积少于购买，供需比为0.79。2北京市一手住宅市场总体分析2.1【供需比较】2.1.3【套均面积】4.1.4【供需—均价】9月份成交套均面积为116㎡，高于供应平均面积8㎡。月度值显示供应略小于需求的情况下，价格下挫，幅度很小并不明显。2北京市一手住宅市场总体分析2.2【现房期房比较】2.2.1【成交数量】2.2.2【成交面积】9月份成交数量主要来自于期房的贡献，现房/期房数量比值下降。9月份期房成交面积上升显著，期房成交比现房活跃显示价格趋稳。2北京市一手住宅市场总体分析2.3【成交分析】2.3.1【成交数量】2.3.2【成交面积】9月份成交套数环比大涨、同比仍呈现负增长。即成交量比8月增加了将近一倍，但仍少于去年9月的成交数量。9月份成交面积环比大涨、同比仍呈现负增长。成交量仍然延续放大趋势。2北京市一手住宅市场总体分析2.3【成交分析】2.3.3【成交金额】2.3.4【套均总价】9月份成交金额环比大涨、同比增长逆转，转正。9月份套均面积和套均总价下降幅度大，平均降幅分别为11㎡/套和26万/套。显示本月购房者对面积的需求和价格的承受力减弱，预示主力2-3居需求进场。2北京市一手住宅市场总体分析2.3【成交分析】2.3.5【成交均价】9月份住宅总体成交均价为19532元/㎡，同比增长36.70%，环比下降1.23%。下降幅度虽然不大，但是自4月份以来，继5月大跌后的又一次逆转，带有一定的方向性趋势。3北京市一手住宅市场区域分析生态涵养发展区（简称涵养区）门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷城市发展新区（简称发展区）通州、顺义、大兴、房山、昌平、开发区首都功能核心区（简称核心区）东城、西城、崇文、宣武城市功能拓展区（简称拓展区）朝阳、海淀、丰台、石景山3.1【区域分类】3北京市一手住宅市场区域分析3.2【供应变化趋势】3.2.1【供应数量】9月份的新增供应除核心区外，各区均较明显。从占比角度看发展区和拓展区占比与上月相当，涵养区增加幅度较大。3北京市一手住宅市场区域分析3.2【供应变化趋势】3.2.2【数量供需比较】9月份从供应数量指标来看，涵养区和核心区供需比仍在1.0以下，拓展区、发展区主力区域供需比减少，目前也掉落1.0以下。全线供不应求。3北京市一手住宅市场区域分析3.2【供应变化趋势】3.2.3【供应面积】9月份拓展区和发展区、涵养区住宅产品供应面积均比8月增加明显，拓展区所占比例比8月增加明显。但若与需求相比，9月供应仍然跟不上需求增长的速度。3北京市一手住宅市场区域分析3.2【供应变化趋势】3.2.4【面积供需比较】9月份从供应面积指标来看，涵养区、拓展区和发展区供需比仍在1.0以下，核心区也迅速落入此区间。拓展区由于供应增加，供需较为平衡。3北京市一手住宅市场区域分析3.3【成交变化趋势】3.3.1【成交数量】9月份从成交数量指标来看，除核心区外各区域均有所放大，市场成交量（数量）恢复速度明显，其中发展区最为显著。发展区所占市场份额仍然最大。拓展区由于价格因素制约了成交，也部分掩盖了供需紧张的原因。3北京市一手住宅市场区域分析3.3【成交变化趋势】3.3.2【成交面积】9月份从成交面积指标来看，除核心区外，其余各区成交量（面积）增加明显，市场出现放量。其中发展区成交增加显著，与数量占比关系基本一致。本月发展区所占市场份额仍然最大。3北京市一手住宅市场区域分析3.3【成交变化趋势】3.3.3【成交金额】9月份从成交金额指标来看，除核心区外，其余各区均增长明显，拓展区和发展区增加尤其显著。其中拓展区市场份额减少明显，发展区略有增加，而且目前所占市场份额最大的仍然是城市功能拓展区和城市发展新区。3北京市一手住宅市场区域分析3.3【成交变化趋势】3.3.4【套均面积】9月份套均面积指标来看，核心区增加明显，生态区略有放大；拓展区与发展区在降。市场分化严重，主力需求区域基于价格因素，通过降低居住舒适度来满足居住需求。3.3.5【套均总价】9月份套均总价指标来看，核心区和涵养区增加显著，基于产品定位的原因要高于价格波动因素。3北京市一手住宅市场区域分析3.3【成交变化趋势】3.3.6【均价】9月份均价指标，各区有升有降，市场出现分化。核心区与涵养区在升，拓展区和生态区在降。鉴于市场比重的不同，总体价格比8月略有下降。4北京市一手住宅市场客群分析4.1【成交数量】9月份主力购买人群的购买量均有大幅度的增长。尤其是外地人成交量增长了将近一倍。由此看来新政并不能完全抑制住购买力强的一次性购买不需要贷款人群的购房行为。北京居民的购买占比减少，外地人购买数量占比较8月份有所增加。4北京市一手住宅市场客群分析9月份外地人和北京居民购买面积与数量态势一样大幅增加，放量显著。北京居民购买面积占比较8月份有所减少，外地人购买面积占比增加。4.2【成交面积】4北京市一手住宅市场客群分析9月份外地人和北京居民购买金额占比与8月份相比变动不大，基本持平。4.3【成交金额】4北京市一手住宅市场客群分析4.4【成交套均面积】套均面积指标显示，港澳台与外国人一直以购买别墅和大户型公寓为主，9月份平均统计显示其他购买客群购买的面积偏好均值主要在108-118平米/套之间，较8月份更趋向集中，这个面积范围揭示高房价下改善性需求的可接纳户型面积范围。即大两居和小3居及2居半。4.5【成交套均总价】套均总价指标显示，9月份外地人购买与北京人购买每套总价平均相差37万，差距较8月缩小。可能表示目前的外地人购买以在北京生活的外地人为主。4北京市一手住宅市场客群分析4.6【成交均价】9月份外地人购买价格上涨下降，北京居民购买价格略有上扬，两类主力客群均价每平米相差2531元，差距进一步缩小。显示改善性居住类需求客户阶层的统一。5北京市一手住宅市场户型分析5.1【成交数量】成交数量显示9月份成交贡献主要来自2居及3居户型，较以前的大户型成交比重偏大有明显改变。这显示目前需求结构的变化。5北京市一手住宅市场户型分析5.2【成交面积】成交面积显示与成交数量同样的现象。5北京市一手住宅市场户型分析5.3【成交金额】成交金额显示9月份4居及以上户型仍然占据最大的市场份额。5北京市一手住宅市场户型分析5.4【套均面积】5.5【套均总价】9月份套均面积分别为：零居（63㎡）、1居（65㎡）、2居（91㎡）；3居（129㎡）；4居及以上其它户型（163㎡）；均较8月面积指标略有减少。套均总价指标显示，9月份只有4居及以上高端住宅产品价格向上调整，其他各类户型产品总价均在下降。5北京市一手住宅市场户型分析5.5【均价】9月份除4居及以上产品价格向上调整以外，其他各类主力产品的的价格均在下调，结合成交量来看属于量增价跌，这基本上属于新项目借金九银十争相上市，部分新盘由于其本身定位不高，定价低是合理的，部分偏远地区、不成熟地区定价低也是应该的，从而拉低总体市场价格，属于结构性价格下调，真正由于项目自主下调价格的情况不是主流。6北京市一、二手住宅市场比较分析6.1【一二手住宅量价比较】9月，二手住宅网签价格为21765元/㎡，环比上涨3.7%，同比上涨44.2%。二手住宅价格比一手每平米高出2233元，成交数量是一手的1.58倍；一手住宅9月成交量均有放大明显，比二手住宅增长幅度要大。一二手住宅价格倒挂现象继续存在。6北京市一、二手住宅市场比较分析6.2【城八区价格比较】9月，城8区二手住宅网签价格为23724元/㎡，环比上涨1.85%，同比上涨46.00%。城8区一手住宅网签价格为27570元/㎡，环比下降2.28%，同比上涨29.92%。城八区二手住宅价格比一手住宅每平米低3846元，主要因素是城八区的二手住宅网签数据中包含已购公房再上市部分。7附件7.1【北京一手商