中级会计职称考试辅导-中级会计实务第四章投资性房地产-强化版讲义

2016年中级会计职称考试辅导中级会计实务（第四章）第1页第四章投资性房地产本章简介考情分析考试题型、分值、考点分布知识点讲解考情分析本章内容在考试中一般以客观题形式进行考核，在计算分析题和综合题中也有可能出现。重点包括投资性房地产的转换、有关投资性房地产后续计量、投资性房地产的处置等。最近三年本章考试题型、分值、考点分布题型2015年2014年2013年考点多选题1题2分——投资性房地产的范围判断题—1题1分投资性房地产后续计量模式的变更计算题1题12分—投资性房地产转换、后续计量及其处置综合题——注：2012年出现过。合计1题2分1题12分1题1分—知识点一：投资性房地产的范围（★）【历年考题涉及本知识点情况】历年考题主要是出现客观性题目。（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？『正确答案』属于。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？『正确答案』属于。【思考问题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。属于投资性房地产？『正确答案』不属于。3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。2016年中级会计职称考试辅导中级会计实务（第四章）第2页【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。【例题·判断题】（2013年考题）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）『正确答案』×『答案解析』企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（4）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。【思考问题】甲公司在重庆市中心购买一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该房地产是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。（二）不属于投资性房地产的情形1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【思考问题】（1）甲公司在贵阳市中心（大十字）拥有一栋办公楼，共15层，供企业管理部门使用。1至15层均能够单独计量和出售。甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为办公使用。第1层，2－10层属于投资性房地产？『正确答案』属于。（2）甲公司在重庆市中心（解放碑）有一座旅馆，共10层，提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给某公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？『正确答案』可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。【归纳总结】2016年中级会计职称考试辅导中级会计实务（第四章）第3页内容是否属于投资性房地产1企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产2企业自用的办公楼×，属于固定资产3企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产4企业以经营租赁方式租入的建筑物×，不属于企业的资产5已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置√6房地产企业正在开发的商品房×，属于存货内容是否属于投资性房地产7房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货8房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货9房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货10房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货11房地产企业开发的已出租的房屋√【例题·多选题】（2015年考题）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼『正确答案』AC『答案解析』选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方的资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。知识点二：投资性房地产的初始计量和后续计量（★★）【历年考题涉及本知识点情况】历年考题一般是出现客观性题目，但是主观题涉及后续计量及其模式的变更的会计核算也在2012年、2014年考题中出现。（一）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产——成本贷：银行存款2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将2016年中级会计职称考试辅导中级会计实务（第四章）第4页自行建造的房地产确认为固定资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：在建工程、开发成本借：投资性房地产——成本贷：在建工程、开发成本【例题·判断题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）『正确答案』×『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例题·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式『正确答案』C『答案解析』投资性房地产的核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。成本模式计量公允价值模式计量1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。成本模式计量公允价值模式计量2.会计处理（1）计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理（1）不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。①投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益②公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。2016年中级会计职称考试辅导中级会计实务（第四章）第5页成本模式计量公允价值模式计量（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备—【例题·计算题】假定甲公司按月确认收入。经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。（1）2015年3月31日，甲公司支付购买写字楼的价款为3600万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，月租金为150万元，当日为租赁期开始日。当日收到9个月租金存入银行。2015年3月31日会计处理如下：采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：投资性房地产3600贷：银行存款3600借：银行存款1350（150×9）贷：预收账款1350借：投资性房地产——成本3600贷：银行存款3600借：银行存款1350贷：预收账款1350（2）若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式计量，写字楼在2015年4月30日的公允价值为3200万元。2015年4月30日会计处理如下：采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：其他业务成本10贷：投资性房地产累计折旧10（3600/30×1/12）借：预收账款150贷：其他业务收入150借：公允价值变动损益400贷：投资性房地产——公允价值变动400（3600－3200）借：预收账款150贷：其他业务收入150（三）投资性房地产后续计