《房地产参考》0627

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料【开利视点】温家宝:中央坚定发展房地产业确保健康发展【【开利地产报道】】综合报道，“国六条”细则的出台，引发对宏观调控的新一轮争议，“桌面上”是学者们的喧嚣，暗地里是开发商们的聚议。中国国务院总理温家宝在乌干达访问接受凤凰卫视记者闾丘露薇专访时表示，中央政府会坚定不移地发展房地产，同时采取措施，确保房地产的健康发展。中央将确保房地产健康发展温家宝说，房地产是国民经济的支柱产业，政府会坚定地发展房地产业，这一点不会动摇，但是同时政府会要求房地产业进行结构调整，重点发展民众需要居民住房和经济适用房，限制高档价位的豪华住宅，来稳定住房价格。而从去年开始，政府陆续推出一系列的措施，温家宝相信，经过一段时间，可以看到效果，同时中央政府也会严格要求地方政府落实有关政策。统一思想要和经济杠杆相结合温家宝说，除了统一思想认识以外，我们主要用经济杠杆，一个是信贷和土地两个闸门，一个是税收手段，这样把统一思想认识和经济杠杆结合起来，会有利于房地产业的健康发展。针对目前出现的社会分配不公平的问题，温家宝说，政府会精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料从四个方面入手，包括确保城市职工的各类保险，保障城市和农村低收入家庭的生活以及加强扶贫工作。温家宝说，没有经济的发展，没有财政收入的扩大，公平也缺乏物资基础，但是经济发展了，财政收入增加了，就要更加注意社会公平。温家宝说根据中国的国情，经济发展过快，或者过慢都不是一件好事情，而政府要做的是在经济增长的质量，效益，环保等问题方面找到一个平衡点。中央对房地产业的态度转变另据第一财经日报报道，梳理一下近几年宏观调控脉络。自1998年住房体制改革以来，中央对房地产业的态度可分为四个阶段。第一阶段：鼓励发展（2004年以前）。实行货币化分房后，中央和地方政府一直是鼓励居民买房，这个阶段调控的主旨在“调暖”，为此出台了诸如公积金、按揭贷款、免税、入户口等多项政策。同期宏观经济走势基本同步，1999年到达一个低谷，2002开始快速增长，2003下半年固定资产投资出现过热苗头。第二阶段：防止过热（2004年-2005年3月）。其实，进入2003年，随着宏观经济的走高，房地产业也出现局部发展过快的现象，“121号文件”和“国18号令”反映出中央的犹豫心态，总体而言没有打压。进入2004年后，随着宏观经济的高烧不退，房地产加速升温，终于导致调控措施出台，包括银行加息、期房限转、“8·13”大限等。但可以看出，这一阶段的调控力度不够，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料反倒引起2004年底到2005年初的“报复性强烈反弹”，短短三四个月，上海房价上涨30%。第三个阶段，抑制过热（2005年3月-2006年4月）。3月份的“两会”期间，高房价成为委员们讨论的一个热点。国务院高度重视，3月中旬房贷利息再度提高，3月“国八条”出台，4月底新“国八条”出台，5月中旬七部委进一步深化了新“国八条”。这一阶段大力度调控的原因，国务院有关文件曾经指出：房价上涨过快、投资增长过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱。其实，应该还有更深层次的涵义。它体现了中央在经济发展和社会发展两方面指导思想的转变。在宏观经济发展思路上，更加强调均衡性。第四阶段：调整完善（2006年5月以来）。整体而言,去年的调控还是有一定效果的。全国房价涨幅由2004年的14%回落至2005年度的7%,跌落近50%。今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，房地产开发投资同比增长20.2%，增速同比回落6.5个百分点。但部分地区房价仍然高涨，尤其今年一季度，北京、深圳、大连等地仍在高位运行，投资规模重新抬头，信贷增速过快，市场秩序混乱现象依然存在。在一定程度上弱化的调控效果，让巩固调控成果、强化政策落实、调整完善措施成为中央的必然选择。新闻背景：中央采取调控措施为房地产降温【【开利地产报道】】自去年五月以来，中国对房地产市场实施精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料了一系列密集而又强有力的调控措施，虽然对房地产投资增长和房价上涨过快，初步得到抑制，但一些问题仍然没有根本解决。中国政府于是采取连串调控措施，促进房地产业健康发展。今年5月17号，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，出台了被称为“国六条”的新措施，呼吁采取六项针对性措施，包括调整住房供应结构，重点发展中低价位，及中小型的普通商品房和廉价住房、并进一步发挥税收、信贷和土地政策的问题，适度调整贷款政策，控制市场需求，为房地产市场降温。五月底，中国银监会主席刘明康对商业银行发出指令，要求有效管控房地产放贷增长，大幅提高高档住房以及投资性购房的贷款首付比例，解决房价过高和投资过热。五月二十九号，国务院办公厅转发了建设部等九部门“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”。文件共提出了十五条具体措施，从六月一号起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于三成，对购买自住住房、且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。另外购买住房不足五年转手交易按售房收入全额征收营业税。此外，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。而深圳日前也发布十条新措施，力促“国十五条”的落实。整治房地产违法行为须重拳出击新华社文章说，“国六条”出台后，一些地方对规范房地产市场作出配套规定，准备对违规行为进行公开曝光、上黑名单、精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料限制销售等处理，但在“经营城市”思想主导下，一些地方对房地产商的违法违规行为，开绿灯的多，亮红灯的少，动真格查处的更是难得一见。在不少地方，惩治手段还不够狠，力度还不够大，没有起到杀一儆百、伤筋动骨的作用。重典才能治乱。规范房地产市场秩序，必须重拳出击。“国六条”明确要求，坚决整顿房地产市场秩序。为此，各地相关部门要雷厉风行，痛下决心，形成打击违法违规行为的合力。我国刑法、反不正当竞争法、合同法等法律中，对合同欺诈、操纵市场、哄抬价格、发布虚假信息等违法行为都有明确的惩罚条款，有关部门要加强对法律条款的运用，依法严肃追究故意破坏市场秩序的开发商的法律责任。全国调查显示两成开发商认为房价会跌【【开利地产报道】】国六条细则出台后，引起了市场的极大反响，但受政策影响最深的一个群体--开发商们，却一度保持沉默。昨从中国指数研究院华中分院获悉，调查显示，受访的两成开发商对未来房价看跌。本月，中国指数研究院与建设部政策研究中心，在北京、上海、深圳、广州、武汉、重庆等城市，进行了针对国六条对房市影响的调查，涉及的企业半数以上是国内房地产百强企业。调查显示，52%的开发商认为，90平方米以下住房占项目总面积七成这条对他们打击最大，此项政策意味着更大的市场风险。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料针对最敏感的房价走势，在参与调查的企业中，有乐观也有悲观的：有54%认为未来房价会平稳上涨；有两成左右的企业看跌，其中认为房价会微幅下跌的占20%，认为会大幅下跌的占2%。面对新政，开发商的经营和投资策略也将做相应调整。在投资策略方面，有五成以上企业选择依形势而定，同时各有15%的企业选择增加或减少投资。而针对现有房产项目，44%的企业选择调整产品结构，有30%的企业选择调整开发周期。【要闻报道】外管局将对进入沪房地产外资动刀？【【开利地产报道】】“外汇局将首先在上海对进入房地产领域的外资动刀”。这是目前在上海房地产界普遍流传的一种说法。按照坊间流传的消息，国家外汇管理局正在联合发改委、商务部等多个政府部门，酝酿对外资进入房地产领域进行严格限制的政策。和外汇局相关的可能措施是：在资金流入和结汇方面，推出一些外汇监管的行政措施；此外，在外汇管制政策上，个人及法人（指公司或团体）会进行区别对待。虽然外汇局的官员对这些消息并未置评。但在业内不少人士看来，目前确实是外汇局推出类似政策的最好时机。这不仅是因为相关政策可以有效地抑制中国房地产市场过热的问题，也将是中国转变外汇监管手法的良机。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料外汇局希望对进入房地产的海外资金进行管理已非一日之念。早在2005年底，时任外汇局局长的郭树清就曾多次指出，外汇局应该对外资进入房地产行业的情况进行有效的管理，此后，多次传出外汇局在中国房地产行业发展最火爆的城市进行市场调研的消息。外汇局也曾出台一些措施。比如，对购买两套以上住房的外资投资者给予惩罚性措施等等。但上述举措都如隔靴搔痒，外汇局并未像外界预料的那样，大规模介入到管理进入中国房地产业的外资中。一位接近外汇局的人士曾道出个中原委：外汇局并没有权利或者手段对这些外资进行切实的监控。这是因为，外汇局的权限只是负责外汇进出境的汇兑，但外汇进入中国的审批权和使用权分属于商务部、各地方政府。换言之，外汇局如果直接干预外资进入中国房地产市场，有越权嫌疑。而且，即使没有人追究是否越权，外汇局行使权利时也必须得到其他相关部门的配合。现在的外部条件给了外汇局一个机会——中国政府再次对房地产行业实施降温措施，且力度比两年前要大得多。更为重要的是，从上次调控的结果中，中国的主管部门充分意识到，如果不抑制外资对中国房地产市场的炒作，中国所有的宏观调控措施最多只能实现一半的功效。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料此时，外汇局介入对房地产市场的调控中，成为理所应当的事情。多数舆论认为，外汇局对房地产行业可能采取的举措，也是在打击热钱对中国的冲击。正如很多分析人士所指出的，在人民币升值的背景下，境外游资、也就是一般所说的热钱，正在追逐中国的人民币资产，而火爆的中国房地产市场是它们最好的猎物。如果中国能成功地堵住这些涌入房地产市场的热钱，就可以成功地抑制人民币升值的压力。据《财经时报》了解，这些并不是外汇局所考虑的全部。在外汇局年初拟定的工作计划中，强调要加强对外汇资本流入流出的监管。外汇局一位官员透露，未来，他们不仅仅是加强对外资进入房地产行业的监管，对其他资本的进出，也将加强监管。为何外汇局选择了房地产作为加强外汇监管的突破口？有关官员解释称，除了是因为在房地产领域加强监管可以得到更多的理解和支持外，此项监管如果获得成功，还将使得外汇局获得监管其他资本流入渠道的良方。这是因为，目前中国外汇管理存在的一个现实挑战是——资本的非法进出境都是通过资本项下和经常项下的混用来实现，而外资进入房地产的手法基本囊括了这些违法手段。换言之，如果外汇局能对房地产领域中的外资行为进行有效精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料的监管，中国也可以将其经验移植到其他行业的监管。这在外资狂热追逐人民币资产的今天有着重要的意义。因为这可以成功地避免中国的经济受到境外资本的威胁。按照中国社科院金融所研究员易宪容的设