《房地产开发经营与管理》2

第2章房地产市场及其运行规律本章内容2.1房地产市场概述2.2房地产市场的分类*2.3房地产市场的特征与功能2.4房地产市场的供求关系2.5房地产市场的运行规律*2.6政府对房地产市场的干预*2.1房地产市场概述本节内容2.1.1市场的概念2.1.2房地产市场2.1.1市场的概念（讲义④1页）狭义市场——商品交换的场所市场广义市场——商品交换关系的总和有形市场市场无形市场2.1.2房地产市场围绕着房地产的形成和权益的转让而形成的市场。房地产市场的总体结构：征地市场一级土地市场动迁市场土地投资、土地使用权出让市场交易市场二级土地市场（土地使用权转让市场）建筑施工市场一级房产市场房产交易市场二级房产市场2.2房地产市场的分类*2.2.1按地域范围划分（教材50页）2.2.2按房地产用途划分（教材51页）2.2.3按存量增量划分（教材51页）2.2.4按房地产交易形式划分（教材51页）2.2.5按目标市场划分（教材51页）2.3房地产市场的特征与功能2.3.1房地产市场的特征*2.3.2房地产市场的功能2.3.1房地产市场的特征*(1)分散的地区性市场（讲义④3页）(2)准市场商品同质完全竞争市场交易各方主体众多信息充分准市场（不完商品不同质全竞争市场）交易各方主体较少信息不充分2.3.1房地产市场的特征*(3)权益的转让市场房地产买卖：房屋所有权的转让及土地在一定期限内的占有权、使用权、收益权、处分权等权益的转让。房地产租赁：房屋及土地在一定期限内的占有权、使用权、收益权等权益的转让。2.3.1房地产市场的特征*(4)专业化的市场（讲义④4页）1）交易需法律方面的知识2）交易需工程方面的知识3）交易需估价方面的知识4）交易需结算方面的知识(5)易于出现市场的不均衡和垄断原因：（估价师教材102～103页）2.3.2房地产市场的功能（教材57～59页）（1）配置存量房地产资源和利益（2）显示房地产市场需求的变化（3）指导供给以适应需求的变化（4）指导政府制定科学的土地供应计划（5）引导需求适应供给条件的变化2.4房地产市场的供求关系教材43页A2.4.1房地产市场的需求2.4.2房地产市场的供给2.4.3房地产市场的机制2.4.1房地产市场的需求教材43页及图2－1影响消费者对商品住宅需求的非价格因素：（1）收入的变化（2）其它商品的价格变化（3）对未来的预期（4）政府政策的变化教材44页2.4.2房地产市场的供给教材45页及图2－2影响市场供给数量的非价格因素包括：房地产开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取的利润水平等。（1）房地产开发成本（2）政府政策的变化（3）对未来的预期教材46页2.4.3房地产市场的机制教材47～49页图2－4～图2－62.5房地产市场的运行规律*本节内容2.5.1房地产市场的运行环境2.5.2房地产市场的周期循环2.5.3房地产市场的自然周期*2.5.4房地产市场的投资周期2.5.5房地产市场自然周期和投资周期的关系2.5.1房地产市场的运行环境（教材41页）（1）社会环境（2）政治环境（3）经济环境（4）金融环境（5）法制环境（6）技术环境（7）资源环境（8）国际环境（教材42页）表2－1房地产市场的运行环境及其影响因素2.5.2房地产市场的周期循环（教材61～62页）（1）房地产市场的周期循环（2）产生房地产周期循环的原因（3）传统房地产周期循环理论的主要内容（4）分析房地产周期运动的新观念2.5.3房地产市场的自然周期*教材62～64页及图2－7两个关键：空置率租金增长率2.5.4房地产市场的投资周期教材64页2.5.5房地产市场自然周期和投资周期的关系教材64页2.6政府对房地产市场的干预本节内容2.6.1政府制定干预房地产市场政策的原则2.6.2房地产市场的宏观调控*2.6.3房地产市场行为的规范*2.6.1政府制定干预房地产市场政策的原则(1)目标的确定性(2)政策的连续性与协调性(3)政策的针对性和导向性(4)政策的公平性和效率（教材68～70页）2.6.2房地产市场的宏观调控*宏观调整手段主要有：(1)土地供应计划和地价调整(2)城市规划的指导(3)房地产税收政策(4)金融政策(5)住房政策(6)租金和价格控制（教材71～74页）（讲义③5）2.6.3房地产市场行为的规范*（教材74～75页）(1)资质审查（这是对进入市场的主体资格进行规范）开发商进入市场建筑商设计、勘察的主体物业管理造价咨询中介、咨询机构工程监理中介、经纪房地产估价2.6.3房地产市场行为的规范*(2)产权登记（这是对市场交易对象的规范）房地产商品是一种特殊的商品，它可以被抽象为一个权利束。房地产交易实际上是一种权益的交易，权益的让渡是房地产市场活动的核心内容。产权状况直接影响着房地产的价值。政府通过管理产权从而管理房地产。2.6.3房地产市场行为的规范*(3)建立房地产价格评估制度（这是对市场交易价格的规范）(4)交易程序的规范化教材74页（这是对市场交易过程的规范）作业P121～122：1、2、5、10、11、14、15、16、17题