《房地产开发经营与管理》7

第6章房地产开发的建设过程本章内容6.1建设工程施工的招标与投标6.2建设工程施工合同及合同形式6.3项目管理*6.4工程项目的竣工验收6.3项目管理*本节内容6.3.1项目管理的概念6.3.2房地产开发中的项目管理6.3.3施工阶段项目管理6.3.1项目管理的概念(1)项目的概念项目是指那些作为管理和控制的对象，按限定时间、预算和质量标准完成的一次性工作或任务。项目有三个特征，即项目的一次性、项目目标的明确性和项目作为管理对象的整体性。6.3.1项目管理的概念(2)项目管理的概念与特点1）项目管理的概念项目管理是为成功的实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。项目管理的目标就是要寻求项目成本、时间、资源和质量四要素的优化均衡控制。6.3.1项目管理的概念(2)项目管理的概念与特点2)项目管理的特点（教材270页）●目标明确●项目经理个人负责制●充分的授权保证系统6.3.1项目管理的概念(3)项目管理的基本职能（教材271页）1)计划职能2)组织职能3)协调职能4)控制职能6.3.2房地产开发中的项目管理（教材272～275页）房地产开发中的项目管理贯穿于开发过程的始终，其工作内容涉及以下方面：(1)开发建设用地(2)开发建设的法定手续(3)合同文件的准备(4)承包商的选择(5)现场监督(6)施工阶段(7)项目竣工验收阶段(8)开发项目管理队伍的管理6.3.3施工阶段项目管理(1)施工阶段项目管理的概念施工阶段项目管理是开发商对开发项目工程施工建设的管理。由于项目工程施工建设是房地产开发产品的生产（形成）过程，因而，这一阶段的项目管理是房地产开发中的项目管理的一个重要阶段。6.3.3施工阶段项目管理(2)施工阶段项目管理的内容施工阶段项目管理的内容主要包括：质量、进度、成本控制，合同、安全管理，开发商与各方关系的协调。1)质量控制4)合同管理2)进度控制5)安全管理3)成本控制6)协调关系6.4工程项目的竣工验收*（教材284～288页）6.4.1竣工验收的要求6.4.2竣工验收的依据6.4.3竣工验收的工作程序6.4.4工程竣工验收备案6.4.5竣工结算6.4.6编制竣工档案作业1、房地产开发项目建设工程施工招标的程序？2、建设工程施工合同示范文本的组成？3、不同合同形式对开发商及承包商的风险？4、项目管理的目标及基本职能？5、房地产开发中的项目管理的工作内容？6、施工阶段项目管理的工作内容？7、竣工验收的依据、工作程序、及办理竣工验收应提交的文件？第7章房地产投资的资金融通本章内容7.1房地产项目的融资概念与意义7.2房地产项目融资的资金来源*7.3房地产项目融资的方式*7.4金融机构对项目贷款的审查内容*7.1房地产项目的融资概念与意义本节内容7.1.1房地产项目投资的特征与存在矛盾7.1.2房地产金融与项目融资的概念*7.1.3房地产项目融资的意义7.1.1房地产项目投资的特征与存在矛盾(1)房地产项目投资的特征(教材305页)房地产投资项目所需的资金除具有“货币－生产－商品－货币”这样一个一般的循环往复、连续不断的资金运动过程外，还具有资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报率高等特点。7.1.1房地产项目投资的特征与存在矛盾(2)房地产项目投资存在的矛盾(教材305页)资金投入的集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾。对于房地产投资者来说，如何解决这些矛盾，是项目投资得以顺利进行的基本前提。7.1.2房地产金融与项目融资的概念*(1)房地产金融房地产金融是指发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通。房地产金融也可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营、消费的再生产过程而展开的各种融资活动。7.1.2房地产金融与项目融资的概念*(2)房地产项目融资(教材305页)融资是以信用方式调节资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分。房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。7.1.3房地产项目融资的意义(教材306页)（1）对房地产开发投资而言（2）对房地产置业投资而言（3）对金融机构而言7.2房地产项目融资的资金来源*(教材308～310页)股本金（自有资金）银行贷款房地产项目发行股票融资的资金社会集资来源发行债券预售或预租其它融资承包商垫资承建(280)合作开发7.3房地产项目融资的方式*本节内容7.3.1融资的分类7.3.2房地产贷款7.3.3房地产抵押贷款7.3.1融资的分类在资金融通的过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可将资金融通划分为直接融资和间接融资两种。（1）直接融资(教材306～307页)（2）间接融资7.3.2房地产贷款(教材282页)(1)房地产贷款的分类(教材283页)1）按资金使用性质，分为固定资产贷款和流动资金贷款。2）按贷款对象，分为单位贷款和个人贷款。3）按贷款的用途，分为购建房贷款、房地产开发贷款、房地产经营贷款。4）按贷款期限，分为短期和中长期贷款。7.3.2房地产贷款(2)房地产贷款的原则(教材284页)1）流动性原则2）安全性原则通常遵循的原则3）盈利性原则4）物质保证原则5）按期偿还原则贷款发放中掌6）择优扶持的原则握的原则7）先评后贷原则7.3.2房地产贷款(3)房地产贷款担保的形式贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。房地产贷款担保通常采用以下三种形式：1）保证(教材285页)2）抵押3）质押7.3.3房地产抵押贷款(1)房地产抵押贷款的概念(教材295页)房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。(教材295～296页)7.3.3房地产抵押贷款(2)个人住房抵押贷款(教材296～297页)以个人所购住房作为抵押担保。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公积金住房抵押贷款两种类型。(3)商业房地产抵押贷款(教材298页)(4)在建工程的抵押贷款(教材296～297页)目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所处宗地的土地使用权作为抵押担保。7.3.3房地产抵押贷款(4)房地产抵押贷款抵押物的审查确定(教材299页)银行在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：1）合法设定房地产抵押权。2）择优选择设押的房地产。3）合理确定抵押贷款价值比率。4）处置抵押物的渠道畅通。7.4金融机构对项目贷款的审查内容*本节内容7.4.1企业资信等级评价7.4.2开发建设项目的审查7.4.3有利于金融机构同意融资的其它因素7.4.4贷款综合评价7.4.1企业资信等级评价(教材312～318页)通常情况下，金融机构主要根据下列评价指标确定房地产开发企业的资信等级：(1)企业素质(2)资金实力(3)企业偿债能力(4)经营管理能力(5)获利能力(6)企业信誉(7)企业在贷款银行的资金流量(8)其它指标7.4.2开发建设项目的审查(教材319～321页)除对开发商进行资信等级评价外，金融机构还会对开发商所开发的项目进行详细的审查，以确保开发商能够凭借项目本身的正常运作，具备充分的还款能力。金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面：即项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。各方面的具体指标如表8－6所示。7.4.2开发建设项目的审查在对项目进行分析考察的过程中，金融机构还会审查与项目贷款有关的下列因素：(教材320～321页)(1)开发商拟贷款数量(2)贷款期限(3)贷款利率(4)目标收益率7.4.3有利于金融机构同意融资的其它因素(教材321页)(1)开发商已经拥有了项目用地的土地使用权。(2)开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设。(3)有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或出售出去。(4)有其他财力雄厚的合作伙伴担保。(5)开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以个人名义担保。7.4.4贷款综合评价(教材321～322页)金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目本身之后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。7.4.4贷款综合评价贷款综合风险度计算如下：贷款的综合风险度＝信用等级系数×贷款方式系数×贷款期限系数×项目风险等级系数贷款风险额＝贷款额×贷款的综合风险度作业：1、房地产金融与房地产项目融资的概念？2、房地产项目融资的资金来源？3、房地产抵押贷款的概念及种类？4、个人住房抵押贷款的类型及特点？5、房地产抵押贷款抵押物的审查确定？6、金融机构对项目贷款从哪些方面进行审查？7、贷款综合风险度如何计算？