《中国商业地产周报》第94期__领汇国际顾问

中国商业地产市场周报2012年第25期总第94期领汇国际（中国）商业地产顾问市场研究部2012.06©2012本报告为内部交流使用，为领汇国际（中国）商业地产顾问公司版权所有。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net新闻热点【深圳】深圳逾200米高楼达37座超高写字楼集中爆发深圳中心商业向下延伸餐饮成地铁商城双刃剑【广州】广州“地王”高溢价背后：政府拿出了好地块恒大万科广州双双抢地新地王将建超五星级酒店【上海】上海商业地产市场上两幅地块底价成交上海迪士尼将融入中国元素打造“迪士尼市中心”上海6月商业地产回暖难解高库存压力【北京】北京商业地产持续升温接手赢嘉中心万科做加法突击北京商业地产京商业用地今年供应相对稳定价格看涨【其他】苏州商业地产齐放量惹红半边天绿地与佛山市合作打造两大地标型城市综合体传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net品牌动态【百货商场】上海友谊李国定：百货业遭遇近10年来昀大成长烦恼王府井百货投1亿打造购物网站欲年内上线新华百货：门店数达130家西宁打造都市广场银泰百货拟再开30店主打自持物业、着重二三线城市【连锁超市】高端精品超市allgood将于7月亮相东莞家乐福市场缩水继俄罗斯、日本后欲退出希腊华润万家三年开500新店超市巨头进军药妆行业台企大润发再开新店抢滩南充消费市场【餐饮连锁】小南国今起重启在港IPO招股贵阳今年再次“无缘”麦当劳重庆小天鹅直营店将破130家汉堡王中国千店计划或再落空难敌肯德基麦当劳【连锁品牌】千百度首季同店销售逊预期冀全年双位数增长耐克等世界体育品牌争抢千亿童装业蛋糕李宁、安踏、匹克等本土体育品牌陷市场困境Inditex集团斥资2.42亿美金收购伦敦Zara旗舰店【其他】万豪酒店落户哈尔滨酒店总投资7亿元横店做大做强影视产业百樂酒店集團开展中国路演重申对中国市场重视中影遭“武林外传”索赔1亿诉讼或影响其IPO进程传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net新闻热点【深圳】1.深圳逾200米高楼达37座超高写字楼集中爆发港深一体化发展即将迎来崭新的30年。4月中旬，深圳市政府常务会议研究通过《关于加强改善金融服务支持实体经济发展的若干意见》，提出了推进前海股权交易所建设等系列具体措施。深圳金融改革将进一步密切深港两地金融业发展，加强深港交流。这对于深圳的写字楼市场将是一个重大的利好。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，深港一体化是深港发展的必由之路，以深港一体化推动深圳国际化进程，与香港开展紧密合作，携手跻身具有全球影响力的世界中心城市行列。与之相适应的是深圳的写字楼市场在迅速地膨胀。世界五大行之一的高力国际发布2012深圳商用物业市场分析报告称，深圳200米以上的超高层建筑已经建成的有37座，加上规划或在建的74座，合计有111座，将超过香港的40座和上海的63座。可以预见的是，在未来几年深圳超高层写字楼将进入集中爆发阶段。到今年下半年，随着嘉里建设广场二期、京基金融中心和深圳证交所等超过40万平方米的写字楼进入租赁市场，深圳甲级写字楼存量将达到287.8万平方米。高力国际同时认为，深圳写字楼市场的租金价格将持续上涨。统计显示，截至2011年第四季度，深圳甲级写字楼平均月租金约172元/平方米，但随着广深港客运专线通车，交通极为便利，以及福田中心区甲级写字楼稀缺，有业内人士表示这一片区的写字楼租金还将上升。而作为深圳福田中心区标杆性建筑的深圳嘉里建设广场，以其独特的优势引领着深圳甲级写字楼的上涨。据深圳嘉里建设广场相关负责人称，嘉里建设广场一期的月租金平均约260元/平方米，在整个市场上都是领先地位。甲级写字楼市场强者愈强来自深圳中原地产的数据显示，2008年金融海啸，全国的写字楼市场从上升通道转入下行通道，作为市场敏感性昀强的城市之一的深圳，反应昀为迅速。但随着全球经济的逐渐复苏，自2009年以来，深圳写字楼的需求开始迅速回暖。然而进入2012年以后，深圳经济增速开始放缓，深圳市场的甲级写字楼市场的吸纳量也在下降。世邦魏理仕华南区资深董事潘日升对本报记者表示，今年第一季度深圳甲级写字楼的吸纳量只有26万平方米，较2011年一季度的28万平方米降低10%。反映在市场的传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net活跃程度上略有降低。目前的市场上，上演的是一场淘汰比赛，公司从旧区域搬入新区域，从旧的写字楼搬入硬件和软件服务更好的新写字楼。甲级写字楼市场的马太效应表现得越来越明显，即甲级写字楼的表现越来越好。潘日升说，像嘉里建设广场这样的写字楼，地处福田CBD核心区域，硬件配置标准非常高，尤其是二期；此外，嘉里建设广场一期、二期沿承港企一贯的优良管理，将是各家大型企业竞相追捧的对象。嘉里置业（深圳）有限公司（以下简称“嘉里置业”）相关负责人说，嘉里建设广场一期的租赁企业有81家，其中80%的企业是外资企业，其中17家是世界500强企业，约占整个福田CBD世界500强企业数量的30%。嘉里建设广场二期于今年推出市场，租赁势头非常好，目前已经签约多家大型国内外企业。因而，对于以嘉里建设广场为代表的深圳高级写字楼的发展前景，众多市场分析人士都持乐观态度。据嘉里置业相关负责人透露，虽然深圳现有的高楼加上规划或在建的高楼表面上看起来有点多，但是深圳的写字楼市场有不同于其他城市的特点，深圳的写字楼选择出售的比例较多。来自高力国际的报告显示，深圳业权分散的写字楼占到60%，这些业权分散的写字楼，对于大公司来说，不便于其统一协调管理。深圳租赁型的写字楼比例只占40%，这就显得相对稀缺。而深圳市场上的超甲级写字楼，更是稀缺产品。高纬环球华南区董事董韶川表示，深圳市场上，与嘉里建设广场同档次水平的超甲级写字楼的数量不足10%。嘉里建设广场自2008年推出第一期来，一直以高端形象矗立于整个写字楼市场。当时一期的租金就领先整个市场，除了统一的业权，完善的管理服务，项目硬件配套和品质也是领先于整个市场的，所以当时地产行业的龙头顾问公司包括世邦魏理仕（CBRE）、戴德梁行（DTZ）等纷纷进驻嘉里建设广场一期也是这个原因。嘉里建设广场二期除了沿承一期优秀的物业管理及服务，更是在产品硬件上做了更大提升，并且成功取得美国绿建筑协会颁发的“领先能源与环境设计”（LEED）的金级认证。这样的写字楼产品必将成为市场上的稀缺品。与此同时，在全球金融危机的大背景下，世界范围内唯有中国经济一枝独秀，因而近些年来，中资企业在迅速成长。一组数据清晰地说明了这种变化。来自于高力国际的分析报告称，深圳甲级写字楼外资公司的比例已经由70%-80%降至40%-50%，国内公司将成为主力租客。在嘉里建设广场里整层整层租赁写字楼的中资企业就有中国银行、景顺长城、中国平安、华润信托等中资企业。与此同时，深圳推出的一系列金融创新举措，将会对于市场未来的发展起着良好的促进作用。日前深圳出台了金融改革的文件《改善金融服务，支持实体经济发展》显示，深圳拟推出的改革举措包括年内成立深圳前海股权交易所、与香港试点开展双向跨境贷款、扩大代办股权转让系统试点等内容。传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net深圳的金融改革将刺激更多的外资进入深圳，刺激当地金融业的发展。随着越来越多外资涌入深圳，对于深圳的写字楼市场将构成重大利好。与此同时，在2-3年后，随着西方经济的复苏，外资公司的写字楼需求也将回暖，届时新入市的甲级写字楼将领导市场租金走势，而非甲级写字楼将面临较大的市场压力。嘉里置业相关负责人说，正是因为对深圳写字楼市场长期走势看好，作为市场上高级办公物业的标杆，嘉里建设广场才可以不断地引领深圳写字楼的价格走势，成为市场上的租金标杆。嘉里建设广场一期7.9万平方米已经全部租赁出去，平均租赁价格为260元/平方米，嘉里建设广场二期7万平方米的写字楼已经租赁了6成，中低区的租赁价格为280元/平方米，接下来的高区租赁价格可能达到300元/平方米。嘉里建设广场成市场租金标杆为什么嘉里建设广场成为深圳市甲级写字楼租金的标杆，记者采访了相关市场人士。记者：深圳写字楼市场未来既有不利因素，也有有利因素，接下来市场的走向如何？答：中原地产的统计数据显示，深圳写字楼市场未来的需求向好，深圳写字楼的租金价格和售价都将继续上扬。2011年全年，一手写字楼成交均价较2010年上涨19.1%，二手写字楼租金较2010年上涨22.1%。2012年初，全市写字楼平均月租金为142元/平方米，同比2011年初上涨幅度达29%。如此迅猛的写字楼租金涨势，令很多企业都倍感成本压力。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥：截至2011年四季度，深圳甲级写字楼平均月租金约172元/平方米，但随着广深港客运专线通车，交通极为便利，以及福田中心区甲级写字楼稀缺，有业内人士表示这一片区的写字楼租金还将上升。记者：为什么嘉里建设广场能成为甲级写字楼的租金标杆？高力国际华南地区董事总经理林国东：以深圳甲级写字楼平均月租金约172元/平方米计算，嘉里建设广场一期的平均租赁价格比深圳甲级写字楼的平均价格高出许多，嘉里建设广场二期的租赁价格比深圳甲级写字楼的平均价格高出更多。这是因为从地理位置来看，深圳中心区福田CBD的交通配套成熟，高铁可以直通香港，酒店、商业等配套设施依然是深圳昀为齐全的地方。而嘉里建设广场又是深圳CBD的地标性建筑。与此同时，嘉里在香港主要是以开发高级办公及豪宅物业为主，其设计水平、建筑质量、管理专业都非常领先，而且在推广时，嘉里建设广场把香港的服务管理、包装推广手法带来内地，让租户在参观其展厅时，就能感受到项目的前瞻性和创新性，从而令客户对写字楼质量和日后管理水平更有信心。传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net记者：宁愿选择高出市场价50%的租金，是因为什么？世邦魏理仕华南区资深董事潘日升：这是因为我们对于嘉里建设广场充满信心。嘉里置业已经有着20-30年高端办公及住宅物业开发管理经验，而且嘉里建设广场的实用率和装修方面的投入都很高。嘉里建设广场的管理细腻之处也让人感觉无处不在，而且定期举办各种客户活动，为客户提供搭建交流的平台，让客户在写字楼8小时之外，依然可以享受到贴心的服务。2.深圳中心商业向下延伸餐饮成地铁商城双刃剑业内表示，特色餐饮的确能短时间吸引人气，但也会对消费环境有影响。深圳中心区商业用地早已呈僧多粥少的饥渴状态，除了不断刷新楼宇高度向上争取商业空间之外，不少商家还将目光投向地底下的地铁商城。昀近，位于福田中心区的地铁商城———连城新天地低调开业，在零售业界引起广泛关注。有业内人士认为，在白领密集的城市中心区，餐饮店必然成为地铁商城经营的重中之重，而附近的购物中心也大为紧张，预计新一轮的业态调整将会在近期展开。地铁商城与购物中心争抢生意顾名思义，位于福田中心区的连城新天地，将拥有双地铁线的购物公园地铁站和会展中心地铁站连接了起来