【房地产】中原：关于拼合户型的专题研究

二级市场策划品控中心二级市场品控中心关于合拼户型的专题研究目录2合拼户型的现状和分类一典型项目案例分析合拼销售的风险控制建议三二1、平面合拼户型；2、立体合拼户型；合拼户型主要分为平面合拼户型和立体合拼户型合拼户型的分类3平面合拼内廊式拼合入户花园式拼合外廊式拼合立体合拼阳台、露台式拼合加梯式拼合平面与复式拼合4平面合拼内廊式拼合入户花园式拼合外廊式拼合按照动线分类，可分为内廊式、入户花园式、外廊式平面合拼户型5交通核内廊式拼合入户花园式拼合外廊式拼合交通核交通核（交通核：指高层建筑的垂直交通系统包括：楼梯、电动扶梯、电梯、小升降机以及建筑中所有的竖向输送设施。这些设施通常被布置在核心位置）1、内廊式拼合分类6相对较容易避免拼合后交通流线对功能空间的干扰，使各空间保持相对的独立完整性，生活私密性较好。A.同侧镜像户型拼合两户不论独立或是合并都能保持良好的通风采光，但客厅拼合后空间较为平板。B.同侧非镜像户型拼合两户不论独立或是合并都能保持良好的通风采光，且拼合后也有利于室内空间的营造。C.L式户型结合L式户型在拼合前使用率不高；拼合后有利于大公共空间的营造，且可将公共空间私有化，提高使用率。D.通过两侧户型拼接拼合前南北两户型的通风采光具有均好性，拼合后有利于功能空间的分区营造，且可将公共空间充分私有化，使用率大大提升。公共空间2、入户花园式拼合7拼合后入户动线居中，从而实现良好的南北通透入户花园具有户内空间功能调节作用，在外部调节拼合后的户内交通流线及功能空间分布。3、外廊式拼合8入户动线穿客厅（餐厅）外廊式拼合可以实现拼合后拥有大面宽的景观阳台，通风采光优势突出。也可进行“双流线”设计，副流线（虚线）可直接通入卧室，使各自出入相对独立，两代人生活互不干扰。作为“入户花园式拼合”的延伸，“外廊式拼合”亦有较大的发展空间创新平面合拼户型：亲情1+1型9随着社会BabyBoom一代逐渐长大，生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多成年子女希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。具体来说，双方的会客厅、卧室、卫生间等较之对方私密的空间都是分开的，公共的就是一个入户花园或较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间。独立生活区独立生活区共享区创新平面合拼户型：亲情1+1型10拼合前各房型方正实用，通风采光俱佳；拼合后对原有户型结构改动不大；两户共用入户花园或大餐室公共空间，分别使用活动和休息空间，解决现实生活问题。优点共用入户花园独立生活区独立生活区共用餐室共用入户花园：两户共用一个出入口，通过共同使用的花园进入各自独立区域共用餐厅：两户各自独立出入，在户内通过餐室进行交流沟通独立生活区独立生活区平面合拼户型设计的建议11户型进行设计时，最好使厨房和卫生间相邻。在拼合改造后可分别使厨房和卫生间面积增大；保证拼合前的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的设计，为以后拼合方正的大户型提供方便；拼合时，在可能的情况下将两户的公共空间恰当的改为户内空间，即将公摊面积改为户内面积，提升实用率。较大户型与小户型之间拼合后空间感更好立体合拼户型12立体合拼阳台、露台式拼合加梯式拼合平面与复式拼合1、阳台、露台式拼合13在阳台或露台处加楼梯。两户不论独立或是合并时都能保持户型的完整性，对原有户型的改动不大。原户型2房2厅平面户型奇层面积：63.16M2偶层面积：53.76M2户型特色：空间方正采光充足景观面多各房间位臵均好阳台上空客厅餐室厨房卫生间主卧次卧阳台（设在奇数层）预留结构板2、加梯式拼合14模式A：错层阳台加楼梯（2+2）根据阳台在奇偶数层不同的形式，以一跑直楼梯的方式连接2个阳台，能充分利用室外长向空间，而不占用室内有效使用面积，并营造出宽敞舒适和充满趣味的交通空间感，结构上也很容易实现。错层阳台处加楼梯2、加梯式拼合15模式B：室内局部预留可拆卸楼板（2+2）—通过室内楼板打通加楼梯拼合通过在室内楼面预留洞口或构件进行上下户型的拆合。这种拆合方式较为灵活，但工程量大，可行性较低。阳台客厅餐厅加楼梯厨房卫生间复式下层平面复式上层平面儿童房阳台卧室卧室加楼梯活动空间卫生间卧室3、平面与复式拼合16通过平面与复式进行立体拼合一户为平面户型，一户为小复式户型，在共同层进行平面拼合，形成大复式组合户型，以满足不同客户的需求。原户型拼合前一房的小户型平面与loft均满足不同的生活需求，通过相互之间进行拼合形成另一种上下错落的户型组合模式奇层平面层偶层平面层立体拼合的建议17户型可做大阳台，并确定其较为合适的位臵，为以后加楼梯提供足够的空间；若为小阳台则做结构板，入伙后直接围合做楼梯间。阳台做大，亦可做好各种排水污水管道，为后期上、下拼合做卫生间提供方便。设计户型时，提前考虑卫生间的位臵。卫生间临厅，朝向最好与厅相同，为以后复式拼合的二层客厅做主卧提供方便（可做套内卫生间）卫生间位臵不能动，因为有下沉板。厨房可改其功能性质，但要考虑烟道等设施；楼下大卫生间设臵，楼上卫生间可只为一个。120M2以下复式应该功能简化，楼上卫生间可只有一个。入户花园要有完整空间，且厨房最好不要对入户花园单向通风采光，为后期将入户花园改为其他功能空间提供方便。入户花园忌穿行，若穿行，则入户花园只能做过道。目录18合拼户型的现状和分类一典型项目案例分析合拼销售的风险控制建议三二1、锦峰森邻2、第五园3、珠江旭景园4、方鼎华庭5、可园6、富通城六期全市各片区在售合拼项目概况19项目总套数主力户型整体销售率合拼户型销售率合拼房折扣龙城国际456套三房143.20㎡—163.95㎡四房142.71㎡—194.38㎡五房153.11㎡36%——额外6折第五园558套1*1*1/38㎡/192套1*2*1/70㎡/192套2*2*1/84㎡/174套62%47.3%双拼房无特殊折扣锦峰森邻拼合前402配套，拼合后264套3*2*1/85-89㎡/30套3*2*2/114-138㎡/170套4*2*2/122-144㎡/64套66%74%开盘前登记客户享受97折，拼合户型将享受额外8折旭景佳园268套1*1*1/41-67㎡/92套2*2*1/73-76㎡/84套3*2*1/86-92㎡/92套35%4%双拼房无特殊折扣水岸新都拼合前189套1/57—61㎡/48套2/83-87㎡/93套；3/119—122㎡/48套23%10%最高可享受67折可园拼合后907套1房/61.7-77.4㎡2房/62.2㎡-91㎡３房/111.7-123.8㎡４房/162.78㎡-172.41㎡；拼合户型/137-166㎡8%28%双拼房无特殊折扣方鼎华庭3041*1*1/39—54㎡2*2*1/55—72㎡3*2*2/159—165㎡4*2*2/199㎡复式/260—285㎡7%22%普通0.98*0.98折双拼额外6.6折富通城拼合前741套1房/30-36㎡2房/78-82㎡3房/87-117㎡4房/134㎡6.8%10%额外8折20以上项目为市场带合拼户型的在售项目，除锦峰森邻外在9〃27政策出来之前销售，开盘销售状态良好外，其它项目销售状况稍显“疲惫”。那是否是因带合拼户型的项目，客户对合拼户型接受程度较弱，还是受政策影响，还是其它原因，我部对相关信息进行总结、分析供大家参考。合拼户型市场印象：（1）、政策影响下的观望情绪加重：由于贷款政策的限制，双拼房购买成本增加，市场整体成交量不高；楼市整体观望形成，乃至拐点的出现，将大挫拼合户型。（2）、购房者对合拼户型现象有所了解，在产品质素尚可基础上通过合理引导（价格、展示、销售技巧）比较能够接受此种产品；（3）、目前，银行信贷成为合拼户型最大销售障碍。——央行最新的文件要求二套须以家庭为单位，而且要求所有银行严格执行。深圳房价狂涨之后，拼合户型的高总价、户型缺陷（相对于非拼合户型）、银行、收紧的信贷政策等，给合拼户型的销售带来极大挑战,所以在项目定位阶段必须充分考虑政策、市场给合拼户型带来的一系列不利影响，尽量减少合拼户型在项目所占比重，降低项目整体风险。一、锦峰森邻21发展商深圳锦峰集团有限公司项目位置龙岗区鹏达路南八仙岭生态公园西门推售套数拼合前402套，拼合后264（均按拼合产品销售）占地面积25000建筑面积36500户型面积约（㎡）套数套数比小3房85-893011%大3房114-138170（包括拼合户型138套）65%4房122-1446424%主力户型为114-138的大3房，其中大部分为1房和2房的拼合产品，整个项目最初定位于大户型，而其中拼合套数占总套数的52%。1、项目概况2、户型配比222户共用一入户花园，私密性不高且入户花园使用率低1房卫生间过大1房厨房过大1房客厅面积小，无采光空间，基本沦为过道，无餐厅位置2房的客厅面积过大2房餐厅面积过小2房厨房面积过小，无采光空间过道面积多3、合拼户型分析（由45—63平米的1房和77—87平米的2房拼合）户型小结：——从户型的设计上看，拼合前户型存在明显缺陷，而且销售引导也不建议单买拼合前户型。——该项目的最初目标是拼合小户卖大户，户型完全是为拼合而设计。23拼合后总套数比例面积区间销售量销售率二房2011.4%85-891470.0%三房18064.4%114-13813374%四房6424.2%122-1442438%拼合后共264套，其中拼合三房为69套由一房和二房组合,面积为114-138㎡，销售51套,销售率达74%。4、销售情况（1）价格策略：在折扣优惠上，并没有实质性的变化，始终保持8折额外优惠，只是在营销策略上根据客户需求进行了灵活的调整。开盘期：——开盘当天购买拼合产品，将在享受开盘当天97折基础上额外8折。9.16日小户型样板房全新开放——总体均价较开盘当天略有上涨，基础折扣为99折，如客户能够找到与之合拼的另一客户，依然能够享受额外8折优惠。（2）销售策略：销售人员引导购买拼合后大户型为主，一般不主动提及拆分户型单独销售而且在价格上作了强烈的引导——购买拼合户型将享受额外8折优惠。虽然没有强制合拼，但是客户在比较价格等因素后一般都会选择拼合购买。（3）展示策略：全方位引导合拼后户型，现场单体模型、样板房设臵均为拼合后户型，户型单张存在拼合户型和拆分户型两种版本，但是一般不将拆分户型单张主动给与客户。（4）交付标准：毛坯、按单套验收交房；245、营销分析市场上第一个合拼发售项目，因自身价格优势、销售方式灵活、大副价格引导，合拼户型销售较好二、万科第五园三期25总物业类型联排别墅、庭院别墅、叠加别墅、小高层总容积率1.2项目规模15层的映月居，19层的揽月居，共558套占地面积三期总占地8.4万平米建筑面积三期总建面12万平米容积率1.44推出套数558套1、项目概况户型面积套数建面建面比套数比HA38192744821.44%34.41%HB701921386038.83%34.4%HC841741360839.73%31.18%HD1201922130860.27%34.41%2、户型配比主力户型为84-120的两房、三房，其中拼合户型比例占到60.27%26HD拼合户型:一房+二房=四房两厅两卫建筑面积:120平方米1客厅2餐厅3卧室4厨房5卫生间6玄关7露台3、合拼户型分析户型小结：——合拼后户型南北通透，大一房交通面积可纳入客厅及餐厅的面积，项目的最初目标是拼合小户卖大户，户型完全是为拼合而设计。——拼合前一房为南向或北向，户型存在明显缺陷，使用性较差，销售上也不建议对单套进行购买。27拼合后总套数比例面积区间销售量销售率二房17447.3%82-8613577.5%四房19252.7%1209047.3%拼合成的四房共192套，占总套数的52.5%，截至11月23日共销售90套，占四房总量的47.3%，合拼户型销售率低于同期非拼合产品。（1）、销售方式：非强制性合拼销售（2）、展示策略：各种展示物料对合拼前后户型均有较