【房地产】北京-独栋别墅附加值—精装庭院解析

2019/8/61独栋别墅附加值——精装庭院解析2019/8/62什么是精装庭院并非简单意义上的铺草皮和石板或木板以麦卡伦地为例，真正意义上的精装庭院所包含的元素：围墙木栅栏木制休闲花架下沉庭院装饰墙面艺术地面铺装户外休闲桌椅壁泉或小型水景户外按摩汤池每个庭院均有成年大树，成年观花的花灌木，低矮的彩色植被以及冷寒型草坪面积较大的庭院还配备游泳池和桑拿房2019/8/63六类：普通+游泳池+汤池+桑拿房五类：普通+游泳池+汤池四类：普通+游泳池+桑拿房三类：普通+游泳池按照不同元素的搭配共分为五类二类：普通+汤池2019/8/64知己知彼其他无论是三、四百万的项目还是千万级的项目庭院基本为毛坯状态或者铺草皮麦卡伦地是自2004年以来北京唯一精装庭院独栋别墅项目2019/8/65客户对于精装庭院的认知必要性高端的别墅项目就要有房有院，而且社区整体风格和品质的协调、统一是一个社区档次高低的重要表现，在统一的调性上体现个性化现在住别墅不仅仅房子看上去像别墅就行，而是要享受真正的别墅生活，如果没有了舒适、精致的庭院，那跟公寓有什么区别自己做太贵，而且涉及到水、电这些东西，自己很难弄好2019/8/66客户对于精装庭院的认知元素要求与建筑的入户门有个过渡，这样才有别墅的感觉私密性要好，但不压抑，在路边的要能遮挡视线，在庭院里活动的时候邻里之间互不干扰大树好，小树苗一是不好活，另外与别墅这样高档的社区不匹配多一些开花和结果的植物，但是不能招虫子有可以在庭院活动的平台，比如喝茶、烧烤等水为财，而且北京这地方缺水，还能让庭院感觉不那么沉闷有一部分空间可以自由支配，但是不破坏整体风格和造型设计2019/8/67开发商可以在精装庭院上努力的方向前庭院体现礼仪和从容，必不可少实墙和植物分隔，私密安全而不遮挡视线大树、成树体现成熟和品质结合四季选择观赏性强又好打理的植物部分铺装休息平台小型水景自主空间结合项目自身特殊条件打造庭院独特元素：温泉汤池、桑拿房2019/8/68精装庭院全方位解析几个原则与整个社区融为一体，将整个社区作为一个大花园去建造，每户的庭院就是其中的一个小花园，使得居者无论从室内看向庭院，抑或从二楼看整个园区，还是散步在社区道路中去看每个庭院，看到的都是一个完整的画面人要融入环境在满足不影响各种挡光挡视线的前提下，尽可能的种大树尽可能的增加人的活动空间2019/8/69精装庭院全方位解析采用套载规则将植物划分为不同的搭配体系，根据位置、地形、光线、季节变换等不同的特点，系统性整体栽培，突出景色不同角度、不同高度、不同季节的变化；不但要美化环境，更要保证别墅的室内采光、庭院的遮荫、季相的变化、维护的简易化等，如：把乔木放在窗间墙的位置，低矮植物放在窗下2019/8/610精装庭院全方位解析植物的选择植物的选择标准体现在创造立体空间的层次差异、颜色上的视觉差异、时间上的季节差异，以及真正使用中的软性分隔作用和后期低廉的维护成本，另外是符合建筑本身的风格。“好的绿化是树，最好的树是成树和大树”以树为主的绿植可以阻挡视线，起到软性分隔的作用。既能把建筑隐蔽于茂密的枝叶之后，又不同于实墙分隔的冷硬。对业主而言，后期的维护费用非常低廉。“降低养护成本”多年生木本、宿根及多年生花卉，够年繁殖，不用替换，降低业主维护成本。2019/8/6112019/8/612精装庭院全方位解析配置原则空间上的层次差异主要是对竖向空间的合理安排。通过乔木、亚乔木、灌木等的不同高度丰富竖向空间2019/8/613精装庭院全方位解析配置原则植物层次搭配示例：高：法桐树，冠高大、枝叶茂密、长势快。多年后茂盛的法桐树冠将逐渐相互交错，让出入口的主路成为一条林荫大道。中：樱花，比法桐稍矮。樱花在每年的春季会开出满树的烂漫的花朵。展现绚烂、醉人的风情。低：木槿。樱花之下是木槿，夏季开花，接替樱花的花期。燃放盛夏的激情和火热。矮：小叶黄杨，四季常绿灌木类，冬季丰富园区色彩。为单调的冬季注入生命的活力。2019/8/614精装庭院全方位解析配置原则颜色上的视觉差异体现在色彩的搭配上。通过对不同颜色绿植的搭配种植，以及对可变色树种的运用，展现色彩变化的丰富。2019/8/615精装庭院全方位解析配置原则植物色彩搭配示例：银杏：高大、珍贵。春、夏季节为绿色，到秋季树叶会过度到金黄色，一种天生的富贵。紫叶李：常年树叶深紫色，与银杏灰色的枝干、绿色及金黄色的树叶形成天然的反差与和谐。颜色的搭配产生视觉的冲击。红瑞木：观干植物，鲜红的枝干与翠绿的叶子相得益彰、相映成趣。到冬季又与小叶黄杨配合的协调美观。2019/8/616精装庭院全方位解析季节与景色北方的季节变化明显，全年温差大，因而在设计景观时需要着重考虑植物的季节搭配。建筑应该是永久的，绿化应该是变化的。三季有花通过对不同花期绿植的组合搭配和对冬季绿植的运用来体现，从入春时的樱花、西府海棠，到即将入夏的木槿和丁香，以及初夏的毛黄栌、盛夏的紫薇，连绵相接的花期让社区三个季节都成为花的海洋，不同的种植位置，可根据季节变化呈现不同花景造型。四季常青除落叶树外，运用小叶黄杨、高杆女贞等四季常青植物丰富冬季社区和庭院的生机；以秋季变叶型树木根据不同季节展现出不同颜色的树叶，弥补北方花期短的特点，增加无花期社区内色彩。2019/8/617入夏：樱花西府海棠2019/8/618入夏：樱花西府海棠2019/8/619初夏：毛黄栌2019/8/620盛夏：紫薇2019/8/621精装庭院全方位解析季节与景色北方的季节变化明显，全年温差大，因而在设计景观时需要着重考虑植物的季节搭配。建筑应该是永久的，绿化应该是变化的。三季有花通过对不同花期绿植的组合搭配和对冬季绿植的运用来体现，从入春时的樱花、西府海棠，到即将入夏的木槿和丁香，以及初夏的毛黄栌、盛夏的紫薇，连绵相接的花期让社区三个季节都成为花的海洋，不同的种植位置，可根据季节变化呈现不同花景造型。四季常青除落叶树外，运用小叶黄杨、高杆女贞等四季常青植物丰富冬季社区和庭院的生机；以秋季变叶型树木根据不同季节展现出不同颜色的树叶，弥补北方花期短的特点，增加无花期社区内色彩。2019/8/6222019/8/623精装庭院全方位解析四重庭院风景各不同保证每户的均好性，同时体现自然的生活环境，鸟鸣声、流水声、花香味都是营造一种生态环境的重要元素2019/8/6242019/8/625精装庭院全方位解析前庭院：重要的门前礼仪强调单位别墅与园林景观、户外道路的合理过渡峰回路转庭院门与建筑门庭错位排布，形成“侧入式”院门，植物、景观墙体或小品直对庭院门，起屏风作用。如此设计，不仅保障了业主的栖居隐私，还增加了庭院的观赏和趣味性。2019/8/626精装庭院全方位解析前庭院：重要的门前礼仪“透视”景观，隐约的隔离前庭院与户外道路的隔离墙设计为景观隔离：部分隔离围墙设置面向户内的雕塑或流水景观，在起到院内外隔离作用的同时，增加前庭院景观，并为户外道路上的整体景观体系增添隐约可见的透视景观两户之间的围墙既要为业主提供安全私密的空间，又要从观赏性考虑，局部可以处理成景观墙或壁泉墙形式2019/8/627精装庭院全方位解析中庭院：别有洞天中庭院基于“凹”型建筑而产生，特有半开放式庭院空间，增加阳侧房间分布从居室内的中部走廊可直接进入中庭的开放式空间，露天的或拥有庭檐遮挡的平台，延伸距离长，面积大，使用率高，户外用餐、休闲品茶皆可。平台的对面，设有景观墙，从餐厅内可欣赏风景。景观墙的花草流水与中庭平台的简洁质朴风格相辅相成，呈现出丰富的空间层次2019/8/628精装庭院全方位解析中庭院：别有洞天从前庭院穿过中庭通往后院的路是一条私密的个人幽径，甬道旁树木繁茂，植物按高、中、低、矮四层次错落种植，更设计有点式小景观。为在适度面积中表现出空间的最大化，麦卡伦地将小径蜿蜒铺设，配合高低错落的台阶，增长脚程距离，从而将小路两旁的植物小景观于人前尽情展现2019/8/629精装庭院全方位解析内庭院：私家珍藏的风景内庭院是私家庭院中面积最大，景观配置最完善的庭院。庭院的精装景观均按完整的园林体系进行设计，各种园林要素：大树、灌木、草坪、流水、温泉、栈桥、亭台等，分别分布在各庭院，体现了丰富的视觉元素。以实墙与邻居相隔，又以高矮错落的树木掩盖围墙，确保私密性的同时又不会显得压抑。2019/8/630精装庭院全方位解析内庭院：私家珍藏的风景水景因其典雅和幽韵的意境，一直是园林规划中的点睛之笔，麦卡伦地特为每座别墅分别设计水景，做到“户户有水，景各不同”。有蜿蜒于院中的池水，有宣泄于假山的流水，还有从景观墙和雕塑流出的泉水，造型各异2019/8/631精装庭院全方位解析内庭院：私家珍藏的风景铺装：木材、石材，拼贴不同造型2019/8/632精装庭院全方位解析内庭院：私家珍藏的风景花架：配合不同的设计风格，花架的位置和形态各异2019/8/633精装庭院全方位解析内庭院：私家珍藏的风景自主空间：草池，矮石墙围合；矮墙可坐，草池可休息玩耍；若自己种植，也不会破坏整体造型。2019/8/634精装庭院全方位解析内庭院：私家珍藏的风景汤池：特殊的地理环境，打造汤池非常受客户欢迎泳池：在300-600平米的庭院内，泳池的大小受限桑拿房：庭院桑拿房受欢迎程度较低2019/8/635精装庭院全方位解析下沉式庭院：内层私密空间与地下室自然相连，通风、采光具佳；流水、植物与休闲设施的配置更增添了下沉庭院的功能性与实用性；从地面庭院直通地下室保姆间、洗衣房等，工人、保姆不用打扰客人，便可直接进入工作空间。2019/8/636精装庭院全方位解析下沉式庭院：内层私密空间三重空间划分一重空间——步入下沉庭院的楼梯，起内庭院与下沉庭院的连接功能，属景色功能过渡空间。二重空间——下沉庭院最内侧的功能区，可打造为汤池、花房等使用空间。三重空间——停留区，楼梯与功能区之间的区域，设置水流、壁泉、植物景观及休闲茶座，供业主闲暇休憩2019/8/637精装庭院全方位解析下沉式庭院：内层私密空间“破长破高”塑造实用空间下沉庭院进深长、深度大，高大墙壁给业主带来的壁垒印象。为了增强空间使用价值，麦卡伦地采用“破长破高”空间设计手法，以功能抵消长度，以层次打破高度，从而将下沉庭院塑造为实用而完美的庭院空间2019/8/6382019/8/639精装庭院的造价庭院面积：300-700平米含围墙、木栅栏、木制休闲花架、下沉庭院装饰墙面、艺术地面铺装、户外休闲桌椅一套、壁泉或小型水景一个，户外按摩汤池一个。每个庭院均有成年大树，成年观花的花灌木，低矮的彩色植被以及冷寒型草坪。面积较大的庭院还配备游泳池和桑拿房。游泳池：20万汤池：6万桑拿房：5万设计费：10万左右合计预估：40-50万（有些不含游泳池和桑拿房）2019/8/640精装庭院适用的项目规模适中一般200-300栋左右，因庭院面积大小、形状、朝向的不同要做个性化的设计，在施工过程中还要结合实际情况进行细部调整，持续时间会较长，对工期造成一定的影响开发商有较高追求要打造成里程碑、精品项目，树立品牌形象和市场影响力目标客户总价承受力较高基本500万以上，对于500万以内的客户30-50万能对其决策产生影响，但到了600-800万，甚至更高，30-50万基本不形成决策影响，增加这部分的价格比较合适2019/8/641风险提示因做个性化庭院花费时间长，应谨慎安排施工计划，确保不耽误交房等重大节点因每个庭院均不相同，因此销售口径要一致：以实际效果为准，样板间庭院仅供展示硬铺装不宜过多或过少，过多：整个庭院线条比较硬，舒适度降低；过少：室外活动区域不足，庭院失去使用价值若庭院稍显局促，则无需加游泳池，宁缺勿滥，否则庭院会显得局促，且游泳池的使用价值也