日照市五莲县西班牙风情商业街策划报告

西班牙风情商业街策划报告SpanishstylecommercialstreetStrategyReview第一部分商业的开发原则及思路•商业开发原则•五莲商业地产概况商业开发原则•最高最佳原则•商业项目核心竞争力原则•精准科学定位原则•合理投资回报原则五莲县商圈现状组团组团组团“一轴三团”与众多中小型县城一样，五莲的商业正处于起步阶段，起步初始，以沿街商铺、底商为代表的商业用房在五莲的商业物业中占有量达到70%以上，大部分商业集中形成于解放路沿街，其他几条东西向道路与解放路相交，受解放路商气的辐射，形成了3个商业组团。五莲县商业地产现状真空地带：在售项目即将清盘，潜在项目尚未上马以日客隆为代表的中心商业广场销售火爆且价格上扬五莲人们的投资热情是否已经被完全点燃；高端客户对于商铺的需求还有多少；客户群体深挖的可能性存在与否？租赁物业：租赁物业火爆上市以日百为代表的自留性租赁物业大量上市大量自留性商场物业上市，说明五莲商业还有待提高同时，集中上市为商业地产带来的冲击还是巨大的；租赁物业的竞争，将会扰乱五莲商业租赁市场商业格局：以解放路为中心，北至文化路，南至罗山路，以万福园购物广场、开泰百货、五莲百货大楼、三联家电五莲连锁店、五莲凌云家电城、胜业购物城为代表以及精品服饰、专卖店、珠宝店为补充的核心商业圈。五莲县城商业在售或再建项目中，大部分属于社区沿街商业，且离项目有一定距离，对项目竞争压力不大；以售沿街商铺均价在3600-4500元/平米。物业形式是二层沿街商业。售后不返租，不统一经营也不统一管理。与众多中小型县城一样，五莲的商业正处于起步阶段，以沿街商铺、底商为代表的商业用房在五莲的商业物业中占有量达到70%以上。五莲商业仍以传统商业为主，处于较低的发展阶段，商品种类少、档次低；超市、及综合百货规模不大；专业市场较少，而且比较分散，人气不足。商业中心位置租金达到每平米每天3.4元，解放路商业每天每平米租金在1.0－1.5元之间，其他几条城市主要道路租金每天每平米在0.9－1.3元之间。五莲商业综述商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生百货零售业群雄逐鹿，解放路沿线将呈现白热化竞争大卖场进入市场调整期社区商业将成为新型商业地产开发热点酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势物流类地产在未来几年内将会大量出现五莲商业地产发展趋势8第二部分本项目商圈形成的可能性•区位分析•区域商业地产分析•区域商业地产市场展望区位分析——区域GDP五莲县2004-2008年地区生产总值增长图0204060801001201402004年2005年2006年2007年2008年年份/年地区生产总值/亿元城市经济的总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度，是房地产行业、特别是商业物业发展的基础。区位分析——产业比重2008年，第二产业占GDP的比例为55.8%。第二产业作为五莲县经济发展的支柱产业其占GDP的比例将会持续增加。第二产业增长对五莲城镇化建设的促进非常明显未来几年五莲城镇化建设必然处于一个快速发展时期。2008年五莲GDP构成第一产业第二产业第三产业第二产业55.8%第一产业13.4%第三产业30.8%区位分析——社会消费品总额社会消费品零售总额的增长：•一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升级；•二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；•三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构更加合理。区位分析——区域人口构成2010年五莲人口总量51万,其中非农业人口占32.5%，人口年增长率为2‰。18岁以下9万，18-35岁11.5万，35-60岁22.2万，60岁以上8.3万。青壮年人数占到总人数的66%，表明社会群体具有工作能力与支付能力，同时反映出五莲是一个新兴的成长型城市区域现状•项目近距离西部产业区，常住人口较少。•项目为老企业厂房用地•项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较差。•项目周边商业整体档次较低，仅为满足周边巨门的日常需要。•项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档次普遍较低区域发展规划城市发展方向确定为：主要向北发展，有选择地向东、向西发展，严格控制向南发展。规划远期形成城市的“一个中心，三个片区”的布局。“一个中心”即新行政办公中心，“三个片区为站前区、老城区和西部产业区。4231北扩区域商业地产特点分析商业配套设施嫉妒匮乏大盘地产底商呼之欲出社区型超市潜在竞争片区需要龙头带动效应特点一区域商业地产特点分析特点二整个五莲街区商业地产项目严重缺乏，商业地产市场尚属发展期先发制人商业领航区域商业地产特点分析特点三抢占市场空白点区域复合功能商业中心单一,目前只集中在解放路中断,不符合商业中心多元化的趋势区域商业地产市场展望•市场需求强大消费者（区域内、外）、经营者•商业地产面临数次升级——北部五莲商业中心有望形成交通、居住环境、外来人口第三部分商业定位•SWOT分析•项目定位•业态划分•产品建议Strength—优势分析S1.交通便利，紧邻城市主干道:沿河路黄海路解放路S2.综合强度高，满足一站式消费S3.位置优越，紧邻大型居住区以及北部工业园,S4.专业化运作——首家以专业的商业手法进行运作的商业项目．由专业商业运营公司统一定位、统一招商、统一营销、统一管理，。S5.政策支持——2011年重点招商引资项目Weakness—劣势分析W1.处于解放路商业街的最北端，商业人气逐渐衰弱W2.地块东西高差大，物业及交通动线设计受阻碍W3.项目东西两端临解放路，和沿河路,商业氛围淡薄。区域东西主主入口车流人流统计时间地点时长车流量人流量上午9点项目西入口10分钟13295上午9点项目东入口10分钟4748上午11点项目西入口10分钟118106上午11点项目东入口10分钟5365上午11点黄海路解放路口10分钟4654Opportunity—机会分析O1.五莲商业尚处在起步阶段，存在大量的商业空白O2.目前五莲尚未出现大型的商业综合体，消费者期待一站式消费场所的出现。O3.目前五莲存在的商业物业的主要形式已无法满足很多主力店的要求。O4.随着五莲经济水平的不断提高，当地居民包括周边的村民有了越来越多的闲置资金。O5.经济危机下，大量外出务工的青年人失业回家，需要新的创业机会。O6.富强路南部餐饮一条街拆迁在即.O7.城北标志性建筑，城北商业的引导者O8.沿河路改造完成后形成风景优美的沿河公园，沿岸优美的风景必然导致大型住宅项目的入驻，带动人流O9.城市的向北发展，形成新的高档住宅，能为商业的发展带来新的活力O10.县政府即将北迁，地段优势逐渐显现Threats—威胁分析T1.当地现有物业多以沿街铺形式出现，虽然物业相对老旧，但是组合灵活，租金低廉。T2.当地人群信息闭塞，对于新生事物尤其是高层住宅和商务楼以及小型投资公寓的接受会比较慢。T3.项目处于商业次级商圈，周围商业氛围较差，商业街主交通线欠佳；T4.北城人向南，南城人不向北。项目定位邦正公司通过对五莲县商业及住宅情况的深入调查，组织项目组成员、拜访商业地产同仁，以及对五莲部分高端商户进行多次面谈和电话回访，多次讨论研究项目的具体问题，结合当地市场的消费消费需求及商家要求初步制定出了项目定位。请博大公司领导参阅和讨论．定位前提和因素经济发展进程和城市化发展进程的需要五莲县近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头，市政建设日新月异，投资环境日臻完善。为商业、服务业、娱乐业等三产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑利用这一有利条件。五莲县商业发展的需要五莲县的商业发展与其它地区相比还处于相对落后的状态，迄今缺乏现代商业业态的现代商业街，建立一个环境优美，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸于一体的“一站式”的商业街是众望所归。在项目调查中发现，70％的五莲高端人群都对项目的建设充满期待项目定位定位前提和因素居民生活和消费习惯变化的需要城镇居民消费类别中居住消费、餐饮、健身、休闲、娱乐、服装类消费稳步有长，人民生活习惯从讲究适用实惠逐步向品牌化、时尚化、个性化发展。高档、超前消费现象还不太多，五莲县经济总量小，总体需求能力还不很大。项目定位现代商业业态巨大生存空间发展的需要五莲县现代商业业态发展到目前为止，只有大型同质化商超业态，导致了消费需求大量外流或压抑化，现代商业业态呈现巨大的生存和发展空间。定位前提和因素最大限度发挥规模、地域优势，扩大投资回报的需要项目的品质与性价比等综合优势成为价格高低表现的试金石。挖掘和提升本项目的整体城市商业文明的助推价值，使项目整体价值随着项目发展实现保值和逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。树立品牌形象，实现项目社会价值回报的需要本项目必须全新的运营管理模式，区别五莲现商业的自然租赁,这是其它商场不可比拟的优势，是确保项目成功运作，保持长久效益的关键。充分挖掘本项目产生的社城市消费影响和社会价值，打造品牌战略，这是项目定位时考虑的潜在因素。项目定位项目整体定位将项目定位为五莲地区首条集购物、餐饮、休闲、娱乐、商贸、居住于一体的体验型一站式风情商业街。打造五莲的动力街，魅力场，启动五莲夜经济！规划建议：1考虑本项目地处本县商业次级商圈，首先解决主干道交通最大便利化2在进行功能设计和分布时,商业街较长，必须保障节点的逗留和景观吸引；将项目规划为多个相对独立的主题功能组团，动静相融，同时日夜同旺；３主力店面开间大，临主路设置大店面，但位置设置其次，辅助商铺单铺面积适中（两层70-100之间），为节点位置，迅速实现销售；边角位置，设置部分纯一层商铺（1层40-60之间），将２－４层给主力店面；业态建议基于整个项目立足点是整个五莲县城，因此我司建议先确定部分街区的业态，以便于客户的累积有序进行西班牙风情街是五莲地标性建筑，是五莲现有商业的升级版，因此业态上需要超前半步，但不能超前太多。3#、4#三层联体商铺产品建议原三层联体商铺不适用楼梯间面积浪费严重改进建议：合二为一纯一层商铺；去掉一个楼梯改为三层联体商铺3、4、5、6#居家产品建议原3、5#复试户型南北不通透，且土地为商业性质建议改为40平左右投资性小公寓。原4、6#一梯两户户型，单个户型面积过大；对于商业街来说主要是商业价值，居住价值并不大建议：改为一梯三户小户型。原地块东高西低，主入口出来为上行，在风水方面不是太好建议：找专业人士进行化解第四部分营销推广•整体理论与策略•项目定位•传播策略•推售策略•广告策略一、西班牙风情街整体理论与策略中国房地产的竞争发展到今天，不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争；不仅是一时一地某个项目的竞争，更是企业的竞争、企业全局的战略思路与经营模式的竞争，归根结底是战略理念和开发策略的竞争。项目总体理念1、理念一：做五莲商业的门户概念五莲商业地产正处于蓬勃发展的时代，人们已经逐渐接受商业地产投资的概念；同时，五莲又是一个旅游产业发达的城市，大量的外地人来此旅游、消费；西班牙风情街正是立足这样一个市场背景和基础，提出五莲商品走向外部市场的门户概念。从而提升了西班牙风情街的形象和地位。2、理念二：做五莲商业的制高点概念西班牙风情街项目是五莲第一个风情街项目，其大规划、前瞻性，首创广场购物街模式，要做五莲商业的制高点概念。3、理念三：做北城区域板块概念先做势后做市，先环境再建筑。商业房地产已经进入区域板块阶段，进入品牌时代。西班牙风情街项目必须要做好“北城板块”的概念，做成北部的新城标，这样才能与其他商业房地产形成差异。所谓做板块，是指与市级商业中心与区域级商业中心的零售商业板块相对应的商业板块，要进一步强化五莲“北部市场”的概念，从而引起市场目标的关注和兴趣。4、理念四：复合房地产的开发理念房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会客网络的场所。5、理念五：“共繁荣”的经营理念概念确立同经营主体的良好关系，主动承担起帮助解决客户问题的责任。成立公关部门，协调与相关部门