房地产市场培训课件ppt

第二章房地产市场房地产市场相关问题房地产市场分析：市场调查、市场细分、目标市场选择房地产市场预测房地产市场培训课件ppt房地产市场培训课件ppt第一节房地产市场相关问题一、房地产市场（一）概念1.市场存在着可供交换的产品存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件市场=人口+购买力+购买动机第一节房地产市场相关问题2.房地产市场狭义：房地产交易所广义：经济关系的总和、买卖双方相互作用的一种机制第一节房地产市场相关问题（二）主体和客体1.主体需求主体政府、房地产商、企事业单位、居民供给主体居民、房地产商、政府和企事业单位、涉外房地产需求者房地产中介咨询机构、价格评估机构、经纪机构房地产市场管理者房地产行政主管部门、财政部、物价局、工商部门、税务局第一节房地产市场相关问题2.客体：交易对象实体房地产、地产权益占有、使用、收益、处分买卖、租赁、抵押、典当等3.媒介货币第一节房地产市场相关问题（三）特征市场参与者多，需要高素质的专业顾问服务交易对象差异大，只能产权转移区域性易出现市场的不均衡和垄断较多受到国家政策法规的影响和限制第一节房地产市场相关问题（四）房地产市场分类按实物形态地产市场、房产市场按交易方式买卖、租赁、交换、抵押、典当按活动对象房地产金融市场、物业管理市场、房地产中介服务市场按用途住宅、工业、商业、写字楼第一节房地产市场相关问题（五）房地产市场功能优化配置房地产资源和利益调节房地产需求和价格政府宏观管理的基础指导政府制定科学的土地供应计划第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（一）房地产需求分析1.房地产市场需求层次现实需求可能需求已实现需求：成交量边际需求第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（一）房地产需求分析2.房地产市场需求类型生产性需求消费性需求投资性需求第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（一）房地产需求分析3.房地产需求影响因素房地产需求影响因素价格水平国民收入人口消费预期宏观调控政策消费者偏好城市化其他因素第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（一）房地产需求分析4.房地产需求弹性价格弹性收入弹性人口弹性交叉价格弹性第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（一）房地产需求分析5.房地产需求曲线我国住房市场的经济学分析及政策建议第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（二）房地产供给分析1.房地产供给层次市场交易供给非市场交易供给划拨、配给等第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（二）房地产供给分析2.房地产供给影响因素房地产供给影响因素价格水平投资目标生产要素价格开发建设能力资金来源数量宏观调控政策建筑技术水平原有房地产数量质量投资预期第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（二）房地产供给分析3.房地产供给弹性价格弹性要素成本弹性4.房地产供给曲线第一节房地产市场相关问题二、房地产市场的供求分析（三）房地产均衡分析第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（一）房地产市场与社会经济环境1.影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素经济因素政策因素第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（一）房地产市场与社会经济环境2.影响房地产市场结构变化的社会经济力量金融业的发展信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善生产方式和工作方式的改变人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（二）房地产市场的周期循环----房地产波动1周期第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（二）房地产市场的周期循环----房地产波动2.房地产周期英国皇家测量师协会（RICS）在1994年的《理解房地产景气循环》著作中给出的，即“房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，例如价格、租金、吸纳率、空置率和建筑活动。但如果用一种标准的经济变量来表示房地产景气循环，应是所有物业总收益率的周期性波动。第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（二）房地产市场的周期循环----房地产波动3.房地产周期循环原因供需：金融市场信息不对称心理因素政策因素制度因素生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（二）房地产市场的周期循环----房地产波动4.房地产周期理论内容循环中的重要阶段如下：1）经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生；2）新建筑的刺激加剧经济扩张；3）经济的持续扩张进一步刺激新建筑；4）新建筑的供给超过需求；5）超额建筑产生；6）调整，需求减少导致新建筑物增长缓慢；7）复生，需求开始增加消化既有的超额建筑；8）回到供需平衡状况；9）经济扩张导致对新建筑的需求增加；10）经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生。第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（二）房地产市场的周期循环----房地产波动5.我国房地产周期循环表现第一个周期：1985-1990第二个周期：1991-1997第三个周期：1998-第一节房地产市场相关问题三、房地产市场的运行规律（三）房地产周期对房地产开发投资决策的影响反周期运作第一节房地产市场相关问题长实：李嘉诚新世界：郑裕彤新鸿基：郭氏兄弟恒基兆业：李兆基第一节房地产市场相关问题李兆基：“股神”，恒基系（恒地、恒发、中华煤气、香港小轮）1926年生于广东顺德早期，随父开银庄1964年，参与创建新鸿基（李兆基、郭得胜、冯景禧）1972年，离开，与人合建永泰建业，在股市上卖空持有股份1973年，股市崩溃，大肆收购香港物业1975年，建立恒基兆业1981年，股市牛市，上市集资10亿1983年，收购中华煤气1985年-1988年，持股并收购永泰2003年，土地储备达1900万平方英尺第二章房地产市场房地产市场相关问题房地产市场分析：市场调查、市场细分、目标市场选择房地产市场预测第二节房地产市场分析一、房地产调查（一）概念以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。第二节房地产市场分析一、房地产调查（二）房地产市场调查的内容1.房地产市场环境调查政治法律环境：方针政策、法律规定、规划计划等经济环境：经济特性、经济规模速度趋势、利率、对外状况、收入消费、经济结构、相关因素、财政收支社区环境——直接影响价格：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。第二节房地产市场分析2.需求和消费行为调查消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。房地产市场需求影响因素需求动机调查购买行为调查第二节房地产市场分析3.房地产产品调查现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。求新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况本企业产品的销售潜力及市场占有率建筑设计及施工企业的有关情况第二节房地产市场分析4.房地产价格调查影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响房地产市场供求情况的变化经趋势房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响国际、国内相关房地产市场的价格开发个案所在城市及街区房地产市场价格价格变动后消费者和开发商的反应第二节房地产市场分析5.房地产促销调查房地产广告的时空分布及广告效果测定房地产广告媒体使用情况的调查房地产广告预算与代理公司调查人员促销的配备状况各种公关活动对租售绩效的影响各种营业推广活动的租售绩效第二节房地产市场分析6.房地产渠道调查房地产营销渠道的选择、控制与调整情况房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况房地产租售客户对租售代理商的评价第二节房地产市场分析7.房地产市场竞争调查竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析对未来竞争情况的分析与估计等整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向第二节房地产市场分析一、房地产调查（三）房地产市场调查的方法1.按调查对象全面普查重点调查随机抽样调查非随机抽样调查第二节房地产市场分析一、房地产调查（三）房地产市场调查的方法2.按调查方法访问法：答卷法、谈话法、电话调查问卷设计观察法：直接观察法、实际痕迹测量法、行为记录法实验法第二节房地产市场分析一、房地产调查（四）房地产市场调查的程序1.确定调查目的市场调查应首先明确的问题四种确定方法：确定调查目的收集信息资料初步调查调查设计现场调查调查资料的整理分析撰写和提交调查报告第二节房地产市场分析探测性调查对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时。如某房地产公司近几个月来销售下降，公司一时弄不清楚什么原因，是宏观经济形势不好所致？还是广告支出减少或是销售代理效率低造成的？还是消费者偏好转变的原因等等。描述性调查从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题如在销售过程中，发现销售量和广告有关，并不说明何者为因，何者为果。也就是说描述性调查旨在说明什么、何时、如何等问题，并不解释为何的问题。第二节房地产市场分析因果性调查找出事情的原因和结果例如价格和销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂。预测性性调查例如房地产公司发现近的广告没有做好，造成消费者视线转移。为此便可做若干假设，例如：“消费者认为该公司房屋设计方安较差，不如其他房地产公司广告所讲的方案。”“售房的广告设计太一般”“消费者认为该房屋的四周环境不够理想。”等等。第二节房地产市场分析2.收集信息资料初步调查调查设计现场调查调查资料的整理分析撰写和提交调查报告收集信息资料确定调查目的内部数据会计报表和财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等外部数据加工信息原始信息第二节房地产市场分析3.初步调查收集信息资料调查设计现场调查调查资料的整理分析撰写和提交调查报告初步调查确定调查目的研究数据与企业领导非正式谈话了解市场情况第二节房地产市场分析4.调查设计收集信息资料初步调查现场调查调查资料的整理分析撰写和提交调查报告调查设计确定调查目的根据前面信息资料搜集以及上面初步调查的结果，可以提出调查的命题及实施的计划。比如近期的房地产业不太景气，资金积压过多，建造好的房子销售不畅，什么原因呢？第二节房地产市场分析4.调查设计经过分析先拟定问题产生的原因有两点：一点是国家宏观控制，银根收紧，消费者收入没有好转；另一点是广告效果不大，没有引起消费者足够的兴趣，消费者储蓄待购。为了证实此命题的正确与否，决定采用重点调查法，并配合个人访问法的调查和电话调查和电话调查法来进行调查研究。在收集原始资料时，一般需要被调查者填写或回答各种调查表格或问卷。当地房屋产资源统计表，房地产出租市场统计表，房地