上海及周边城市住宅商品房概况

本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx上海及周边城市住宅商品房概况2010年3月昆山房价本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx常州、昆山、太仓房地产现状常州房地产市场基本概况（2008年-至今）：此部分概况适用于常州市区商品住宅开发（不含以划拨方式供地的经济适用住房项目）等经营性用地使用权的出让。首先纵观2008年的常州市住宅土地的出让情况。根据常州市国土资源局的数据显示（详见《常州土地出让表》），住宅用地的供地总面积约为998172平方米，其中市中心的面积约为473225平方米，占到出让总面积的47.4%。在容积率方面，除了联集企业集团以12亿拍得的土地其容积率为2.8以外，其余的住宅用房容积率均在2.5以下，部分地块容积率有在1.5以下。在楼板价方面，其楼板价均价为844.88元。楼板价的最高地块为拍得12亿低价的武青路北侧，红梅公园东侧地块，其楼板价为每平方米5768.12元，其余的2个市中心地块的楼盘价均为千元以上，市中心以外的楼盘价大致均为千元以下。从数据中不难发现，由于12亿住宅土地出让的“标王”存在，楼板价的平均数并不能反映出2008年常州市住宅土地楼板价的实际情况，且其市中心的楼板价明显高于其他区域。据土地市场网统计2009年，常州市共出让住宅用地12块，面积约1250208平方米，总面积上比2008年有所增长。在这12块住宅用地中，有8块地的土地面积超过了10万平方米，最小的一块土地为17940平方米，最大的一块为164855平方米。在容积率方面，基本本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx上都是在2.0以上，除了和平中路东侧的两块地是有3.0的容积率。在楼板价方面，最高的为每平方米2001.42元，最低的为480.36元，其平均楼板价格为1260.63元。虽然2009年的楼板价没有出现像2008年联集企业集团的5000元以上的高价，但是由于其整体楼盘的楼板均价大至在千元以上，所以比起2008年有明显的涨幅。进入2010年以后，据土地市场网统计截止到今年2月，共有3块住宅用土地出让，面积约为57308平方米。容积率都不到2.0，最大的也仅为1.7。楼板价分别为，1377.88元，2588.68元和4018.91元。通过上图可以看出2009年常州市中心商品房的平均成交价6500高出常州市商品房的平均成交价4930将近32%。而以处于市中心核心地段的京城豪苑为例，截至2009年底的平均售价达到了每平方米19800元的价格。从京城豪苑这个楼盘不难看出，其坐落于常州市的市中心（原常州市政府），是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的多元化商业、居住休闲社区。周边汇聚商业、娱乐、教育和社会公益服务等各种设施。之所以能够有高出常州市市中心平均房价205%的就其原因在于有良好的政府背景以及优质的售让地块，才能进行商品房的投资。2009年商品房市场的火热，超出了人们的预期，1-11月全市列入统计的房地产开发企业实现销售741.5万平方米，同比增长80%，其中住宅销售面积660.3万平方米，同比增长91.7%；办公楼销售面积16.7万平方米，增长75.8%；商业营业用房销售面积58.9万平方米，增长33.3%；其它用房销售面积5.6万平方米，增长19.1%，商品房销售量再创年内新高。受销售强势增长的驱动，常州市商品房空置面积增长势头得到一定缓解，但总体仍处高位。截至11月份，全市商品房空置面积130.2万平方米，同比增长一倍多，其中住宅空置面积59.5万平方米。2009年12月常州商品房交易量再创历史新高，商品房成交均价环比上升，商品房新增供应量持续增加，商品房可售余量继续下降。根据中央遏制房价的调控政策，常州房管局明确表示本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx返回工资薪金个人所得税的地方财政留成部分和营业税地方财政留成部分两条政策都已到期取消，而其他政策暂时不作调整。12月的楼市，商品房交易量再创历史新高，全市商品房销售备案面积为164.43万㎡，同比上升168.50%。其中，商品住房销售备案面积为127.03万㎡，同比上升202.67%。商品房成交均价环比上升，全市商品房成交均价为5237元/㎡；其中，商品住房成交均价为4884元/㎡。商品房新增供应持续增加，全市商品房批准预售面积127.73万㎡，同比上升193.63%；其中，商品住房批准预售面积109.50万㎡，同比上升282.80%。商品房可售余量继续回落，截至12月末，全市商品房月末累计可售余量较11月末减少36.70万㎡。昆山房地产市场基本概况（2008年-至今）：2008年的昆山市土地出让情况（详见《昆山市土地出让表》），根据昆山市国土资源局数据显示，2008年昆山市出让纯住宅用地8块，总占地面积为264667平方米。在楼板价方面，最高为每平方米3113.87元，最低的为450元每平方米，平均楼板价为813.18元每平方米。2009年昆山市出让纯住宅用地4块，总占地面积为586060平方米较去年增长了121.43%。就楼板价而言，均价为3403元每平方米。同时2009年昆山拍出了每平方米7545元的楼板价，最低为487元每平方米。本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx2010年截至到2月底，昆山市实际出让住宅用地3块，总占地面积为220895平方米，平均楼板价在每平方米1351元。相对于权威机构统计出上海2009年7230元每平方米的平均楼板价而言简直是小巫见大巫了。从《昆山市土地出让表》中我们不难看出，就昆山市而言地区性的楼板价差异还是非常明显。2008年市郊楼板价在527.7元每平方米，而市区楼板均价在每平方米870元左右，而核心地块的楼板价更是达到了3113.87元每平方米。2009年的市郊楼板价同样在500元左右，同年市中心出现了7545.45元每平方米的高价。通过上图可以看出2009年昆山市中心商品房的平均成交价6395元每平方米高出常州市商品房的平均成交价5846元每平方米8.7%。而以处于市中心优质地段的御景苑为例，截至2009年底的平均售价达到了每平方米12000元的价格。本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx数据显示，2008年昆山房地产市场全平均价格走势呈现递增局势。2008年全年均价在4964元/㎡左右。2009年前三季度则略有震荡，从走势上来看在将近年底时由于房贷政策的改革等诸多因素的刺激下，出现了明显的回升，12月的均价更是达到了6600元/㎡。2009年昆山全年商品房住宅的成交套数为6.2万套，比2008年的2.7万套，环比增幅130%。统计数据显示，2009年，昆山商品房住宅月度签约量超过6000套的有6个月，其中签约量最高的是12月份为7938套，签约量也是近年来的历史最高。总体看来，2009年，昆山房产签约量从5月房展会期间开始正式回暖，此后便一直保持稳健的步伐，成交量居高不下。2008年昆山商品房成交量为2.7万套，2009年的交易量环比增加了3.5万套，增幅到达130%。2009年楼市交易量的高涨，和楼市宽松的政策和过剩的流动性资金有关。3月份释放的是抑制了一年多的刚性需求，但到后来就是投资性的需求大量入市。抑制了一年的刚性需求在2009年3月爆发，随着交易量的快本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx速增加，房价也开始出现了阶段性的暴涨，6月份，改善性和投资性的需求随之入市。3季度后，楼市则充斥着大量的投资性的购买，房价也随之达到历史最高。2009年楼市的价格和交易量均达到近3年来的历史最高，但这样的局面在2010年则很难延续，2010年楼市的交易量会放缓。太仓房地产市场基本概况（2008年-2009年）：据太仓土地管理网统计（详见《太仓土地出让表》），2008年太仓市共出让住宅用地4块，面积约93395平方米，最大面积66168平方米。在楼板价方面，最高的为每平方米1181.37元，最低的为512.16元，其平均楼板价格为632.67元。2009年的太仓市住宅土地的出让情况。根据太仓市国土资源局的数据显示，太仓市共出让用地7块，供地总面积约为219393平方米，总面积上比2008年有所增长。。在楼板价方面，其楼板价均价为1298元，最低的为891.57元。当年的新区柳州路西、滨河路北地块拍的每平方米5693.82元的高价。其余地块均在千元左右。本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx通过上图可以看出2009年太仓市中心商品房的平均成交价6750元每平方米高出常州市商品房的平均成交价4738元每平方米42.5%。2009年上半年太仓累计完成房地产开发投资15.91亿元，同比增长46.49%。上半年累计商品房施工面积323.99万平方米，同比增长42.12%；商品房新开工面积92.12万平方米，同比增长86.21%；竣工面积49.41万平方米，同比增长23.68%。上半年商品房累计上市78.15万平方米，同比增长97.5%。截止到6月底，全市可售的商本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx品房源共有182.86万平方米，同比增长23.85%，上半年累计销售各类商品房61.4万平方米，同比增长102.38%，其中住宅47.41万平方米，同比增长113.23%；商品房销售均价为4486.524元/平方米，同比增长9.38%，其中住宅（含别墅、高档住宅）4416.72元/平方米，同比增长11.56%。上半年二手房共成交2089套，建筑面积23.82万平方米，成交金额6.11亿元。注：上图数据来源于搜房网结论和建议：地级差异、品质差异常州，昆山还有太仓作为紧邻上海的周边二，三线城市，房地产市场从2008年的数据看虽然呈现出稳步成长的态势，但是其地级差异和品质差异的不足也完完全全暴露了出来。在地级差异上，比如以常州为例，中心城区以外的楼房包括楼板价和售价与中心城区相差甚本文由昆山地图原创://www.5khouse.com/gmap/sellmap.aspx远，这一现象说明地段好，有政府提供