河南焦作武陟红旗路商业步行街定位执行报告_114PPT_XXXX年

武陟红旗路商业步行街定位执行报告谨呈：河南君裕宏房地产开发有限公司尚地（中国）2019/9/10第一篇:项目整体定位第一部分：项目分析第二部分：项目定位综述第三部分：产品规划建议第四部分：营销推广建议整体定位|客群定位价值点建议|规划建议营销策略︱推广执行项目分析第一部分：市场及项目分析项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）1、县城核心地段，地理位置优越；2、周边生活、服务设施等配套齐全、交通便利发达；3、地块方正便于开发利用，减少规划设计难度；4、开发公司的品牌及在当地市场的开发经验。1、城市传统商业中心，区域发展潜力大；2、优越的地理位置，容易被客户接受，利于产品市场推广；1、地处闹市区，对住宅的价值提升带来一定压力。2、西边过道狭窄目前出入不方便与东面红旗路很难形成人流对流；1、目前市场大多项目均为现房销售，必将分流客户；2、未来市场投放量将进一步加大，市场存在一定的风险；项目综合评价1、城市核心项目地理位置优越2、周边现有各项配套完善3、片区具备走商业加居住路线项目具有很高的开发潜质，机遇大于威胁！第二部分项目定位综述营销就是解决问题，其它的都可以免谈！项目必须从解决问题开始－－－－－解决一切的问题首先是结合形势锁定我们的目标客户群！客户定位1、市区高收入客户群2、郊区及边缘乡镇高收入客户群3、想由乡镇进入城区的客户群客户区域来源目标客户需求这类客户具有雄厚的经济实力，甚至有多次置业的经验，不断寻找彰显身份的终极置业目标，以高端物业的价值作为尊贵的标签。客户描述•对城市核心稀缺地段的占有与独享；•对社区氛围营造及园林景观主题的独创新颖；•对产品创新、物业智能化的追寻；客户敏感点超越常规客户群体的需求特征，彰显身份与地位主导：•地段的核心价值•做城市的主人•终极置业•创新产品的热衷追随客户心理分析追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受；要求独立个性的生活空间；追求别人达不到的生活境界．对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。乡镇各级政府行政机关高层公务员、领导；政府行政机关中高层公务员医院、教育、金融、电信、律师、会计等行业及其附属产业从业人员；厂矿等私营企业主；•个体商铺老板、经营者；其他中高收入人群客群定位·注重项目地段及价格，对价格有一定的承受能力，但极为重视是否物有所值，要求切实可感知的性价比。对产品创新等缺乏主动的需求，但善于比较，重视细节形成的附加价值。·希望得到更好的居住空间和及生活配套，往往希望其生活水准突破区域限制，达到大中型城市的水准。注重地段区位未来发展前景，注重项目开发商实力。·注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。第三部分：产品规划建议购房客户家庭人口结构0.39%6.56%45.95%32.43%9.27%1.54%3.86%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%123456空白系列1由统计发现，购房家庭多以三口之家和四口之家为主，约占总数的78.38%。因此，产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，对于单间，则不必要涉足。客户所需房型调查87%12%1%三室两厅两室两厅两室两厅/三室两厅客户对三房需求比例较大，占87%；其次为两房，占12%。客户购房面积调查15%44%39%2%87.5㎡112.8㎡118.2㎡140.78㎡通过以上调查，产品在规划设计上，面积上以80㎡两房为主，三房以110~130㎡为主，复式可以相对大一些，以140~180为主。客户满意方面分析75.68%7.34%1.54%4.25%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%户型价格复式小区环境系列1客户不满方面分析13%8%7%8%18%2%4%40%采光折扣位置楼间距价格阳台卫生间太小未作评价由此可见，客户对居住品质也提出了更高要求，不但要求通风采光好，还期盼卫生间设计的能够大一些，能够有自己的生活阳台。综上所述：1.产品以两房、三房为主。其中两房面积控制在90㎡左右，三房面积以118~140㎡为主。2.扩大南北楼间距，增加采光。3.注重卫生间设计，干湿分离，面积保持在4㎡以上户型建议：户型配比18%二室二厅三房二厅四房或复式15%70%主力户型建议：室内布局–主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧，开间3.3米左右，进深4.5-5米人习惯在主卧设计洗浴设施）。–次卧：大的13平方米，小的11平方米–书房：9平方米左右–客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。–厨房：6-7平方米左右，封闭厨房–公共卫生间：干湿分离，干区小一些。–主卧卫生间：与公共卫生间大小分开外立面建议外立面建议外立面建议街区效果建议街区效果建议第四部分：营销推广建议整体营销策略“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!三大前提全员营销突破传统价值观精细化营销突破传统价值观实现战略目标，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。传统观念壁垒全新价值观全员营销顾客营销人事财务客服顾客顾客营销财务实施“全员营销”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门都须以营销部门为核心进行运作.精细化营销为实现目标,在各个环节上都必须追求完美,打一场“超限战”．核心营销策略品牌策略事件造势策略服务营销策略3１2核心营销策略品牌策略市高档楼盘样板房地产价值的标竿城市功能的完善社会影响力巨大一个真正的城市运营商品牌策略品牌策略必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销……），才能实现项目价值最大化。服务营销CS体验式营销（现场服务、样板房）；大型高规格会所；一流物业管理；…………——让武陟民感受前所未有的星级服务体验服务营销CS是客户满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS服务接待流程CS服务理念的导入CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值永远比客户期望的要多一点体验式营销CS销售服务——一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；50个服务细节体验价值点。销售人员和现场工作人员接受专业的酒店礼仪培训，以及高级美容培训；五星服务，细节体现：个人形象、快捷和恰如其分的服务、体验式销售中心、体验式样板层、酒吧式洽谈区……项目营销推广主线住宅快捷酒店商业项目的整体形象中央价值区的属性推广主线：项目整体形象树立项目高度强势市场占位推广主线：分产品重点突破节奏有序有的放矢项目营销推广主线推广主线解决项目如何销售的问题目的1、实现项目市场价值。2、发展商回笼资金，实现持续开发和经营。3、为产品和企业在市场形成良好的口碑。1、宣传项目是人居最佳城市战略住宅示范样本2、宣传新的生活方式3、宣传良好的居住氛围、景观资源系统、完善的配套4、宣传尊贵、高尚的住宅品质5、各种促销活动1、吸引品牌商家入驻2、合理的业态组合3、宣传新的投资创富模式4、宣传CFD发展给投资者带来的高效益回报5、商铺竞拍活动6、提供优质的后续经营服务支持住宅商业手段手段产品价格定位策略客户关心问题分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%系列1系列18.11%10.42%52.12%1.16%1.16%3.86%1.54%1.54%2.32%采光户型价格楼间距楼层价折扣质量物业管车库通过比较我们发现，客户最关心的问题还是价格，价格在房地产销售过程中为一敏感因素，良好的价格策略是房地产快速销售的法宝。综上所述：鉴于本项目为期房，与其他现房相比较，无优势，故在定价策略上，以稳健为主，均价在1700元/㎡左右。价格控制实施1）平开高走为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议启动区住宅平价入市，逐步提高价格，树立升值物业形象。要切实做到平开高走，两个难点在于：一是调价频率；二是调价幅度，必须做到调幅要“小”、调频要“频”。2）各阶段定价措施内部认购时，价格较低，充分吸引意向客户，真正做到高尚的物业、平实的价格；开盘销售后，价格小幅“频”调，逐渐升高，因为物业的整体形象展现会对客户有较强的吸引力。启动区营销执行策略战略目标提升整体项目形象，形成市场关注热点占领市场，快速消化，迅速回笼资金塑造开发商企业品牌，提升物业附加价值高形象入市，依托资源和产品优势，以“活动+事件“作为推广主要攻击点，特色营销概念的导入及推广，把握市场机会借势跟进，以产品+核心地段资源为营销攻击力，构筑产品的核心价值体系，打破市场原有竞争格局！营销筹备期序号工作类工作项说明1执行方案《营销执行方案》的最终确定统一落实概念、策略及内容的统一2设计制作类项目VI及应用系统符合整体形象要求外展点及售楼处内部展板、标牌、导视等、销售中心楼顶霓虹设计吻合项目形象，增强标示性户外、车体广告、报纸、围墙广告牌设计制作确定形式、版面风格设计整体形象及产品楼书、住宅户型单张、折页设计突出其综合体一站式营销概念；选取重点推介户型，阐释户型卖点3营销推广类户外广告牌位置选择、广告发布位置、造型、发布内容确定报纸广告/车体/分众媒体广告位购买车次、线路、数量选择4物料筹备类销售中心/样板区装修装饰满足使用功能、彰显品质总体沙盘、住宅沙盘及户型模型制作建筑规划、户型平面展示物料销售电话/销控LED配备基础物料进场，满足接待所需销售现场办公设备及物料基础物料进场，满足接待所需整体销售百问销售人员培训，高效接待客户我们坚持以开盘井喷为目标。为满足项目的高形象亮相、营销中心的高效接待及为营销推广及现场卖场氛围营造等重大事项做好充分准备。事件活动——项目奠基仪式活动时间：待项目奠基时确定活动目的：以新闻媒体形式发布项目信息，强化项目的开发对城市发展的重大意义。活动执行：邀请媒体参加，市区级主要领导出席，体现企业与政府的联动，政府对促进城市发展重大项目的重视与大力支持，通过媒体宣传达到提升项目关注度与展现开发商的实力。市场预热期时间跨度——2010年3月底—2010年5月营销目的——充分消化前期来访/电客户，积累新客户，进行市场摸底。宣传上提升项目的整体卖点形象。营销节点——会员正式招募营销活动——VIP会员招募/产品发布会媒体渠道——广告牌、报纸、有线电视、车体宣传主题——来中央公园看看好房子的标准！工程形象——售楼处、样板房、花封苑、示范园林区工程进行公开发售期时间跨度——2010年5月—2010年7月营销目的——充分消化VIP登记客户。掀起第一轮开盘销售热潮；树立项目整体高端形象。营销节点——第一批单位推出,少而精。营销活动——开盘活动、焰火晚会、媒体渠道——广告牌、报纸、有线电视、公交宣传主题——选择中央公园，我绝不后悔工程形象——售楼处、样板房、花封苑、示范园林区开放强销期时间跨度——2010年8月初—2010年9月营销目的——通过活动吸引客户对第二批单位关注，积累诚意客户。进行项目二次形象提升，为销售打下基础。提升开发商的品牌。营销节点——二批公开选房营销活动——主动营销、国庆营销媒体渠道——广告牌、报纸、有线电视、公交第二强销期时间跨度——2010年10月初—2010年11月营销目的——通过跨区域的营销，挖掘周边区域客户资源。营销活动——xx（公司名称）杯明日之星文艺PK赛媒体渠道——广告牌、报纸、有线电视、公交尾盘销售期时间跨度——2010年12月底营销目的——通过现场营销活动，持续销售热潮扩大客户群体，消化剩余房源。营销节点——主要通过现场营销活动带动销售。营销活动——老带新、希望工程捐助、通过公益活动引起市场轰动，塑造社会形象，答谢酒会。媒体渠道——广告牌（内外）、报纸、有线电视、公交、网络工程形象——项目封顶～园林全面展示～外立面落下第二篇:商业定位招商项目市场调研•业态分布策略•项目