06经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案

1/202006年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.用益物权是指以支配标的物的（）为内容的物权。A.使用价值B.抵押价值C.交换价值D.生产价值2.某宗土地的所有权人为甲，使用权人为乙，则（）。A.甲拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地B.乙拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地C.乙拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地D.甲拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地3.下列关于集体土地的说法中，正确的是（）。A.集体土地的所有权是不完整的，追索权受时效的限制B.集体土地的所有权是不完整的，但追索权不受时效的限制C.集体土地的所有权是完整的，但追索权受时效的限制D.集体土地的所有权是完整的，追索权不受时效的限制4.因土地租赁活动而产生的承租人的使用权属于（）。A.担保物权B.用益物权C.对世权D.债权5.在建筑物区分所有权中，处于主导地位的是（）。A.共用部分的持份权B.成员权C.专有部分的所有权D.共有部分的使用权6.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（）。A.级差地租I2/20B.级差地租ⅡC.绝对地租D.垄断地租7.杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是（）。A.自由农作区B.谷物轮作区C.林业区D.放牧区8.韦伯认为，社会集聚是（）。A.特殊集中因素B.一般集中因素C.固定的外在因素D.固定的内在因素9.当某物业的价格为1000元／平方米时，需求量为100万平方米；价格为1300元／平方米时，需求量为70万平方米。该物业的需求价格弹性为（）。A.1．3B.1．0C.0．7D.0．110.在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是（）。A.公寓B.写字楼C.工业厂房D.酒店11.下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是（）。A.土地使用权出让是一种国家垄断行为B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括（）。A.建设规划设计条件3/20B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度D.工程完工期限13.A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（）。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日14.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（）。A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发15.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（）。A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行B.协议出让价格不得低于协议出让最低价C.协议出让价格不得低于协议出让底价D.协议出让底价不得低于协议出让最低价16.下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是（）。A.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布B.若竞买者不足两人，应当中止拍卖C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价17.M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是（）。A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总额的25％以上（不含土地使用权出让金）4/20C.完成开发投资总额的25％以上（含土地使用权出让金）D.形成工业用地或者其他建设用地条件18.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（）。A.土地使用者迁移而停止使用的土地B.土地使用者破产而停止使用的土地C.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地D.核准报废的矿场土地19.在房地产开发项目可行性研究中，对市场供求关系和价格（租金）水平的精确把握，是（）的基础。A.产品分析B.收入水平分析C.财务分析D.喜好分析20.市场价格和租金水平是市场（）的直接表现。A.需求关系B.买卖关系C.供求关系D.租售关系21.住宅市场调研中购买力分析的目的是确定（）。A.住宅价格水平的高低B.消费者的收入水平与住宅价格之间的关系C.消费者收入水平的高低D.消费者家庭结构的差异22.在房地产市场现场调研中，主要运用描述性统计和（）来分析数据。A.数理组合B.线性分析C.统计推断D.系统归纳23.商业用房市场调研中，竞争分析的间接层次是指（）。A.本区域与其他区域的商业用房之间的竞争B.本区域内不同档次商业用房之间的竞争C.本区域内不同经营业务方向的商业用房之间的竞争5/20D.本区域内经营商品和劳务的经营者之间的竞争24.当某一区域的房地产市场吸纳速度高时，意味着（）。A.供不应求B.潜在需求不足C.供求均衡D.有效需求不足25.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（）接近。A.估价时点B.委托估价日期C.实地查勘日期D.估价作业日期26.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／平方米。A.2830．19B.2941．18C.3061．22D.3191．4927.某宗房地产2006年3月的价格为3000元／平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103．0，105．0，108．0，105．0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（）元／平方米。A.3058．3B.3150．0C.3240．0D.3679．328.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（）。A.经济寿命≤自然寿命B.经济寿命≥自然寿命C.经济寿命=自然寿命D.经济寿命自然寿命29.经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为（）。6/20A.40％B.50％C.60％D.67％30.某宗房地产预计其未来年净收益为l00万元，收益年限为35年，资本化率为10％。该宗房地产的价值为（）万元。A.964．4B.977．9C.1000．0D.3500．031.假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。A.土地开始开发B.房屋开始施工C.开始租售开发完成后的房地产D.取得估价对象32.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12％时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（）万元。A.14．58B.15．43C.16．67D.17．3233.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是（）。A.考虑了基准收益率B.能显示投资回收期的长短C.能在一定程度上反映投资效率高低D.计算过程简单34.某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0％时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（）万元。A.5．34B.6．45C.7．26D.8．O77/2035.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）。单位：万元年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050A.-7.5B.66.3C.147.7D.225.036.现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV（乙-甲）（）。单位：万元投资方案初期投资净收益甲2000700乙40001200A.大于100万元B.等于零C.小于零D.等于100万元37.某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为3000万元，毛租金为100元/平方米·月，出租费用为毛租金收入的20%.假设该类项目的投资收益率为15%，收益年期无限，则该项目的投资利润率为（）。A.28.0%B.30.2%C.32.4%D.36.7%38.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（）平方米。A.14300B.16000C.20000D.215008/2039.对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益（）。A.随安全度增加而增加B.随安全度增加而减小C.随安全度减少而减少D.不受安全度影响40.在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（）。A.资本结构的变化对未来收益产生影响B.市场研究与项目评估分析和预测的准确性C.承包商对项目控制与管理能力D.通货膨胀及不可预料事件的发生41.房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为（）。A.经营风险B.业务风险C.财务风险D.流动性风险42.采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险称为（）。A.经营风险B.信用风险C.财务风险D.业务风险43.某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为300万元，经营支出为l50万元，所得税税率为20％。经营四年后转售，预计经营期内年平均通货膨胀率为3％，年折旧费为50万元，则按不变价格计算，第四年的实际税后净现金流量为（）万元。A.128．88B.132．54C.141．63D.146．8644.房地产投资风险中的静态风险，可通过（）加以避免。A.经营者自身努力B.加强对投资项目的评估9/20C.减少判断失误D.投保的方式45.房地产开发项目要获取立项和建设执照，需要向城市规划管理部门、土地管理部门、建设管理部门等报送项