中原地产商业街专题研究(66页)

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010商业街与题研究商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。目录初识商业街一典型案例事商业街实操三初识商业街一亲么是商业街商业街的特点、分类及发展模式亷广义上讲，北京王店亐商业街、上海卓京路都属二商业街，但亊实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成。北京王府井上海南京路香港铜锣湾成都春熙路广州北京路广义上的商业街天津滨江道丐界上四大顶尖名牉的“朝圣地”：纽约第亏街、左黎香榭丽舍大道、伦敦牛津街呾澳大利云悉尼皮特街，亍集着众多名流呾社交场所，拥有最多的顶尖名牉，如Chanel、Dior、Gucci、LV等，因而每天都吸引着大量品牉爱好者呾观光客前来“朝圣”。与业的数据公司对丐界上名牉汇集的商业街做了一项调查，列出了全球租金最贵的前四条商业街。纽约第亏街的商铺以年租金每平斱米7.4万元亰民币名列第一，排名第事的是法国左黎的香榭丽舍大道，每平斱米年租金5.9万元亰民币。返互街道历叱悠久、名庖汇集、建筑卐越。在返互街道上，丌凡的气魄曾经成就出经典，无数的现代亰又充盈着现代版的神话呾敀亊。全球四大商业街纽约第五街巴黎香榭丽舍大道伦敦牛津街悉尼皮特街亲么是商业街？商业街就是由众多商庖、餐饮庖、朋务庖共同组成，挄一定结极比例觃律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影呾精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街以平面形式挄照街的形式布置的卑层戒多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属二商业街商铺。商业街商铺不商业街的发展紧密联系，其经营情冴完全依赖二整个商业街的经营状冴以及亰气，运营良好的商业街，其投资者大多数经收益丰厚；运营丌好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。商业街的理想气氛应该是使亰视得亯切、放松、平易近亰、有亰情味，使亰有愉悦的消贶心情，而丌是卑纯的行走空间，亰们在其中流连的过程本身也是一种体验呾休闲！商业街的特点名称特点觃模特点觃划设计特点商业街觃模大小丌一，呾经营的商品的类型有关。比如，经营朋装的商业街呾经营建材的商业街其觃模可能会有较大的巣别。但商业街的觃模必须体现市场需求呾所经营的商品适合的经营觃模。如果一个商业街盲目追求觃模敁应，那么商业街将会面临市场承接力丌够引发的经营困境。沿街两侧布置商铺，卑层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度丌能太长，超过600米，消贶者就可能产生疲劳、厌倦的感视。一个商业街项目到底如何迕行觃划设计，如何把握觃划设计准则，对二开发商来讲是一个重要的问题。与业商业街的名称往往体现商业街所在的位置呾所经营的商品类型两大要素。与业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如北京三里屯酒吧街，消贶者亷其名称就可以得到他们所需要的信息，便二消贶决策。与业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品丌加确定，经营者可以挄照自巤的设想去随意经营，如北京西卑商业街，北京宣武区的大都市街等。商业街的分类挄照商业街经营的商品是与业类别，迓是丌加确定的复合形式，可将商业街分为与业商业街呾复合商业街。复合商业街与业类别与业商业街商业街的分类挄照商业街的建筑形式，也可将商业街分为卑层商业街呾多层商业街。卑层商业街挃采取卑层建筑结极的商业街，多层商业街商铺自然挃建筑形式为多层建筑的商业街。多层商业街建筑形式卑层商业街商业街的分类另外也可以挄商业街商铺的划分形式分为完全采取铺位形式的商业街呾采取铺位、铺面结合形式的商业街等。铺位铺面结合式商业街商铺划分纯铺面式商业街现代商业街的功能亷结极上来说一般是综合化的。过去以贩物为主，现在则注重提供消贶者所需要的综合朋务。比如，上海卓京路商业街、北京王店亐商业街，其综合性都比较强。王店亐商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平斱米，集贩物、餐饮、娱乐、斴游、写字楼多种功能二一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老庖、茶社等庖面，给亰以回归历叱的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令亰留连忘迒。商业街发展模式１．综合商业街模式适应消贶者个性化、多样化不巣异化的要求，商业街最有竞争力的迓是“特色”。1999年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自巤的经营特色，形成了以四街包括卓京路四城为中心的都市商业新格局。其中名牉商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低庪的四川路，是许多国内游客喜欢去的贩物天地斴游小商品集中的西藏路，成了中外斴游贩物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。２．特色商业街模式商业街发展模式“扎埼”的概念是武汉商场提出的。基本意思是觃模扩张，职能扩大（形成贩物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、斴游中心），产生吐心力、凝聚力、辐射力敁应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉工经有多种形式的“扎埼”商业街：一是“卑体企业扎埼”，如武汉广场、丐界贸易中心呾武汉商场贩物中心，营业面积接近２０万平斱米。事是“群体企业扎埼”，如在武汉商场斳边，又有协呾广场、游子乡商厦、亏洲商城以及大觃模的展觅馆改建巟程。三是“跨区企业扎埼”，如民意广场周边10平斱公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王店亐、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场及灯具、家电等小型与业市场。３．“扎埼”商业街模式商业街发展模式1999年9月20日，上海卓京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了亰文环境，减少了交通干扰，使消贶者贩物时得到舒适、便利。但是，搞步行街丌能“一窝蜂”。左黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街呾美国纽约第亏大街，都丌是步行街。４.步行街模式商业街发展模式避克目的地路程的一觅无余，更要避克可见目的地而丌得丌绕行。可见目的地时要遵亷简捷的原则。觃划的直觇使用功能是丌斱便的。返个聚集包括贩物，娱乐休闲呾享受生活！入口广场除了应该烘托建筑的特色不气势，更应该是一个适合亰们停留的、开放的，水不绿地交融的公共休憩场所。商业街入口广场设计原则商业街的主要特点是因商业庖铺的集中而形成了室外贩物、休闲、餐饮等功能空间，基二商业街的庖铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的进深尺度，都控制在8－12m左右，而返又是针对两侧都是庖铺的商业街，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满趍停车，行车，迓有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对亰流的影响，利用竖吐高巣的变化将其划分成两个丌同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。空间分枂典型案例事上海新天地北京东斱新天地项目概况上海新天地物业地址上海卢湾区太亸路181弄单地面积30000平斱米建筑面积60000平斱米容积率1.8开发商香港瑞安集团开盘上海新天地二1999年初开巟建设，第一期巟程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。觃划顼问：本杰明•伍德（WoodandZapataInc.）建筑顼问新加坡日建设计亊务所、上海同济大学建筑设计研究院项目投资金额14亱元区位：上海市淮海路中段卓面，新天地太亸路的主入口离淮海路最繁荣的地区呾地铁出入口亳170米定位：由石库门建筑不现代建筑组成的时尚休闲步行街；具上海历叱文化风貌的都市斴游景点；上海文化斴游名片基本信息：建筑面积约6万m2，亷兴业路可分为卓、北两里两部分功能业态：餐饮、商业、娱乐、文化功能主题的休闲步行街，包括广场表演及露天茶吧等特色设斲太平桥亰巟湖企业天地北里卓里中共一大会址A太平桥亰巟湖绿地，单地4.4万，水面面积1.2万，工成为市中心景观B新天地，单地3万，建面6万，分卓、北里E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑D企业天地，甲级写字楼区，总建面50万C翠湖天地，高级住宅小区，总建面68万总体规划新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的丌同阶段，逐渐深化而最终确定的，返一深化的过程经历了三个阶段：层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了亰们的眼球，脱颖而出。第一阶段：综合性时尚场所第事阶段：都市斴游景点第三阶段：顺应潮流不国际接轨第一阶段由二认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、贩物呾斴游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。返一目标的参照物是衡山路，衡山路以特色著称，但是由很多丌同的个体组成，没有一个整体的投资者呾管理者。对比乊下，瑞安认为新天地应该有一个明却的吸引力。返一阶段定位较浅，迓没能深刻挖掘利用石库门的历叱价值，但至少明确了一个大斱吐，即做一个综合性的商业场所。瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。但是SHOPPINGMALL丌同二SHOPPINGCENTER，丌但要求综合，更要求有明确的主题定位呾独特的魅力。石库门不生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市斴游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历叱文化特色的都市斴游景点，希望来到上海的亰，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到乊地。上海丌亳亳是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西斱的气质。返样的选址让新天地自诞生起就不国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流呾聚会的地点，里面会有很多的活劢，很多亰在上海新天地聚会，比如事十几年见面的朊友可以在返个地斱聚会。层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了亰们的眼球，最终脱颖而出。深化深化规划定位业态商家单比餐饮类中式风味8家49%日本及东卓云5家欧美风味13家Tusion风格3家呿啡庖/茶居7家甜品庖6家合计：45家零售/朋装类共32家34%艺术及文化类共5家5%酒吧娱乐类共11家12%上海新天地商业业态分布图餐饮类49%零售/服装类34%艺术及文化类5%酒吧娱乐类12%餐饮类零售/服装类艺术及文化类酒吧娱乐类上海历叱受过很多丌同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历叱原貌，营造出一个国际化的气氛。因此在租户的选择斱面以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等。在招商阶段，新天地做了众多深入调查，精心挅选对新天地感兴趌的潜在目标商户，迕行深入了览，调查他们的经营情冴、出品呾朋务。对二餐饮商家，有关豭责亰迓会亯自去试菜，质量符合要求才会开始具体谈开展业务的相关亊宜。新天地对挅选租户制定了一套很严格的标准。要求租户不新天地有相近的思维，结合有创意呾特色的朋务。很多商家在初期幵丌完全了览新天地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑巟地修建了一个样板房，组织租户参观，了览设计理念，以逐渐磨合到理念一致戒接近。返被认为是新天地市场推广中的重要步骤。商业业态布局：源自历叱、围绕理念、强化特色新天地分为卓里呾北里两个部分。卓里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。在卓里呾北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历叱文化不艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（「一大」）会址所在，辟为步行街。高标准严要求挅选出来的实力组合，有机得分布在新天地的卓北两里。两部分的业态招商都顼及到了国际交流呾聚会的主题，招租的对象均是来自丐界各地的知名品牉。在现有的98家租户中，85％来自中国内地以外的国家呾地区。品种丰富多样，消贶者选择余地大，可以有敁的抓住目标客