中国别墅市场报告

中国别墅市场报告-上海篇现状从近10年上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是20世纪90年代初的开发热；第二次热潮是20世纪90年代中后期少量别墅成功开发形成的；第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。1、上海别墅进入个性别墅时代别墅市场的发展必然导致其市场的细分，必须针对主要的目标客源提供个性化的产品、个性化的服务。产品使用空间和居住功能的个性化；整体环境建设与氛围的个性化；配套服务的个性化与齐全化；高标准物业服务的个性化。2、上海别墅进入大规模别墅时代造成目前大规模别墅投资的原因主要在于政策面的影响。由于上海市加快“一市九镇”的开发，在城郊结合部区域大量的土地进入一级市场。当发展商获得这些土地资源时，受到生活机能和配套的限制，只能采取别墅类物业规划较能体现投资价值且获得的收益相对较高。3、别墅市场趋势整体表现大量豪华型和经济型别墅应运而生，预计在未来2年内仍将有扩大趋势。此类别墅在市场上的出现意味着上海别墅市场已经由量的积累逐步转向质的变化，即向豪化型和经济型别墅两端转型，上海别墅市场的第四个高潮已经产生。问题：细分不够目前，上海别墅市场的销售战几乎打到了白热化程度。统计显示，上海市场上总价200至200万元的别墅供应量明显增多，从2003年底从占总供应量的17%升至30%，增近1倍。到了2003年下半年，土地稀缺性引发的高价化开发愈演愈烈。地段稍好的独立别墅，单价动辄每平方米上万元，面积也越搞越大，总价500万以上的别墅如雨后春笋。然而，高价化似乎并未带来品质的飞跃。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅基本拿不出更多的吸引卖点，同价、同质竞争局面已十分鲜明。如同市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样，别墅项目追求高端化的倾向，正在导致市场供应结构的逐步失衡。市场测算，以单个别墅项目平均占地10万平方米左右、容积率0.7计算，几年内，上海别墅市场的供应量将超过1000万平方米，若要在3年内消化掉这些新建别墅，每年差不多要卖出1万套。但从实际需求看，目前大约只有5%的上海家庭会选择购买别墅，而且以总价100万至200万元别墅为主，短期供应量的增长明显超过了需求量的增长。再分析别墅购买人群，基本是本地居民、内地其他地区买家和境外人士三分天下，要完全依靠外来投资托起上海的别墅市场，并不现实。安邦分析师指出，上海别墅市场的问题在于细分不够。一哄而上最容易导致的就是同质竞争。大家的产品和价位都差不多，只能刺刀见红地血拼。行业开发的初期，常常呈现出这种状况。产品体现不出个性，市场细分的难度很高，最终只能沦为价格战。今后的开发，应注意市场的细分。与别墅供应的增量相比，市场暴露出的潜在危机也在增加，上海别墅短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。另一重要的问题是，不同档次别墅的供求已经表现出失衡严重。总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅的比重分别为15%和12%。与之对应的“消化能力”却出现了结构不对称，“别墅供应年”之前的上海别墅市场的消化结构中，100万元以下的经济型别墅是市场中的宠儿，占97.66%。而300万元以上的豪华别墅和100万—300万的别墅只占消化总量的0.04%和2.3%。从长远来看，如果不解决供求平衡的问题，别墅市场的危机将会加重。值得注意的是，购买力支撑的缺陷。在别墅的购买群体中，上海籍居民仅占31%，国内以及其他地区的购买者占了25%，港、澳、台同胞则占了近30%，余下的均为外籍人士购买。能够消费别墅的本地客户毕竟有限，这就使上海别墅市场购买力缺少了最直接也是最有力的支撑。出路：结构亟需调整上海别墅市场近两年来，风起云涌。从独立别墅、联体和双复式别墅以及经济型的联排式别墅、新独院住宅，项目众多，竞争激烈。据不完全统计，上海目前市场存在别墅项目有150余个，绝大部分分布在近郊，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。其中闵行、松江和长宁占别墅总量的60%，大体上是浦西三分之二，浦东三分之一。随着地铁一号线及其延伸段的建成，新建物业如雨后春笋般在漕宝路、新龙华、梅陇、莲花路、外环线、七宝、莘庄等区域迅速崛起。目前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2—3年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米。以每套平均面积为220平方米计，别墅项目共有42700套，目前平均销售三分之一，市场尚存在620万平方米，28000套左右的别墅供应量在三年内上市。因此目前供应市场相当庞大，竞争日趋激烈。从价格方面分析，目前上海50%别墅供应量集中在100万至200万价格段，总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的18%；总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为19%和13%。市场情况表明，100万元以下价格段经济型别墅最容易被市场接受。相对而言，中高价位别墅销售速度缓慢一些。主要原因是高端别墅市场发展还不成熟，有该层次需求的业主对市场上存在的别墅个案的性价比并不认同，这也是推动别墅市场发展的动力之一。上海别墅新技术应用前景正以人性化、节能环保为主题。近两年，上海高端住宅市场大力推进先进科技、成熟技术在项目中的应用，以此提高产品的附加值。目前较典型的有：地板辐射制热系统、断桥式双向开启三层中空窗户、复合排气排水植被屋面技术等。另外，国外进口的木结构也在上海出现，还有一些项目采用中空的轻质砼块，大大增加了别墅的保暖、防潮性能。市场人士分析认为，上海别墅需求前景持续需求大，但结构需调整、品位需提高。由于开发量的增加，将会面临极其激烈的竞争，不仅有市区高品质楼盘的竞争，还有迎合市场需求的形态竞争，预测今后价格在100万元—200万元左右的独立式小型别墅将会成为较受欢迎的品种。供需：比例要协调每年上海别墅市场需求量到底有多大呢？从长期需求看，上海的别墅需求在5—10万套，而目前上海别墅年上市的总量至少在1万套以上,且有超额部分空间较大；但从短期看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室2003年底的调查数据分析，在购买者中只有5%的家庭会选择别墅物业，上海2003年的别墅年需求只有7600套左右，合计建筑面积约两百多万多平方米。所以，本市的别墅市场供求在短期内的强弱主要体现在上海对于广大异地购房客的吸引力的强弱上。无疑，目前的上海市城市发展状况和前景尚处于优秀阶段，对于吸引优秀人士入住的客观条件依然较优越。这是保证本市别墅市场平稳发展的前提。上海目前约有人口1700万，总户数近600万，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，上海一般每年仅需几百多套的市场吸引量，但因为豪宅售价往往较高，对房地产指数影响较大，故对申城房地产业发展的影响不容忽视，而来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住。而就总体来说，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种BOBO族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。前景：扑朔迷离从上海房地产市场的整体趋势来看，别墅的前景依然扑朔迷离，原因其实也不复杂。首先，在上海这样一个特大型的城市，别墅将永远不可能成为一种主流的居住形态。无论是土地供应、项目审批还是购房政策方面，别墅都不可能得到太多的鼓励，这使得上海的别墅生活区在发展的步伐上大大落后于高层商品住宅。可以预计，在今后相当长一段时期内，住在偏远的别墅区的人们仍将感受到交通以及周边公用项目配套等各方面的不便。第二，虽然别墅拥有稀缺的土地资源，按理说升值潜力比一般商品房更大，但由于别墅总的市场容量太狭小，制约了别墅投资价值的提升。目前市场上，越是小户型的房子，单位售价和单位租金越高，租售的转手也越容易。相比之下，别墅的转售或出租要困难得多，因为很找到那么多想要住别墅的高收入家庭。第三，别墅是比较个性化的东西，几乎是“一幢一个样”，它不是一种可以“标准化”的商品，很难用地段、单价、小区之类的一般概念去套，这就增加了价格评估的难度。在目前发展程度和诚信水平还比较低的国内房地产市场，这会增加一定的交易成本。别墅板块六大板块引领市场颛桥——Townhouse一枝独秀Townhouse在上海其实也有很久的历史了，但直到近年来尤其是在颛桥开发成功之后才迅速成为市场的热点。Townhouse在严格意义上并不成为真正的别墅，但其比多层又似乎更“别墅”一些，或者说更偏重一些别墅特性，所以也就让大多人接受并以别墅居家理念买而居之。Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，总价格一般控制在80—200之间。这些特征在颛桥均能够满足，所以Townhouse在颛桥获得成功，而颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。Townhouse在颛桥地区的成功有着其内在的必然性，早期的君临天下、剑桥景苑一期、好世樱园、虹山半岛一期等联排别墅均获得成功，而在成功将颛桥别墅板块成功推出之后并加上先期一些联排别墅销售结束，连排等Townhouse别墅就逐渐淡出，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展，尤其是由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线被规划为上海最大的别墅区，总计包括四大别墅项目，天籁园现在已经成功开发并实现良好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园及湖山在望也都在期待之中。沪青平—徐泾板块——老虹桥的延伸作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可理解为上海高尚居住区域之一－老虹桥区域的延伸。上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等3个高尔夫球场和马场，逐步形成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。沪青平—徐泾别墅区本身拥有良好的地理位置及交通情况，距市中心（徐家汇、虹桥）约30分钟车程，环境较好，沪青平公路及318国道使其与城市中心沟通紧密，依托虹桥机场、外环线以及老虹桥及古北的鼎沸人气，离虹桥机场较近仍然是该区域的优势之一，虽然国际机场的东移对其客源有一定程度影响，但虹桥区域的成熟的繁荣使其所受影响并不明显，该区域别墅发展迅速并自成一片，已发展成为上海较为成熟的为数不多的高档别墅聚居区之一。周边配套设施相对齐备，银行、超市、跑马场、高尔夫球场都相对不远，尤其是周边的一些著名学校如美国学校、德国法国学校、日本学校、新加坡学校、耀辉国际学校、宋庆龄幼儿园等更是带动区域别墅市场价格水平持续上升，每平方米在4000－13000元不等。另外，该区域的别墅形态丰富多样，从最初的联排别墅，到后来的双拼、叠加别墅，直至独栋别墅，同时该区域别墅发展时期较长，从先期的温莎别墅、西郊名邸、海天花园、西郊景园、青桥美庐别墅、安盛杉庄以及最新九溪十八岛、银涛高尔夫、长堤花园、湖畔佳苑均分布在沪青平公路沿线，并随时间向西和公路沿线纵深发展。佘山板块——高档别墅的发翔地别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，别墅更是以环境和生活为主题的一