中国房地产发展历程

1易居中国·华中区武汉公司市场部总监李进2010.10中国房地产发展历程——房地产市场基础培训课程2回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。3目录中国房地产行业发展模式中国房地产行业发展所经历的阶段与特点中国房地产发展数据播报4中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式51980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。6当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？中国房地产应该以何种模式开始发展？？借鉴创新7成功不能复制但可以借鉴中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地8香港模式在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。9近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美国模式兴起美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。10香港模式美国模式中国模式VS长江实业PulteHomes万科中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。美国模式VS兼容11发展模式的根源：土地12中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式131.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发流程14建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五15中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式16房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。17盈利模式之一投资运作投资经营模式（资本溢价能力）地产经营模式（政府公关能力）盈利模式之三开发经营模式（项目运作能力）盈利模式之二土地开发房产开发18盈利模式之四物业持有物业持有模式（资产管理能力）盈利模式之五营销策划整合营销模式（策划销售能力）盈利模式之六综合开发综合开发能力（资源整合能力）19中国房地产行业仍然在学习，如何有自己独特的发展模式？？首先，看看中国房地产发展历程与特点。。。。。。无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。20中国房地产行业发展所经历的阶段与特点2119781991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段22重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。19912319791980198619881958契机1979年开始经济体制改革1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。1991241986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会住房制度改革正式启动1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。19791980198619881958199125新中国土地拍卖“第一槌”。1988年4月26创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等27197919801986198819581991真正意义上走上了市场化的发展之路供求关系不合理虚假繁荣可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。28”海南“地产泡沫王石、潘石屹、冯仑。。。29探索阶段：炒作与调整19781991199920072010第二阶段：30199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地31199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机32199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。暴风雨来临前的沉寂期33房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：34200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖中国房地产市场进入新一轮的发展时期352000200120022003199920072005200420062001年，投资投机狂潮开始出现关键词：北京申奥成功温州炒房团9·11事件正式成为WTO成员涨幅迅速36温州炒房团从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火车炒房团飞机炒房团372001年福布斯中国富豪榜中开发商占28人38200020012002200319992007200520042006全面恢复2002年，土地市场规范化政策出台招拍挂2003年关键词：地王别墅供地SARS392003年，地王现象出现402003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“41200020012002200319992007200520042006繁荣景象2004年，房价大涨2004年关键词：土地拍卖加息（9年来第一次加息）个人集资建房房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移42200020012002200319992007200520042006繁荣景象2005年，走低回落短暂低迷期2005年关键词：调控一季度房价上涨19.1%3.26国八条4.27新八条调控文件密度加大，但房价一直坚挺43200020012002200319992007200520042006繁荣景象2006年，一个字“涨”2006年关键词：加息国六条金融业开放442006年4月27日深圳市民邹涛发起“不买房”运动452006年4月28日再次加息抑制需求2006年5月17日国六条462006年12月中国金融业全面开放外资、热钱涌入472006年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀482000200120022003199920072005200420062007年，疯狂地暴涨2007年关键词：地王频出上市筹资宏观调控492007年，地王频现面粉比面包贵502007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。512007年4月20日碧桂园在港上市缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富522007年上海汤臣天价11万/平米2007年北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米532007年是疯狂的一年。房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面。54房地产行业全面调整阶段19781991199920072010第四阶段：552008201020092008年，寒流下跌低谷2008年关键词：土地市场降温中介倒闭上市“流产”销量萎缩降价促销持币待购562008年1月房市转淡中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭572008年3月因认购不足恒大地产被迫放弃在港IPO计划是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件582008201020092009年，需求重新释放楼市火爆2009年关键词：救市效果初显成交量回升全面回暖房价普涨经济复苏投资客592009年，房市百态之一楼脆脆2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡602009年，房市百态之二楼歪歪第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。612009年，房市百态之三楼晃晃楼坚强楼危危楼断断楼停停。。。。。。622009年，楼市“火”“剧”---蜗居63中国房地产发展数据播报64中国房地产市场从安居时代到投机时代65投资：开发投资增速逐月回升但仍低于近年来平均水平66供应：09年施工和新开工面积低位增长市场略显供给不足67需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高68成交：主要城市住宅成交套数创历史新高69房地产城市价格排名70中国房地产市场未来发展趋势71规范低碳智能化城市化200000元/㎡2000元/㎡72何去何从？？？行政手段行业规律政府73桥梁&价值BRIDGE&VALUETheend,thanks!