中国房地产辉煌十五年

中国房地产辉煌十五年上世纪90年代，历史机遇和市场的必然将中国房地产业推向了潮头浪尖。伴随着1990年国务院55号令《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》对土地交易的法律承认，房地产业这股商业力量开始前所未有的纵横捭阖。从只解决住房问题的单一经营制到参与城市建设的综合开发，从一个基础产业部门到一项消费产业以及开辟多种住宅建设资金渠道，建立包括开发到经营服务的一整套业务体系、多种经营方式，直到现在成为国民经济的一个重要支柱产业，市场的不断成熟和规范为我们提供了更广阔的平台。最近几年来房地产市场政策不断调整，中国房地产土地市场全部透明化。随之，行业告别粗放期，转向规范发展期。十五年，中国的房地产业发生了日新月异的变化，中国的房地产业伴随着城市化进程迅速发展，房地产业对中国GDP的贡献大大超过了其他产业，据统计每千亿的房地产投资将拉动2％的GDP增长，是中国经济发展的引擎。十五年前，还是我国房地产发展的初级原始阶段，人们对房地产的概念普遍模糊不清，甚至包括开发商本身，往往也是只知道拿地、盖房而已。现在，大家对房地产的认识逐渐加深，并且更趋于现代化、更趋于成熟与理智。十五年的发展房地产发展是从1992年邓小平南巡，沿海城市开始改革开放后发展起来的，很多方面都有了很大的发展。一是房地产行业体制的转变。当时房地产发展属于基本建设，还带有国家计划经济建设的色彩，真正走入商品房的开发应该是和国家住房制度改革相联系的。早期房地产开发的时候团体消费比较多，很多都是整栋楼卖、大面积的卖，项目申报手续规划审查没有那么严格，与土地方在土地价格上的谈判余地比较大，少量的钱可以启动很大的项目，而且在拿到土地后对土地的规划尤其是涉及到规划调整的严肃性不是很强。而现在对于土地的使用进行招、拍、挂等行为应该说是更加严格了。第二就是付款方式的变化。从之前的一次性占用很大资金转为按揭方式，倡导提前消费，使付款的方式变得更加灵活。第三就是住房基金的改革，催生出来庞大的住房购买力。第四是政府相关法规的逐步健全和完善，它针对部分开发商的不规范操作做出了一系列的调整，如开发项目都要走招、拍、挂的形式，让土地真正进入流通领域，进入市场，使得这些年来一、二级开发商越来越理性。随着国家职能部门更多政策的出台，房地产不断的向国际靠拢。比如税收方面，国家不断的降低契税，使得企业有更多的流动资金去进行开发新的项目，像上海的契税就很低，这也是当地房地产发展飞快的原因之一。房地产对国民经济的贡献是不可替代的，它带动了相关产业的发展。居住的音符，组成了凝固的建筑艺术，将奏响城市的交响乐章。同时，房地产的发展也在不断改善着我们的生活，人们从十五年前的窝居生活到康居生活，再到今天的优居生活，无论是生活观念还是居住质量，都发生了翻天覆地的变化。中国的房地产业已走过十五年，它就像一个婴儿，不断逐渐成长，现在已经茁壮成人了。房地产发展过程中出现的问题一、房地产项目的参差不齐是受众多因素制约的。首先，取决于土地的地理位置，即地段的选择。有的地段适合做低端产品，有的地段适合做高端产品。其次，同样的地段，由于开发商的成本控制力、运作能力的不同，附加值的不同，它的定位也不同，这些都是要进行市场化运作的。再次，由于国民的收入差距，必然会造成目标客户的划分。此外，还由于相关政策的要求、导向，消费者综合购买能力等问题，亦是产生低端产品与高端产品差距，房地产项目参差不齐的因素之一。这不仅仅是房地产业的问题，也是社会大环境的问题。二、我国房地产行业缺乏总体规划意识。1、土地资源严重破坏和流失，开发失控、发展无序。特别是92、93年，像当时的海南以及贵州，当时全国开发区是上万个，规划占地总面积达到1.5万平方公里，相当于当时全国已经建成的城区的总和，实际真正有效利用不到2％。2、商品化控制量不断增加。1993年商品房控制面积是5000万平方米，2000年达到9000万平方米，截止到2003年11月已经突破1亿平方米，接近开发总量的20％。3、开发过程中的无序发展。城市开发部门缺乏前瞻眼光，同时开发商急功近利，留下的大批的垃圾，以至于开发商自己造的房不愿意住，打一个比方就是自己生的儿子自己不敢认，开发商几乎成了骗子的代名词。这就要求政府从政策规范的角度介入房地产开发，通过制定宏观的城市规划发展思路和制定详细的土地规划，进一步完善房地产的法律法规，用一定的法规进行规范和约束，使之朝着健康的方向发展，让房地产企业具有核心的竞争力，从而全面提升城市的价值。三、从目前的情况来看，中国房地产核心竞争力不强。房地产要与国际接轨并走出国门，必然要从大处着手，描准宏观大方向，引进城市运营的观念，让房地产项目有持久的生命力。同时，具有竞争力的大的房地产企业会主动与本地政府联手，要进行整体的规划，走规模开发的发展之路，谋求城市快速发展的策略。现在国外的房地产商还是处于观望的状态，因为国外的房地产商对中国的房地产政策、金融政策不是很熟悉，另外有些国外的房地产商也不能接受国内土地七十年使用权的政策。当然，不排除人民币的升值预期会吸引部分国外游资介入国内的房地产业。因为目前国内房地产的回报率要远远高于欧美这些国家他们国内房地产业的回报。整体来讲，通过中国房地产业走过的这15年来看，地产行业发展的潜力还是非常大的。在这个过程当中有一些不规范的东西也很正常，并不是说房地产过热或者有泡沫，就要把它遏止住。在发展过程中肯定要有一些调整，但调整的最终目的并不是要限制它的发展而是要规范它的发展，目的是为了更好的发展。未来的发展及策略2005年房地产市场会越来越规范，特别是政府宏观调控职能的加强，对规范的企业来说，不仅是挑战，更多的是机遇。在大浪淘沙，优胜劣汰的市场竞争规则，这会在房地产行业淋漓尽致地显现。有实力的企业和品质好的企业会越做越大，越做越强；而一些不具备竞争力，特别是靠关系拿地、品质不好、战略管理欠缺的企业会自动出局。这也是很残酷的。如今，本土化的概念已经冲破，特别是外国的企业也可以进来拿地，以往靠关系的因素越来越小，大家都站在同一个起跑线上，有管理理念、具备技术优势、有资本运作能力的企业就会占领市场。盖房子，从城市角度来讲，是为了改变城市的面貌，一个国家的发展、一个城市的发展肯定要涉及到房地产方面；从居住使用角度来讲，是为了解决人们的居住要求。安居乐业，这是不变的真理，大家都有从小房到大房，从差房到好房的居住要求。那么。政府作为市场的监督者管理者，开发商作为市场中的主体，购房者作为市场的参与者，这三者的磨合、协调将是下一时期主要的工作。将来大家都要从市场上取得土地，无论是价格、开发商的利润、产品本身，还是业主客户的购买力等，在各个方面都要进行更细致的考虑，即考虑如何在更加公开透明的市场条件下，设计更好的房地产的项目。作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。中国房地产已趋于理智，需要政府的正确领导、规劝，需要经济自由，科学管理。政府在行使宏观调控职能出台相关房地产政策、法规要慎重，在保护消费者利益的同时，还要对开发者、建设者负责。政府要有效地进行引导，规避风险，促进市场良性循环。中国房地产业的“迅速膨胀期”（1990-1995）中国房地产业的“膨胀”发展在1988年4月，七届全国人大第一次会议修改了宪法有关条款，规定了土地使用权可以依照法律的规定转让，《土地管理法》也随之作了相应的修改，为房地产业的发展提供了法律上的保证。1989年，由于受政治方面和治理整顿宏观经济的影响，房地产业受到很大冲击，落幅很大，1990年跌入谷底。1991年下半年才开始出现回升的趋势。回升原因主要在于以下几个方面：一是国民经济调整政策取得了明显成效，对房地产业起了推动和带动的作用；二是国内政治稳定、经济稳定，人民安居乐业。同时1990年5月，国务院以第55号和第56号令发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经济成片土地暂行管理办法》，投资环境得到了改善，境外投资者增强了在中国的投资信心；三是上海浦东新区的开发进入了实质性的阶段，为房地产的发展增添了新的活力。1992年是中国房地产业发展的一个历史转折点。邓小平同志南巡讲话发表以后，房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展，在全国范围内形成了房地产业的迅速膨胀期。主要表现在：房地产开发投资高速增长；土地批租量和开发量大幅度增长；各类开发区纷纷设立；房地产开发公司迅速发展；房地产市场十分活跃、交易价格涨幅大。1992年至1993年上半年的房地产业的膨胀发展，在一定程度上推动了房地产业的发展，但是也带来了许多亟待解决的问题，如土地供应失控、房地产投资结构不合理、房地产投资商不重视投资分析、决策不科学、规模失控、收益分配失衡以及市场不规范等等。这些问题的直接后果是造成了相当数量的烂尾楼、半截子工程和空置楼，特别是在海口、北海和珠江三角区一些地方，这种现象更为严重。为了有效解决房地产业超常发展中存在的问题，从1993年7月起，中央开始对房地产业实施宏观调控政策，房地产业开始步入调整和理性发展阶段。主要表现在：全国三分之一的开发区停办，三分之一的房地产公司关门、三分之一的房地产公司缩小规模；收回不能按期开发的土地2000多万亩，内陆省份撤回在沿海地区的巨额投资；房地产交易量下降，价格回落，特别是高级豪华别墅、度假村、高级写字楼倍受市场冷落；房地产投资势头有所减缓，投资结构趋于合理；房地产法规体系逐步建立。1994年7月5日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，随后，包括禁止房地产企业上市的一系列配套法规相继出台，有效地抑制了市场的不规范行为。从而，房地产业走向了理性发展的道路。一方面，房地产商投资谨慎、注重科学决策；另一方面，购房者知道购房时要货比三家、精打细算。房地产市场形成初期，的确有“盲目的房地产商糊里糊涂地赚了钱”的情况，但市场竞争的结果是优胜劣汰。市场竞争机制给房地产商的投资决策水平提出了更高的要求。尽管房地产业已经进入了理性发展阶段，但是，对于新的房地产商而言，房地产仍然是一个全新领域，有的房地产商不可避免地要走一段弯路，他们需要时间磨练，在不断探索的实践中成长壮大。相关政策：1992年邓小平南巡1992年，在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。从此,全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。发生在城市里的居住革命，开始改变人们的居住模式和居住观念。1993年宏观调控1993年6月23日，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产。6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，引导过热经济实现软着陆。国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。1994年土地增值税开征国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。这一税种的征收，最主要受到影响的是房地产开发企业，特别是开发别墅、公寓、写字楼等高档项目的开发商，以及炒卖楼花的个人买卖行为。这是行业和政府管理部门的第一次交锋。1994年《城市房地产管理法》颁布1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布(1995年1月1日实施)，这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。中国房地产行业跃入成长期(1995--2000)中国房地