中国：房地产房地产调控新政可能导致股价下跌，但蕴含重新买入时

2010年4月16日中国：房地产高华证券投资研究12010年4月16日中国：房地产房地产调控新政可能导致股价下跌，但蕴含重新买入时机最新消息国务院在4月14日常务会议之后部署了遏制部分城市房价过快上涨的四项措施（详见后文）。收紧房贷可能是最引人注目的举措：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于央行基准贷款利率的110%；对贷款购买第三套及以上住房的，银行应进一步大幅度提高首付款比例和利率水平。此外，地方政府应加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策，并确保这些措施的实施。其他措施包括：增加住房有效供给，加快土地开发，实现2010年保障性住房的建设计划并加强市场监管，这与之前公布的措施大体一致。更多紧缩措施将出台；不确定性尚未消除根据搜狐网4月12日的报道，银监会主席已经对银行业提出了警告，因此我们认为房贷的进一步收紧基本上在市场意料之中。但是在我们看来，政府将会出台更多措施。我们对最新措施的解读是，一些地方政府下一步的紧缩措施可能是开征“房产消费税”或提高二手房交易税。建议在股价接近悲观假设水平时增加仓位我们认为政府的宏观调控将给房地产市场的交易量和成交价格带来短期压力。尽管如此，我们认为实体市场的下行风险已经基本体现在估值中。我们研究范围内的股票价格目前较我们基本假设下的2010年底预期净资产价值（假设2010年房价较09年年底下跌10%且交易量比2009年下降15%，而年初至今主要城市房价上涨的中值水平为6%）折让36%，这个水平较我们基本假设下的目标价格存在19%的潜在上行空间，较我们悲观假设下估值（其中我们假设2010年房价自09年年底下跌30%，交易量比2009年下降35%）存在11%的潜在下行空间。我们的首选买入股是富力地产(2777.HK)和花样年控股(1777.HK)，二者均位于我们的强力买入名单。我们还建议卖出深圳控股(0604.HK；强力卖出名单)。主要风险：政府政策收紧过度，导致宏观经济硬着陆。按揭贷款政策调整概要首付贷款利率之前20%较基准利率优惠30%现在30%没有变化(1)首套房购买者首付贷款利率之前40%较基准利率优惠0%-30%(2)现在50%不得低于基准利率的1.1倍二套房购买者注：(1)坊间消息显示，即使是首次购房者，也很难从银行获得30%的贷款利率优惠；(2)规定贷款利率为基准利率的110%，但是银行普遍会提供一些折扣。资料来源：新华社王逸,CFA+86(21)2401-8930|[e-mail]北京高华证券有限责任公司孙贤兵+86(10)6627-3187|[e-mail]北京高华证券有限责任公司骆昀婷+86(21)2401-8921|[e-mail]北京高华证券有限责任公司李薇+86(21)2401-8926|[e-mail]北京高华证券有限责任公司北京高华证券有限责任公司及其关联机构与本研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。北京高华证券有限责任公司投资研究2010年4月16日中国：房地产高华证券投资研究2图表1:年初至今，主要城市的销售均价较去年四季度涨幅的中值为6%销售均价2010年年初至今2009年四季度变动%(人民币元/平方米)(人民币元/平方米)(%)环渤海地区北京21,04717,51820%天津9,1747,99515%沈阳4,2094,0983%大连8,8438,8650%长三角地区上海12,75011,45711%南京10,930n.a.n.a.苏州8,8148,4035%杭州20,08217,39715%华南地区深圳21,52620,4775%广州10,59310,2054%东莞6,6817,016-5%厦门11,33010,3629%中西部地区武汉6,0286,0340%重庆5,1144,7617%成都6,446n.a.n.a.西安5,7645,16712%中值9,0088,6346%资料来源：中国指数研究院2010年4月16日中国：房地产高华证券投资研究3图表2:中国开发商估值比较表公司名称代码悲观假设估值0809E10E11E09E-11E0809E10E11E0809E10E11E香港上市雅居乐房产3383.HK4.4买入9.60(HK$)12.9034%16.69(40)8.20(15)5.816.310.58.339%2.52.21.81.53.41.81.93.0中国海外0688.HK17.1中性16.28(HK$)17.397%19.32(16)12.11(26)32.020.414.811.633%3.93.22.72.30.81.21.41.8华润置地1109.HK10.3卖出15.92(HK$)16.121%20.15(21)11.06(31)39.625.518.815.429%2.22.12.01.80.71.51.31.6碧桂园2007.HK5.7中性2.74(HK$)3.1515%3.94(30)2.01(27)28.919.215.411.627%2.11.91.71.51.21.91.31.7恒大地产3333.HK6.4买入3.32(HK$)4.2628%6.09(45)3.21(3)15.7106.76.05.5335%0.93.42.31.61.70.31.71.8花样年控股1777.HK1.1买入*1.69(HK$)2.6355%3.75(55)2.102423.121.15.14.9105%1.61.91.51.20.11.53.94.1方兴地产0817.HK2.7中性2.44(HK$)3.0123%3.34(27)2.31(5)19.221.316.020.42%1.41.41.31.21.11.00.90.7绿城房产3900.HK2.1卖出9.60(HK$)10.6211%17.69(46)7.36(23)24.59.18.27.112%1.61.41.21.03.32.21.21.5富力地产2777.HK5.2买入*12.52(HK$)16.0228%22.89(45)9.89(21)17.714.79.87.836%2.42.11.81.62.53.24.15.1合景泰富1813.HK2.1中性5.64(HK$)5.894%8.42(33)3.92(31)33.621.513.011.735%1.51.31.31.10.61.00.40.4宝龙地产1238.HK1.1买入2.58(HK$)2.9615%4.92(48)2.861131.16.16.86.00%3.41.10.80.70.02.63.03.8上海复地2337.HK0.8中性2.41(HK$)2.504%3.57(32)1.90(21)15.412.34.56.932%1.00.90.80.70.92.84.54.3深圳控股0604.HK1.2卖出*2.73(HK$)2.751%4.59(40)2.18(20)13.112.210.09.513%0.80.80.70.74.04.44.04.2世茂房地产0813.HK6.1买入13.34(HK$)16.6225%20.78(36)9.78(27)42.112.610.88.322%2.11.81.61.41.02.40.91.2瑞安房地产0272.HK2.6中性3.82(HK$)4.6321%6.62(42)4.1897.315.030.318.4-10%0.90.80.80.71.91.10.40.6远洋地产3377.HK4.9买入6.75(HK$)8.4525%10.56(36)6.20(8)19.430.112.511.163%1.61.41.31.21.51.21.61.8SOHO中国0410.HK3.2中性4.58(HK$)4.42-4%6.31(27)4.29(6)53.313.17.29.417%1.51.21.11.02.54.95.25.0简单平均值17%(37)(13)24.822.211.710.246%1.91.71.41.31.62.12.22.5中国内地上市(A/B股)招商地产(A)000024.SZ5.4中性21.33(Rmb)26.1623%37.37(43)22.20429.820.815.413.723%2.52.22.01.70.50.50.70.7万科(A)000002.SZ14.7买入9.11(Rmb)12.1233%13.46(32)8.13(11)24.818.812.610.335%3.12.72.21.90.50.81.11.4万科(B)200002.SZ1.7买入8.79(HK$)10.9625%15.65(44)9.45821.316.110.78.735%2.72.31.91.60.60.91.41.7中国国贸600007.SS1.6卖出11.11(Rmb)8.45-24%13.64(8)7.88(29)31.638.6101.063.4-22%2.72.62.52.51.41.30.30.5金融街控股000402.SZ3.8中性10.43(Rmb)12.1516%15.18(31)11.631123.833.124.620.228%1.81.71.61.51.41.41.21.5华发股份600325.SS1.8中性14.99(Rmb)18.0020%25.72(42)12.22(19)18.818.014.712.421%2.72.42.11.90.70.71.41.6金地集团600383.SS4.7买入12.81(Rmb)17.4536%21.81(41)10.33(19)33.217.913.911.326%3.02.11.91.60.60.81.01.2华侨城000069.SZ6.4中性14.03(Rmb)18.8134%23.51(40)13.60(3)30.723.117.113.829%4.64.03.42.90.71.11.51.8保利地产600048.SS9.6买入18.54(Rmb)25.5138%28.34(35)16.00(14)26.418.514.211.427%4.22.62.32.00.50.51.41.7简单平均值22%(35)(8)26.722.824.918.423%3.02.52.22.00.80.91.11.4新加坡上市仁恒置地YNLG.SI3.1买入1.92(S$)2.3020%2.88(33)1.65(14)22.818.114.111.526%1.91.61.41.30.60.90.81.0美国上市易居中国EJ1.6买入20.26(US$)23.9018%NANA15.82(22)36.816.114.110.723%4.11.91.81.60.01.21.01.5IFM投资CTC0.3中性6.55(US$)8.3427%NANA6.24(5)(5.2)15.39.35.958%3.12.01.51.20.00.00.00.0以上企业简单平均值19%(36)(11)24.721.815.912.738%2.32.01.71.51.21.61.72.0海外上市企业均值18%(36)(13)23.821.311.810.145%2.01.71.51.31.41.92.02.3国内上市企业均值22%(35)(8)26.722.824.918.423%3.02.52.22.00.80.91.11.4每股盈利增长(%)股息收益率(%)全面摊薄核心市盈率(x)悲观假设估值隐含的涨跌空间(%)市值(十亿美元)评级潜在涨跌空间12个月目标价格股价截至2010年4月15日