中美房地产众筹平台案例解析25

美中房地产众筹初探2015-1-7目录一、概况及对比....................................................................................................................1二、美国个案分析................................................................................................................2Fundrise：全美首家、最大.........................................................................................2RealtyMogul：多业态、大众....................................................................................7RealCrowd：商业、高端、专业、人性...................................................................10ProdigyNetwork：全球发行、高端公寓.................................................................12iFunding：专注住宅...................................................................................................14三、中国个案分析..............................................................................................................17团贷网|房宝宝：吃螃蟹.............................................................................................17平安好房|万科、英、法、美：预售及认购................................................................18天下贷|万科：全民、推广.........................................................................................19中筹网金：首家专业、美国模式.................................................................................21四、无忧我房|当代............................................................................................................23备注：1.文中大多数据来自于网络资源及个人经验，仅供参考。2.笔者认为可以重点了解、学习并借鉴的内容以黄色底色标注。美中房地产众筹初探1/25一、概况及对比房地产众筹美国中国宏观属性助梦型营销型起点2012年末，Fundrise在8月正式上线2014年中，房宝宝6月上线。发展现状发展期：行业及代表公司已经出具规模，营运与盈利模式较清晰。试水期：纷纷试水，地产公司与基金公司采取各种手段抢占市场份额。营运与盈利模式尚在摸索。法律依据2012年4月奥巴马签署JOBS法案，全称《工商初创企业推动法》，拓宽了网上小额融资交易的中介渠道。立法缺失，在相关现有法律寻找依据。*中国证券业协会12月18日公布《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》，问题较多。风险房地产行业整体走势，美国经济周期性因素。无相关法律保护。众筹公司盈利模式有待验证。代表公司Fundrise2012-8；RealtyMogul2013-3；RealCrowd2013-2；iFunding；ProdigyNetwork；Groundfloor无忧我房|当代2014-12；天下贷|万科2014-9；京东金融|远洋2014-11；团贷网|房宝宝2014-6；平安好房2014-8、微投房2014-10；中筹网金2014-11特殊性众筹收益不同于利息或股票分红无需纳税。中观首要动因募资人为实现目标有资金缺口。老百姓有投资获利的需求。募资人有实际需求的小业主，小商铺店家等无法获得传统融资贷款渠道。实际上缺失。现在基本是投资人在众筹期满后转换。不如P2P明确。众筹平台新创互联网科技公司。一般无房地产或基金公司背景。传统房地产公司、互联网公司及金融机构合作组建。不少是P2P业务拓展。投资人有投资房地产需求但无力独资投资的个人。投资人整体接受度较高，愿意重复投资，中长期持有。有投资房地产需求且熟悉互联网理财的个体。买房需求不是必要条件。投资人尚在受教育期，新鲜感及短期高收益驱使投资行为。短期投资。微观项目类型股权为主（75%），债权为辅（25%）。住宅（公寓、独栋）为主，商业及零售为辅。可选种类繁多。不买房：明股实债。买房：股权。住宅为主，可选类型单一。投资门槛高：合格投资者（个人需年收入20万美元或净资产1百万美低：大陆居民均可。最低100元，一般1000元，高的有数十万。美中房地产众筹初探2/25元）。非美国人最低50,000美元。不完成注册无法看项目。不注册依然可以看项目。投资期限股权12~36个月，债权3~12个月。长的有5~10年。90~180天为主，最长不超过3年。投资回报合理：整体在10%~15%左右。来源：房产出售溢价及租金；商业持续经营收入。短期内虚高，少则30~40%，多则60%以上。来源：多为开发商单个项目让利（或从项目行销费用中抵扣），但整体利大于弊。投资风险风险中：股权类与过去房地产投资无本质差异，只是多了一道专业风险评估预控。无本金或收益担保。风险低：①投资人本金担保；②知名地产公司与基金公司名誉担保。二、美国个案分析Fundrise：全美首家、最大在美国JOBS法案将众筹合法化之后，Fundrise首先嗅到了房地产众筹商机，于2012年8月成立了房地产众筹平台。Fundrise为互联网房地产众筹的鼻祖，由BenMiller与其兄弟创办。公司总部位于华盛顿，致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资，让社区居民以持股的方式参与社区建设。迄今为止，Fundrise已经成功通过互联网众筹，在全美24个城市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。根据Fundrise网站的资料显现，目前有超过530家房地产公司在其平台上筹资，超过36,000位投资者投资于其平台上的房地产众筹项目，众筹金额超过1亿美金，年平均收益达到12%-14%。迄今，Fundrise共进行过5次融资，共融得41,000,000美元。其中，最大一笔为2014年5月28日获得人人31,000,000美元的A轮融资；最近一笔为2014年9月26日从6位个体投资人融得的9,000,000美元。优势-第一个全美房地产众筹平台。-目前规模最大的众筹平台。-项目种类较丰富，投资选择多。-投资产品信息透明。-Fundrise特有的评级体系。劣势-投资门槛高众筹项目：覆盖城市区域广泛，基本囊括全美。每个项目单独进行众筹。众筹价格：一般为项目开发成本的一部分。占开发总成本比例为：5~20%，视具体情况，从几十万到几百万美元不等。认筹价格：视项目具体情况，一般每份5000美元。最小100美元，最多10,000美元。美中房地产众筹初探3/25认筹资格：AccreditedInvestors（个人投资者需符合以下任何一个条件：①个人或夫妇净资产超过1,000,000美元；②近两年个人年均收入超200,000美元或夫妇年收入超300,000美元）。投资类型：优先股占多数；夹层债占少数。投资期限：12~36个月，24个月以上为多，最长60个月。投资收益：平均13.7%。主要在13~14%，最低7%，最高23.5%。收益来源：物业出售溢价所得及房屋租金收入。相关费用：n/a。退出机制：众筹成功后至投资周期结束前，投资人的资金暂时冻结无法赎回。案例分析：一个翻新Penthouse项目。项目优势+众筹概况投资概况美中房地产众筹初探4/25说明：优先资本比例一般越低对于众筹投资人来说越好，因为可以优先保证还款。但是并非越低越好，因为优先资本过低，很有可能项目方无法获得其他机构贷款，一定程度上有可能说明项目方无法获得第三方融资机构的认可，即项目风险大。投资计算器Fundrise评级（评分越低越好）美中房地产众筹初探5/25风险收益表资本结构项目概况美中房地产众筹初探6/25网页摘要：股东简介（直接个人关联社交网站）市场概况美中房地产众筹初探7/25RealtyMogul：多业态、大众RealtyMogul成立于2013年3月。截止2015年1月1日，通过其平台众筹的房地产项目超过175个，已筹集资金超过4700万美金，房地产项目总价值接近3.6亿美金。2014投资收益（拉动按钮即可直观了解）投资计划（促使潜在投资人决策）众筹的优势（列出传统投资的中间费，最直观刺激潜在投资人）美中房地产众筹初探8/25年下半年筹集资金总额增长超过了100%。RealtyMogul于2014年3月27日获取CanaanPartner的A轮融资9,000,000美元。迄今，共进行4次融资，共融得10,100,000美元。其中，最大也是最近一笔是来自CanaanPartners的9,000,000美元。优势-可选项目众多，覆盖业态丰富。-发展迅速，获得资本市场认可。-投资透明度高，定期公开众筹数据。-长期持有，持续获益。劣势-投资门槛高。-投资周期长。-房地产行业不确定因素，投资人本金无保障。众筹项目：无特殊地域限制，以住宅（独栋）为主（31%），零售（17%），出资型公寓（14%），商业写字楼等较少。认筹价格：最低每份10,000美元。部分5,000美元。认筹资格：AccreditedInvestor。投资类型：股权68%，债权32%。投资明细（货币单位为美元）业态（数）酒店（2）移动屋（4）出租型公寓（9）学生公寓（0）写字楼（2）独栋（35）零售（6）存储屋（3）厂房（1）众筹规模30-150万70-235万30-126万-105-204万7.5-97万28.5-236万79-306万101万最低额5000-2万1-5万5000-5万-2.5-4万5000-1万1-3万1-3万4万年化收益8-15%8-14%7-16%-4-7.8%8-11%7-12%5-16%8-11%股/债股、债股股（债有一笔）-股债（个人担保）股股股投资期2-5年5-10年4-10年-3-5年6-12个月3-10年3-10年3年收益来源：住宅类主要来源于贷款人房屋出售价；商业类主要来自经营收入。相关费用：n/a。众筹分期：无。退出机制：期满后自动退出。网页摘要：美中房地产众筹初探9/25官网定期公示的众筹概况和投资偏好注册完成后进入一个“冷静期”，观看在线的培训研讨会——投资有风险，投资需谨慎。美中房地产众筹初探10/25RealCrowd：商业、高端、专业、人性RealCrowd众筹平台着眼于商业地产投资，主要投资标的为商业用地。根据其平台显示，截止目前，该平台累积筹集的资金超过2300万美金，目前仅对美国合格投资者开放。迄今，共进行过3次融资，具体金额未披露。最近一笔为2014年3月26日的1,600,000美元。优势-商业项目为主，走房地产众筹的高端路线