九龙坡区主要竞争楼盘分析

九龙坡区主要竞争楼盘分析晋愉集团新项目“上江城”将于2003年6月正式公开销售，而咨询的主要目的即为公司提供市场信息，从而达到更加好的决策。当然最主要的就是提供直接竞争对手的信息，我们策划部组织了一次大规模的市场调研，在此我们对九龙坡区杨家坪一带的在售以及即将销售的楼盘作一次详细的介绍。一、广厦城项目1、项目基本概况广厦城总用地面积达1050亩，在重庆已立项并公开的房地产项目中居第二位，仅次于南岸区的融侨半岛。该项目位于杨家坪九龙山，滩子口背面的大片缓坡带上，距杨家坪转盘约两公里。项目总开发量80万方，分四期滚动式开发：一期为D组团,共492户（除几套大户型外全部卖完），二期为C组团（中小户型已定220套左右），三期为B组团，四期为A组团。小区全部由7+1的多层与11+1的小高层组成。绿化率达到40％，容积率仅为1.3。住区内建有150亩两个南北公园，环境十分宽松幽雅。项目配套完善，规划有幼儿园、学校、商业街、公交车站等。广厦城项目地势较高，视野开阔，同时兼备江景、城景、山景、湖景，四景合一，是目前重庆超大型生态型居住社区。广厦城邀请了英国阿特金斯、加拿大ＣＰＣ公司进行方案前期规划和论证。广厦城项目的工程进度为：正在修建售房部，一期和二期在修建基础阶段。2、项目进展情况①1998-1999年进行项目的土地谈判阶段，并修建九龙花园作为广厦城项目的拆迁还建房。使九龙镇九龙村5社、7社、4社（部分）的居民入住九龙花园。②2001-2002进行项目的前期的规设及初步定位阶段。③2002年初引进上海富阳机构重庆分公司作为广厦城的全程策划机构。④2002年8月广厦城正式破土动工。⑤2002年10月广厦城参加秋季房交会，并在二楼的特展区展出。⑥2002年11月30日，广厦城正式放号，当日放号现场火暴，共放号约500多个。⑦2002年12月10日，广厦城正式对外销售，截止作者12月18日调查为止，一期的D组团的492套还剩11套大户型。而且二期的C组团已经登记达115户。⑧2003年4月中旬，广厦城二期的C组团（小高层为主，另有8栋多层，共约600多套）将正式对外销售。⑨2003年12月广厦城的一期D组团将正式交房。⑩2003年1月广厦城的一期C组团将正式交房。3、项目优劣势分析①价格优势：广厦城一期的均价为1650元/平方米，较低的市场价格吸引了大批杨家坪转盘地区的拆迁户、九龙坡区的居民及部分外区的居民。椐了解二期的价格将有一定程度的提高。②户型设计优势：广厦城一期的户型以二室二厅为主，从而吸引了大批中青年置业者，在一期的户型设计中，一室一厅占20%，二室一厅及二室二厅占65%，三室以上占15%。二期的户型与一期差不多。③小区生态环境的优势：小区有10万平方米的绿色规划，绿化率达到40％，容积率仅为1.3。住区内建有150亩两个南北公园，环境十分宽松幽雅。广厦城项目地势较高，视野开阔，同时兼备江景、城景、山景、湖景，四景合一，是目前重庆超大型生态型居住社区。整个小区的广告宣传以“生态之城”为主题，给人一种真正的居家感觉。④交通及周边环境的劣势：广厦城所在的摊子口周边地区为重庆大型国有企业所在地，而且道路狭窄，交通不太方便，周边的配套设施不完善，居家氛围不足。二、都市桃源项目1、项目概况都市桃源项目位于杨家坪转盘地区，富安百货的斜对面。由重庆英广房地产开发有限公司和重庆亚城房地产开发有限公司联合开发，由7栋小高层、2栋高层住宅组成，共计521户。小区的主要的技术经济指标如下：用地面积：24199平方米，总建筑面积：86339.09平方米，其中住宅为58912平方米，商铺15237。46平方米，会所2684.86平方米，幼儿园713.13平方米，车库为6038.43平方米，绿地率为40%，容积率为3.08。另琚了解，都市桃源项目住宅的均价为2700元/平方米（套内面积）其中户型以中大型为主（三室占户型总数的70%左右），最小的户型为90平方米（建筑面积）。2、项目进展情况①2002年10月，都市桃源项目参加秋季房交会进行项目的展示。②2003年4月左右，都市桃源项目将正式对外销售。③2004年3月左右，都市桃源项目将正式交房。3、项目优劣势分析①生活配套优势：小区坐落在杨家坪转盘地区，周边配套齐全，有大型的购物中心、生活超市、重庆市重点联招学校等等设施。②交通优势：小区距离杨家坪的轻规站仅200米，而且小区的门口附近有通往主城各区的车站，所以小区的交通特别方便。②户型劣势；小区的户型以三室为主，其中户型以中大型为主占户型总数的90%左右，最小的户型为90平方米（建筑面积）。这种户型设计不符合重庆现有的消费时尚。三、建设艾佳沁园项目建设艾佳沁园项目是重庆市旧城改造项目，位于重庆市九龙坡区谢家湾，长江路西侧，背靠建设公园，北通杨二小，南临杨家坪中心转盘。总建筑面积为11.9万平方米，总用地面积为47亩，由7栋小高层半围合而成，小区共拥有712户住宅，是长江路上目前规模最大的高尚人文社区。小区的一期包括沁祥居、沁康居、沁馨居，共三百多户，起价为1820元/平方米，均价为2000元/平方米。与今年6月正式销售。截止作者12月18日调查为止，一期还剩20多套大三房（面积为135平方米）以及10多套跃层。一期的交房时间为2003年9月左右。小区的二期包括沁睦居、沁怡居、综合楼，共300多户，起价大概在2100元/平方米左右，其交房时间为2004年底。二、项目的优劣势分析①项目位于九龙坡的繁华区域，紧邻杨家坪的商业步行街，其升值潜力巨大。②小区的交通非常方便，距离杨家坪最大的公交车站仅100米。距离轻规谢家湾站也仅为200米左右。③小区周边的生活配套设施非常齐全，有多个大型的购物城：国美、商社、重百、山超等。而且教育资源尤其突出，包括育才中学、杨家坪二小、重庆工学院、艾佳双语幼儿园等，居家氛围非常浓厚。④小区的户型以二室二厅、三室二厅为主，符合大部分消费者的购买及居住习惯。四、九龙明珠项目1、项目概况九龙明珠项目由重庆祥宏物业发展有限公司开发，位于重庆市西郊动物园旁边，与九龙坡区区府相邻。该项目为单体楼，分为A栋和B栋，其中A栋为平层住宅，而B栋为全跃层结构。项目的总占地面积为5519平方米，总建筑面积为53397平方米，住宅建筑面积为37314平方米，绿地率31.49%，覆盖率35.99%。总层高为32F，其中A栋有八种户型结构组成，（二种两房，一种小三房，五种大三房）。九龙明珠的平街三层为裙楼商场，面积为1万多平方米，现在的工程进度为修建地下车库。住宅部分的起价为2200元/平方米（套内），均价为2600员/平方米（套内），并于2002年5月中旬正式销售，2004年7月底交房，现在九龙明珠的售楼中心已经接受订购（交纳1000元的订购费），据他们的销售进度表上显示A栋已经有25%被订购，而B栋则无人问津。2、项目优劣势分析①区域优势：该项目位于动物园旁边，九龙广场的正对面，是目前西郊路上档次较高的一个楼盘，动物园周边地区已经形成了浓厚的居家氛围：中国十大动物园、8000多平方米的休闲娱乐广场、国际超大购物连锁超市、九龙坡的政治中心、西郊饮食一条街等等。②房型劣势：九龙明珠的房型设计不符合重庆居民现有的消费习惯，跃层设计的比例过高，大户型的平层很难得到市场的认可。五、金都香榭项目1、项目简介金都香榭项目是由重庆金都实业有限公司开发，位于杨家坪直港大道的中段。小区的总用地面积为3.2万平方米，总建筑面积为10万平方米，总住宅户为700户，绿地率为40%，分三期滚动式进行开发。小区遵循“以家为本”的人性化理念由多层、小高层、高层组成。小区立体化的环境设计、舒适实用的户型以及智能化的配套设施有机结合在一起，营造出一个温馨和谐的景致小区。目前，一期3万多方已经售完并交房。二期凌波台和凌烟台为两栋高层（32F），共300户左右，现已销售162套（截止作者12月28日调查为止），二期将于明年8月正式交房，现在已经封顶。金都的三期将于明年5-6月正式对外销售。他的户型定位于中大型为主，其中在二期推出的房型中，有三室二厅、四室二厅等大户型。平均价格在2200元/平方米左右。2、项目优劣势分析①金都香谢位于直港大道的中段，周边的城市配套设施较完善，居家氛围比较浓厚。②小区的品质属中等偏上，环境较好。园林式的景观设计和先进的智能化设计吸引了大量的顾客。③小区的建筑密度较大，户型设计也均为大户型及超大户型从而不能吸引青年购房一族。六、珠江汇景阁珠江汇景阁是珠江实业在直港大道地区开发的压轴戏，总建筑面积为3万平方米左右，位于直港大道的天宝观江广场旁边，是纯江景房。1、2楼为购物城，汇景阁有两单元组成，每单元的户型一样：两室两厅（85平方米）、三室两厅（102平方米）、三室两厅（96平方米）、四室两厅（151平方米）。汇景阁是珠江花园三期的一部分，整个小区的品质较高，有很高的社会知名度，汇景阁的起价为3100元/平方米左右，均价为3600元/平方米。截止发稿为止汇景阁的3-7楼还剩29套（江景效果较差），而8楼以上的住宅共剩15套，高层江景房已经全部售完。汇景阁将于2004年4月正式交房，并于2003年4月现场看房，现在已经修至平基上三层。2、项目优劣势分析①珠江花园的楼盘品质较高，在杨家坪地区是首屈一指的，其品牌号召力较强。②汇景阁的江景效果较好，而且正前方无任何障碍物，7楼以上的住宅均有较好的江景效果。③珠江汇景阁的户型设计较为紧凑，功能分区合理。④汇景阁的价格较高，实际平均价格已经达到3600元/平方米左右。七、金江明珠项目1、项目简介金江明珠由裕达房地产有限责任公司开发，位于直港大道天宝广场旁边，紧邻我公司的上江城项目。其用地面积5535平方米，总建筑面积37268.49平方米，系地下三层，地上24层组成的单体双塔高层建筑。在户型结构上采用蝶式结构，让每一户均能尽享江景，是“户户朝江”全江景住宅。金江明珠项目将于明年3月正式交房，现在已经完成外立面的装修。截止作者12月28日调查为止，金江明珠还剩11套住宅未销售。八、星河港都1、项目简介星河港都是金鹏集团开发，位于九龙坡杨家坪直港大道路口，总建筑面积为3万平方米左右，共300户。星河港都定位为专门为单身贵族，白领丽人以及广大的投资者量身定做的精致小户型，套内面积在40-65平方米之间。现在正在修基础阶段。星河港都于11月1日内部放“号”才一周就被客户“抢”走200多个号，占总共300户的近80%，开发商金鹏集团公司被迫决定在近期内封“号”。该项目将于明年5-6月正式销售。总结：通过对杨家坪一带在售楼盘及即将销售的楼盘的调查分析，我们认为：晋愉集团的新项目“上江城”于明年5-6月开盘的最大竞争对手是广厦城、艾佳及都市桃园。而直港大道的在售楼盘已都接近尾声，预计到明年5月份，金江和珠江均已售完，而金都香榭的户型偏大、建筑密度较高、品质不高、不能看江，预计因其工程形象因素会分流一部分即将入住直港大道的三代同堂的客户群（大户型为主），而星河港湾体量较小，全部为纯小户型设计，工程进度与“上江城”相似，也会分流部分年轻一族的客户群。从长远来看，直港大道社区已形成浓厚的居家氛围，不管从饮食、环境、商贸等方面均吸引了我市很多白领阶层的目光，而“上江城”又是直港大道最后一个高品质的规模小区，所以我们仍存在着较大的市场潜力。但杨家坪周边的三个典型楼盘：广厦城、艾佳、都市桃园会给“上江城”带来一定的市场冲击：广厦城后期开发（二期明年4月正式销售）的体量较大（56万平方米左右），拥有成熟社区及价格较低的优势，而且其品牌效应也会吸引一大部分喜爱杨家坪地区的客户，二期开盘时间抢在上江城开盘前两个月会给我们带来很大的不利。艾佳后期开发达5万方左右，其交通的绝对优势及繁华的地段也会吸引大部分在杨家坪地区置业的居民。都市桃源项目紧邻杨家坪转盘地区，周边生活设施较为齐全，也会对上江城的销售产生一定的影响。另外，上江城项目一期的交房时间为2004年9-10月，而现在杨家坪步行街有大量的拆迁户急需购房于2003年入住，这是一个非常难得的市场机会，