了解房地产

第一章房地产法概述1房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特点：（1）综合功能。（2）多级市场。（3）法定形式。（4）部分限制。（5）国家适度干预。2房地产业狭义：指专门从事房地产开发经营的行业。包括两类：1）从事城市房地产开发和交易的。2）从事开发经营成片土地的。广义：包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。地位作用：1）基础性。2）先导性。3房地产法1）概念：调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。2）调整对象的内容：（1）土地、房屋财产关系；（2）土地利用和管理关系；（3）城市房地产开发经营关系；（4）城市房地产管理关系；（5）城市物业管理关系。3）我国房地产法律体系：（1）综合的法：《宪法》《民法通则》（2）专门的法：《城市规划法》《土地管理法》《建筑法》（3）相关的法：《森林法》《渔业法》《草原法》《婚姻法》4）我国房地产法的基本原则：（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。4房地产法律关系1）主体：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民和个人。2）客体：主体的权利和义务共同指向的对象——土地和房屋。3）内容：权利、义务。5《城市规划法》规定：规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度：一书——《选址意见书》两证——《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》第二章房地产管理体制一我国现行的房地产管理体制1国务院——领导和管理全国城乡建设。职责：1）批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准经省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市，人口在100万以上的城市和国务院指定城市的土地利用总体规划；2）批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；3）其他权限。2地方人民政府在权限范围内征用土地、申请建设用地的审批权，征用土地的批准权只能由省一级人民政府行使。3土地行政主管部门国务院——国土资源部土地管理局4建设行政主管部门——建设部职责：1）指导全国住宅建设和城镇住房制度改革；2）负责住宅和房地产行业管理；3）指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；4）指导规范房地产市场。第三章土地管理法律制度(上)一概述1土地管理法——国家为了实现管理土地的目的而制定的法律规范。他调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及规划管理土地而产生的各种经济关系。《土地管理法》的宗旨：加强土地管理；维护土地的社会主义公有制；保护、开发土地资源；合理利用土地；切实保护耕地；促进社会主义经济的可持续发展。2土地法律关系：由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。包括两类：1）土地财产法律关系；2）土地行政管理法律关系。二土地管理法的基本内容：1土地用途管理。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。2加强耕地保护。1）突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。2）实行基本农田保护制度，将粮、油、棉、蔬菜等生产基地再内的耕地划为基本农田，实行严格管理。3）调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。3提高征用土地的补偿标准。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的6-10倍，安置补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的4-6倍，土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍。4加大查处土地违法行为的力度。三土地管理法的效力：1时间效力；2空间效力；3对人的效力。四土地所有权1概念：指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。2特点：1）他是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。2）对土地所有权的行使实行严格限制，3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可分离。五国有土地所有权1指国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。2范围：1）城市市区的土地；2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。3）国家依法征用的土地；4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不在使用的原属于迁移农民集体所有的土地。3使用：1）行政划拨；2）国有土地有偿使用；3）国有土地承包经营。六农民集体土地所有权。特征：1权利主体多样化；2所有权客体的限制性。集体经济组织不得对属于集体所有的土地的地表或地下矿产资源主张权利；集体土地所有权的转让仅限于国家征用，禁止集体之间转让、买卖土地。七国有土地有偿使用制度：（一）土地使用权的出让1概念：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2法律特征：1）是一种特殊的民事法律行为。2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。3出让的方式：协议；招标；拍卖/竞投。4土地使用权出让合同：1）出让地块的基本情况；2）出让金额的数量、支付方式和支付期限；3）出让期限；4）地块的规划设计条件；5）违约责任。（二）土地使用权的转让1方式：买卖；增与；交换。2条件：1）土地使用权是有偿出让取得的；2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房建工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。3禁止转让的土地：1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；3）依法收回土地使用权的；4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5）权属有争议的；6）未依法登记领取权属证书的。（三）土地使用权出租法律后果：1土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。2土地使用权出租，其地上建筑物及其他副附着物同时出租。3承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。4如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利。（四）土地使用权的抵押1概念：指土地使用者提供可供抵押的土地使用权做为履行债务的担保行为。他是担保物权的一种，表现为支配权、优先权和追溯力。2担保物权：是以确保清偿债务为目的，在债务人或第三人特定的物或权利上设定的一种物权。3生效要件：1）设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。2）设定抵押必须由抵押人与抵押权人签定抵押合同。3）抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。（五）土地使用权的终止：1因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。2土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权，并根据开发情况和实际情况给予相应的补偿。3因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。4因土地的灭失而导致土地使用权的终止。八国有土地使用权的划拨1概念指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。2特征：1）是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。2）他是一种无偿的行为。3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。3划拨的范围：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4）法律行政法规规定的其他用地。4划拨的土地使用权的转让、出租、抵押的条件：1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。2)领有国有土地使用证；3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4）依照有关土地使用权出让的规定签定土地使用权合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得的收益低交土地使用权出让金。5划拨土地使用权的收回1）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的前提：（1）土地使用者因迁移、解散、撤消、破产或其他原因而停止使用土地的，市县人民政府应无偿收回其划拨的土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。2）《土地管理法》规定的情况：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；（4）因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。6国有企业改革中划拨土地使用权的处理1）企业改革中应当采用出让或租赁土地的情景：（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。2）保留划拨方式处置土地（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并和合并后的企业是国有工业企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；（4）国有企业改造或改组为国有独自公司的。注：除（1）外，其他保留划拨用地方式的期限不超过5年。3）处置土地使用权的要求（1）土地使用权必须权属合法，无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估。（3）签定合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续，以作价出资的，持作价出资决定书办理登记；（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。第四章土地管理法律制度（下）一土地利用总体规划（一）土地利用与保护1概念：指人类在社会生产、生活中，为达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护的过程。2目的：协调国民经济各部门之间的用地矛盾，使社会效益、经济效益和生态效益达到最佳水平。3原则：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地的原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开发、利用与整治保护相结合的原则。4内容：土地利用总体规划制度；土地开发制度；耕地的特殊保护制度；土地调查和统计制度。（二）土地利用总体规划的编制1概念：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划，国土整治和环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。2任务：1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；2）协调各部门的用地需求，提出各类用地控制指标；3）调整土地利用的结构和布局；4）提出实现规划的政策、措施和步