什么是商业地产

什么是商业地产商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起，一场商业地产的战国时代已经来临，在和平发展的时代用这样类比是有些不“厚道”，可既然是不争的事实，套用商界的老话是否可以让我们找到更多的交流空间呢？这里倒不是怀疑自己的言辞可能有冒天下之大不韪，而提前预定好周旋的余地。你能告诉我什么是商业地产吗？这是一个很简单的问题，只要干着和这行有关的人谁都有理由认为自己很清楚，这其实又是一个很容易被人忽略的问题，因为，绝大多数的人并没有认真的去思考过这个最基本的问题。什么是商业地产？解释很多，常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。简单定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业……完全没有必要把写字楼再细分成商业地产，公园细分成旅游地产，而是都统筹到泛商业地产的概念下。再比如：麦当劳，KFC，也是商业地产，为什么这么说呢？他们永远得到的是最便宜的租金，最黄金的地段，这本身就是在赚地产的钱，所以这也应该是商业地产的范畴。为什么要提出这么一个概念出来？明晰概念的能量是巨大的，就象“蝴蝶效应”一样，甚至不只是简单的改变一个项目可以到一个企业的层面，明晰概念：?对于项目开发的指导意义?对于项目定位的指导意义?对于项目招商的指导意义?对于营销推广的指导意义，都是显见而又深刻的，虽然这只是一个很简单的问题，然而我们确实又因为忽略了它而被“伤害”着，并且很痛。。。。。。这里用“传统”这个词来区分上世纪末与本世纪的商业地产的演变，却有偏颇，事实上商业地产的发展蜕变远远走在中国城市发展的前面，商业地产高空走钢丝的形象比喻，除了考验自己的存在价值，或许还有有一些不为人知苦衷，表演者不能向下看，以更快的速度前进，他的意念和那根维持平衡的竹杆均不能有半点闪失。而观者的喝采，可能还没有手心儿攥出的汗多，好似上了不归路，全然将生死置之度外。其实钢丝的上面还有两根隐形保护锁链，如果你发现了，那他带来的心里作用显而易见。这两根隐形锁链如果是泛商业地产认识的形象理解,则所有相关衍生概念只是在此基础上的延展，其实大家已经在按照泛商业地产的方式在运作项目，但始终没有人旗帜鲜明的提出这样一个概念，捅破这层纸的好处在于拓宽视野和想法，不要再用传统的方式来操作商业地产，对于发展商来说是一件极大的好事除了租金，自营，我们还有其他的赢利途径吗？这是一个几乎所有发展商和商家都在头疼的问题，无数大智慧的高手都在努力寻找突破，愿望是美好的，现实是残酷的，这其中，能成为“先进”的，悲观点说，至今还没怎么看到，成为“先烈”的却是太多太多。。。。。，其实我们首先要改变的还是认识，所谓“认识决定高度”，一个颠扑不破的真理。在欧美发达国家和地区，商业物业的开发与运营是个长线系统工程，在确定项目前已经就运营商选择、融资渠道等展开多元评估与考证。庞大发达的商业运营网络，多元化投资渠道给商业地产项目提供了可靠的保障。以欧洲颇具代表性的两个MALL，德国WOLBENHAUSON的CENTROMALL和英国的KENT的BLUEWATER为例，他们在立项伊始便与专业投资基金签署协议，获得长线经营的资本支持。在招商与经营中引进大量国际一流品牌入驻，除了租金收益，还将SPONSORSHIP—赞助经营这种获利模式挖掘的淋漓尽致。他们的赞助商包括常规的生产企业如可口可乐、丰田、福特、玩具商LEGO等世界500强企业，更值得我们探讨的是，还有当地公用事业企业，如电厂等等。众商家在MALL与电厂的合作协议中获得廉价用电的优惠，最终形成商场与商家良性互动的多赢局面。发达国家的商业地产已近乎饱合，有显见潜力的中国市场对欧美资金与商业巨贾有巨大的吸引力。但东西方巨大的体制与国情差异又让他们试探再三却滞步不前。可以肯定的是，最终的融合却是不可阻挡的趋势，对于本土商业地产赢利途径的多元化，除了在自己学习和摸索过程中前进，也将在这种融合中实现大的改观。这种改观同时会带来一些政府部门和政策的调整和改变。泛商业地产概念的过渡需要有一个事件来激发，而这只是一个时间问题。商业地产很大程度依赖于城市规划的走势，因为不自然的提升了城市价值，于是商家蜂拥的都在讲述同一个故事：从此，我便成为城市商业的名片！商业价值的本源在于人流与价值沟通，如果没有个性的业态规划来吸引市场关注，和柏拉图式的臆想又有什么区别呢？！在泛商业地产概念下，犹如百变身形，相信总有一种业态的规划适合你。而招商一直是商家的老大难，入驻商家与商业地产项目的协调始终处于波动的境地，完美组合还是一种理想，“同床异梦”的价值空洞依然存在，当大家不再你说东我说西，而是在同一个价值磁场中，招商就是价值互动。后续经营是对商业地产规律性认识的突破，他是一个不断完善与积累的过程，也是商家谋求可持续发展与地域扩张的经验所在，其中道理不言而喻。还是那句：将麦当劳、肯德基之类规为商业地产，不是标新立异的有所谋，在那场及时雨还没有到来的时候，大家都有义务让事物发展规律的透明度更高，至于谁是风儿谁是沙，已不重要了。