低碳经济与房地产产业链整合研究

上海易居房地产研究院2010年第7期总第144期低碳经济与房地产产业链整合研究主编：李战军执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年3月30日电话：[phone]地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：[e-mail]欢迎投稿承接研究作者介绍本文由中国房地产测评中心完成。执笔人为孙斌艺、喻建齐、陈金英、叶东妹。关键词低碳经济房地产目录一、低碳经济与房地产产业链整合的必要性二、低碳经济与房地产开发企业实践三、低碳经济与住宅低碳技术和材料的发展四、低碳经济与住宅全装修行业节能低碳创新五、结论低碳经济与房地产产业链整合研究一、低碳经济与房地产产业链整合的必要性低碳经济是指通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，实现以低能耗、低污染、低排放为基础，以生态环境保护和经济社会可持续发展为内涵的经济模式。它成为全球倡导的发展模式，将深刻影响着所有产业的发展趋势。对于正处于高速发展的中国房地产行业来说，高能耗、高浪费的行业生产模式不可持续，需要产业链上下游的通力合作，从供应链、建造、使用和拆除再利用的整合产业链角度来推进低碳地产。因此房地产产业链整合趋势已成为必然，提升房地产产业链整合水平是践行低碳经济有效方式。房地产行业的低碳经济体现在其提供的最主要建筑产品上，目前我国的建筑存在碳排放较高的状况。据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2至3倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，存量建筑中95%以上是高能耗建筑。根据2008年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的25.5%，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更高。因此打造房地产行业的低碳经济显得尤为迫切。低碳建筑的研发制造能力，将在产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。从整个房地产产业链来看，低碳建筑产品的生产包括建筑的科学设计、新技术新材料的运用、创新的施工组织方式等环节，同时涉及到上游建材供应商、房地产开发运营企业、下游装修装饰企业多方参与主体，其中房地产企业作为建筑的生产组织主导者。围绕低碳建筑产品率先整合房地产整个产业链，形成产业链内的合理分工，建立起建筑产品的部品、建造安装标准化体系的企业，将有望成为未来房地产业的主导者。二、低碳经济与房地产开发企业实践目前，以万科、朗诗、当代节能、中鹰、锋尚国际为代表的开发企业，围绕低碳住宅在整合房地产产业链上做出了一些较大的尝试，推进低碳项目的开发。万科早在本世纪初期开始着手住宅产业化技术的研究，探索如何整合房地产上下游产业链，建立一套住宅建造的标准化体系。住宅产业化不仅有助于提高住宅生产效率，提高住宅整体质量，而且降低住宅生产过程中的物料消耗、噪声污染、二次装修污染等。据统计，产业化的住宅生产方式使钢模板等材料的重复利用率得以提高，建筑垃圾约减少83%，材料损耗约减少60%，可回收材料约增加66%，建筑节能达50%以上。作为万科住宅产业化实践项目——万科中粮·假日风景B3和B4号楼竣工即将推向市场。在住宅产业化的基础上，万科和英国零能耗工厂合作打造的低碳住宅项目——深圳万科城四期，采用了低碳的新技术新材料，是在低碳建筑上一次较大的尝试。深圳万科城四期在规划设计上，根据户型面积的不同层层退台，给每户提供私家花园和绿化平台；在绿化覆盖上，道路树木遮荫，人行路面采用渗水路面，室外停车场地采用植草砖，建造人工湖；在节能围护上，非承重墙采用200厚的蒸压加气混凝土砌块，墙体内外各抹20厚防水砂浆，同时所有的外墙采用25厚EPS外墙内保温措施，屋面采用25厚的XPS板作为隔热层；在节能外窗上，采用铝合金LOW-E中空玻璃窗，东、西向的外窗设置可调百叶；在分质排水与处理回用上，用沐浴排水、盥洗排水、洗衣排水等分质排水，中水处理采用生物接触氧化法工艺及一级人工湿地水质进化技术处理后用于绿化浇灌、道路喷洒；在雨水收集利用上，采用雨、污分流系统，雨水管网收集雨水，通过处理后排入冲沟及人工湖；在4000平方米人工湖水体净化上，利用地形并与冲沟结合，设置人工湿地与人工湖水体形成循环净化；在建材选用上，要求产品环境检测指标优良，同时考虑就地取材。据相关检测机构确定，深圳万科城四期与普通住宅相比，节能达65%以上，中水回用率达到36%以上。朗诗地产成立于2001年，确立以绿色科技为差异化的竞争战略，在南京、无锡、苏州、常州、杭州、上海等多个城市开发了低碳住宅项目，以朗诗国际街区为典型，整合产业链资源，逐渐形成“恒温、恒湿、恒氧”的十大建筑节能技术体系。一是地源热泵技术系统，采用埋设垂直管、水平管或向地表水铺设管路等多种方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用；二是混凝土顶棚辐射制冷制热系统，通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热；三是24小时持续置换新风系统，在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，从地面踢脚或窗下送出，再通过设在上部的排风口排放；四是严密外窗系统，采用镀有LOW-E涂层中空玻璃，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计；五是同层排水系统，卫生间采用隐藏式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接；六是隔音降噪系统，外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施；七是女儿墙、屋顶及地下保温系统，屋顶设置较厚的保温层，女儿墙部分也严密包裹，并且把隔热层延伸到地面冻土层以下，形成闭合的保温隔热体系；八是绝缘外墙系统，采取空气层加上干挂的保温外墙；九是外遮阳系统，外墙外侧设置金属外遮阳卷帘，其遮阳率最高可达80%；十是吸尘排污系统，统一中央吸尘，使垃圾不在房间停留，统一中央分类。当代节能开发的万国城MOMA大型项目，集合了八大技术系统，打造恒温、恒湿的科技绿色低碳住宅。一是天棚柔和辐射冷暖系统，在砼楼板内埋有直径16-20mm、间距为200-300mm之间的水管，根据冬夏居家的习惯而对气温要求的不同，注入适宜温度的水，通过楼板辐射传热使室内环境温度均匀受控；二是置换式新风系统，新风从房间下部送出，循环后到达房间的顶部，从排气孔排出。房间里的气体被排送到厨卫，排走的空气都会被做热回收，新风来源于80m的高空，新风在送入室内前，还要经过调温调湿、除尘、过滤与消毒。三是围护结构系统，万国城MOMA的外墙外窗面积比普通住宅分别降低了30%和40%，减少了能耗的散失，同时也节省了材料；四是外墙系统，采用厚度100-120mm的苯板，保温性好；五是内墙系统，采用轻钢龙骨加石膏板的结构，内空的部分填置岩棉和穿走线管线，隔声性强；六是外窗系统，选用气密性和水密性良好断热铝合金窗框，玻璃选用发达国家普通采用表面镀有低发射率材料的低能耗玻璃。七是外遮阳系统，采用可调式外遮阳设施，选用了铝合金卷窗作为遮阳形式。八是屋面系统，屋面保温层上方的防水处理是采用耐渗透性的PVC卷材，采用了虹吸式管道排水。上海中鹰集团引进了1支德国建筑监理队伍和21位德国建筑设计师，与56家德国建筑产品制造商形成战略合作，采用102种德国建筑材料，整合19项德国建筑技术，形成六大核心科技系统，开发中鹰黑森林项目。一是恒温恒湿恒氧系统，主要由冰蓄冷集中供能、毛细管辐射冷暖、空气调湿、置换式中央新风四个子系统构成；二是外围护结构保温隔热系统；三是生活优水系统，由中央净水、中央热水、同层排水等子系统构成。四是智能家居系统，由EIB欧洲总线、智能安防两个子系统构成；五是精装修品牌整合系统，内部精装修各个环节都与国际顶尖供应商合作；六是森林生态系统，由一万多棵成年名贵树种打造的森林生态系统和屋顶花园系统组成。锋尚国际2002年开发的北京锋尚国际项目是应用欧洲高舒适度低能耗环保优化设计理论建成的公寓式住宅建筑。南京锋尚采用的技术系统基本上是在北京锋尚成熟技术的基础上加上可再生能源的应用技术构成，除了挂饰石材复合外墙保温隔热系统、组合外窗保温隔热技术系统、混凝土辐射采暖制冷技术系统、溶液除湿置换式健康通风技术系统、土壤源热泵技术系统等以外，还采用了太阳能光伏发电技术等。利用太阳能所产生的电能来替代传统不可再生能源的合理使用。三、低碳经济与住宅低碳技术和材料的发展房地产行业的低碳经济离不开低碳新技术和新材料的大力运用和发展，需要房地产产业上下游参与企业建立低碳部品的供需反馈模式、创新建造安装的施工组织模式，实现资源的整合和协调，才能推广低碳新技术和新材料的运用。2010年1月19日中国房地产研究会、住宅产业发展和技术委员会联合新浪乐居发布了“低碳住宅技术体系”，为产业和标准方面形成了规范。（一）住宅低碳技术及其分类低碳住宅技术，是指用于建造低碳住宅的各种技术，它涉及到建筑、施工、采暖、通风、空调、照明、电器、建材、热工、能源、环境、检测、计算机应用等多项专业内容，横跨整个房地产及相关产业链的前沿领域。当前我国低碳住宅技术处于起步阶段，理论界对其的研究较少，尚无统一的分类标准。中国房地产测评中心在借鉴目前各方面研究的基础上，将低碳住宅技术划分为4大部分。其中前3部分按照住宅系统结构划分而成，第4部分为既有建筑改造技术。具体分类见表1。表1住宅低碳技术分类建筑物本体低碳技术围护结构围护结构节能技术体型系数控制技术、窗墙比控制技术、墙体保温隔热技术、相变（内）墙体材料围护结构节能材料门窗节能材料（断桥式、复合材料、Low-E中空玻璃）节能墙体材料节能屋面材料遮阳系统窗户外遮阳、窗户内遮阳、中空玻璃夹百叶遮阳楼地面系统浮筑式楼面、架空楼面、相变蓄热地面低碳设计规划设计体系用地控制、朝向控制、日向控制、风向利用、地形、地下、住宅选择等。体型系数控制技术、窗墙比控制技术建筑设计体系面宽进深控制、型体控制、层高层数控制等低碳建筑、施工及装修建筑结构系统高强度结构体系、混凝土大空间结构体系、工业化预制装配式结构体系、彻筑结构体系低碳装修设计施工一体化技术、工业化集成装修技术低碳施工新型节材钢筋应用技术、可循环利用施工材料、高性能施工技术建筑系统低碳技术能源供给系统常规能源热电冷联供系统、热电煤气三联供系统、新能源太阳能、风力发电、生物质能应用技术、地热发电、浅层低能、污水和废水热泵技术余热利用/回收系统烟气换热器、余热换热器、余热型吸收式热泵、热量回收技术（集中空调热回收技术、旋转式热回收换气技术）蓄能技术提水蓄能技术、蓄能空调技术（蓄冷技术、蓄热技术）排放系统排水系统同层排水、设备管井及夹层、排水系统卫生安全、节水设备系统再生利用系统中水、雨水收集处理与回用、透水材料的应用绿化景观系统同层排水、地下水涵养技术、绿化景观用水控制技术、智能程控微喷灌技术、湿地环境水工程技术室内环境保护系统污染物控制技术、垃圾收集处理系统有机垃圾生化处理技术、垃圾压缩集中转运技术、垃圾焚烧技术、垃圾管道输送技术、垃圾粉碎管道排放技术建筑设备系统供热制冷系统管道保温隔热、集中供热/制冷、分散供热/制冷冷暖供给末端系统高效散热器、低温辐射技术、空调变风量水量技术配电照明系统箱式变压器供配电技术、节能光源灯具应用技术、节能调节设备应用设备变频系统变频空调技术、变频泵技术通风系统自然风模拟技术、独立除湿技术、通风控制技术建筑环境低碳技术建筑环境控制技术智能化建筑控制技术建筑物能耗的检测技术分户计量、分室控温技术绿化系统绿化种植系统树木移植技术、人工绿化栽培技术、反季节种植技术屋顶绿化系统轻型屋顶绿化节能技术、薄层基质屋顶绿化和垂直栽培技术、植生混凝土种植屋面技术垂直绿化及坡地绿化系统植被混凝土绿化技术、TBS护坡绿化技术运行设备控制供热管网压力流量控制技术、智能化照明控制技术、智能化设备监控技术废弃材料循环利用系统工业废渣利用技术、生物质能应用技术、一般废弃物再生利用技术、建筑废弃物再用技术既有建筑改造技术既有建筑外围护系统、供热采暖制冷系统节能改造技术、既有建筑设备更新改造、既有建筑不同生命周期适应性改造（二）我国低碳住宅技术发展概况我国低碳住宅技术从20世纪80