住宅小区停车库产权归属问题

毕业论文论文题目住宅小区停车库产权归属问题学生姓名梁兴平学号0951201209981入学时间2009年春期专业法学试点电大(分校)大足电大指导教师孙向东重庆广播电视大学2011年6月30日中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点论文目录1．选题意见…………………………………….……..12．任务书……………………………………….……..23．提纲…………………………………………….……34．论文指导进度………………………………………….45．论文正文（包括论文摘要）……………….……………56．参考资料目录………………………………………………117.指导教师情况及评语………………………………………13-1-选题意见论文题目：住宅小区停车库产权归属问题选题意见：在建筑物区分所有权领域中，停车位的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。指导教师签名：时间：-2-毕业论文任务书毕业论文题目住宅小区停车库产权归属问题学生姓名梁兴平入学时间2009年春期试点分校（工作站）大足学号0951201209981专业法学指导教师孙向东职称律师毕业论文研究的内容及要求：随着社会的不断发展，汽车的增多，土地的减少，车位的供求矛盾权属矛盾日益显现出来，商品房车位问题一直以来困扰着每个业主，商品房地下车位权属纠纷案件时有发生，尤其是商品房的地下车位权属至今还未有最合理的解决，尽管我国《物权法》已经颁布，对于地下车位权属也有了相关的规定，但仍有不尽合理之处，只有通过立法的不断完善，这一问题才能得以真正的解决。本文从以下几个方面叙述：首先介绍目前我国停车位的大致现状，并提出急需解决这一问题的必要性与重要性，然后针对住宅小区地下停车库产权归属问题提出问题并做深入探讨，最后评析《物权法》第七十四条关于小区车库归属的规定。毕业论文写作进度计划：1、期限：自2011年4月1日起至2011年6月30日2、具体进度安排：年月日完成内容2011年4月15日第一稿：提纲2011年5月15日第二稿：初稿2011年6月15日第三稿：修改稿2011年6月30日定稿-3-提纲一、解决住宅小区地下车库的归属问题的必要性与重要性（一）建筑物区分所有权的概念（二）停车位权属问题的重要性（三）住宅小区停车位存在的二、住宅小区地下车库的归属问题（一）业主法定共有说（二）开发商所有说（三）公摊面积决定说（四）建设成本是否纳入销售收益说（五）买卖合同约定说（六）我的观点三、评析《物权法》第七十四条关于小区车库归属的规定（四）对《物权法》第七十四条的解读（五）对《物权法》第七十四条的评析（六）上述问题的解决方案-4-论文指导进度第一次论文选题、论文提纲1、提纲过于简单2、注意相关法律的综合解读教师签字日期第二次（初稿）修改提纲1、注意对论述问题阐述的连贯性2、如能结合《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》进行论述就更好了。教师签字日期第三次（修改稿、定稿）基本符合写作规定，内容比较完善，主要观点突出，基本完成了论文任务，可作为定稿使用。教师签字日期-5-住宅小区停车库产权归属问题摘要：随着社会的不断发展，汽车的增多，土地的减少，车位的供求矛盾权属矛盾日益显现出来，商品房车位问题一直以来困扰着每个业主，商品房地下车位权属纠纷案件时有发生，尤其是商品房的地下车位权属至今还未有最合理的解决，尽管我国《物权法》已经颁布，对于地下车位权属也有了相关的规定，但仍有不尽合理之处，只有通过立法的不断完善，这一问题才能得以真正的解决。本文从以下几个方面叙述：首先介绍目前我国停车位的大致现状，并提出急需解决这一问题的必要性与重要性，然后针对住宅小区地下停车库产权归属问题提出问题并做深入探讨，最后评析《物权法》第七十四条关于小区车库归属的规定。关键词：住宅小区停车位（库）产权归属物权法在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。在建筑物区分所有权领域中，停车位的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。根据在房屋结构中所处的位置，住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。下面我们针对住宅小区地下车库的归属问题进行讨论：一、住宅小区地下车库的归属问题所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。[1]车位、车库是建筑物区分所有制度中的重要财产。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，毋庸置疑，《物权法》也作出了明确规定。但是目前，-6-住宅小区规划内建造的地下车库，归属于业主还是开发商仍存在重大争议。（由于人防工程本身的特殊性，本文不讨论人防工程作为地下车库的情况。）以下是几种不同观点：第一种观点是，业主法定共有说。业主对所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部分单独出售或出租，有明显地任意变更土地用途之嫌疑，也严重侵犯了小区业主的权利。[2]第二种观点是，开发商所有说。小区业主分摊的是国有土地使用权，公摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间利用权而建造的，车库是开发商建造的，理所当然应当归开发商所有。[3]第三种观点是，公摊面积决定说。小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指公摊面积），在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和公摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于公摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。如果小区土地使用权面积大于公摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。第四种观点认为，小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。第五种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权归属于开发商所有。虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。只要开发商没有承诺无偿向业主提供地下车库，并且没有把地下车库面积计入公摊面积内，那么，投资兴建地下车库的开发商对此享有专有所有权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。[4]第六种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于业主共有。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。[5]笔者对上述观点进行如下分析：首先，第一种观点简单的认为规划内的地下车库归属于业主，过于绝对。虽然一些国家和地区法律规定应当归属于业主。例如，我国台湾省有关停车位的权属制度安排是将法定强制规划标准要求的停车位（法定停车位）安排规定为建筑物区分所有权人共同拥有，建筑物区分所有人可以通过约定，将法定停车位以对价方式约定为某一小区业主专有使用，该对价和约定受法律保护。在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。依美国现制，大多数在郊外的建筑，若六层以下，-7-停车场大都建于基地内，该停车场系为共用部分。[6]但是，归属于业主存在理论上的障碍以及实践中难以操作的问题。地下车库不是简单地归属于业主。业主购买了房屋之后，按照地随房走的原则，业主获得了地上的空间利用权和地表的空间利用权，但是并未获得地下的空间利用权。而且规定业主共有是在实践中难以操作。业主如何共同所有，如何分享车库收益，业主委员会的自治能力不强，在实践中都是不可避免又难以在短时间内解决的问题。其次，第二种观点简单地认为规划内的地下车库归属于开发商，是有问题的。虽然开发商对车库的修建要作出一定的投资，但是也不能简单地认为地下空间都属于开发商。即使根据规划，开发商可以利用地下空间进行开发修建车库，但规划所确定的空间并非完全属于开发商。由于我国目前还没有承认独立的空间利用权，空间的利用是根据规划来确定，并且是依附于土地使用权。开发商不能以其享有地下空间权而主张对车库的所有权，开发商也不能以他享有独立的地下空间利用权来主张他对车库享有单独的所有权。[7]而且结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。此时的地下车库便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。简单地法定为业主或者开发商所有，