嘉善县物业小区停车问题初探

1关于我县住宅小区停车问题的初探陈霞红胡征球近年来，随着我县经济和社会的发展以及人民生活水平不断提高，许多家庭都纷纷购买了私家车作为代步工具，全县机动车数量增长迅猛，与此同时，由于住宅建设中停车设施的规划、建设和使用等方面因素，小区的停车难、难停车问题已成为十分突出的矛盾，并越来越引起全社会的广泛关注，给小区管理工作带来很大的压力，给业主的生活带来了一定的影响。本文就我县住宅小区停车难问题现状和成因以及解决的对策提出笔者的一些建议，以供参考。一、目前我县城区住宅小区停车问题概况。从二十一世纪开始，特别是近几年来，我县的汽车拥有量迅猛增长。据我们到县公安局车管所了解，从2000年到2007年这七年时间内，全县的汽车年末拥有量和每年的增加量都有很大增长，见图：嘉善县2000—2007年度四轮机动车上牌数量示意图050001000015000200002500030000年末总量年度增加量年末总量4440532268151148517808197922290026705年度增加量088214934670632319843108380520002001200220032004200520062007截止2007年底，我县上牌登记的四轮机动车已达26705辆，与22000年末的4440辆，增加22265辆，增幅达5倍之多；每年平均增加3180辆，年平均递增率达30%。我县汽车拥有量的激增在给城区停车设施和道路增加较大压力的同时，也给我县住宅小区停车问题带来了很大的压力。为了了解我县城区住宅小区停车难现状，进一步探索解决小区停车难这一问题，2007年底，我们选择了魏塘镇有代表性的31个住宅小区进行了调查摸底。从调查情况看：31个小区住户12551户，汽车拥有量3499辆，拥有率为28%。小区内车位和车库总数为3379个，配备率为26.9%，其中地下车位613个，住宅车库2004个，露天车位762个。从总量上看，车位数与车辆拥有量之间相差不大，但由于各小区存在建设年代的不同和规划要求、设计标准的差异以及部分业主的文明停车意识不高等因素，使相当部分小区的停车难问题日显突出，具体表现为：1、现有车位未能得到充分利用。从31个小区调查的总量看，车位数与拥有量之间基本平衡，但还是存在车位紧张的原因之一，是现有的车库车位未能充分利用。部分车位是因各种原因被空置，如有的还是开发商产权的车位，尚未出售或出租的；有的业主产权的车位，但尚未买车；但我们也不可否认，还有一部分车库被业主改变用途，如用于开店或出租住人和当仓库用等，主观上导致了车库减少，据了解，东方名邸约有10%的车库被另作他用。2、小区之间拥有车位数量不均衡。有的新建小区车位数可以满足车辆停放，但有部分建造早的小区车位严重小于汽车拥有量。据统计，3如雪松里、龙柏小区、解放三村、紫藤园等十四个在上世纪90年代建造的小区，由于建造年份较早，当时配套车库标准较低，小区停车问题较为突出，这部分小区占这次调查小区的比重达45.2%。这十四个住宅小区住户实际拥有汽车595辆，但其总体车位数量仅只有347个，短缺148个，也就是说，将有近1/3的车辆是“无家可归”，而只能“寄宿街头”，挤占小区公共道路和绿地等。车辆的乱停乱占现象，既容易引起居民纠纷，又存在一定的安全隐患，也给小区的物业管理带来极大难度。3、部分新建小区车位配备率仍然不足。近几年开发的楼盘，虽然在设计中已考虑到车位的问题，但由于设计规划还是没有跟上这几年汽车数量增长的速度，因此在住户完全入住后，也出现车位不足等现象。如格林春天小区，住户汽车拥有量450余辆，但其车位和车库总数仅仅只有282个，远远不能满足需要；又如证大东方名嘉小区现入住业主汽车的拥有量就已达570余辆，但小区车位和车库规划设计总数仅为456个；就是象日月星辰这样以联排、别墅为主的高档住宅小区，在住户只有122户而实际拥有汽车数量却达到130辆，超出小区车位总数。这样的矛盾在欣达东方名嘉、永福花园、江南乐章等小区入住率不断提高的情况下，也将逐步反映出来。4、私家车入库率不高，公务车占用小区车位。有部分业主为了贪图停车方便，将车库移作他用，经常把车停在公共道路。在一些小区内，车辆停放复杂，外来车、单位用车也随意停放，甚至有机关事业单位公务用车在小区过夜，更加大了小区停车的压力。4二、住宅小区停车难原因分析小区停车难问题从各地来看是一个普遍现象。造成目前住宅小区内停车难这一现象，不单单是物业管理的问题，而是一个综合性问题的反映，其原因是多方面的，主要有：1、住宅规划设计车位配备率不能适应私家车增长速度。我县2002年住宅小区规划停车指标为0.35辆/户，一直到2006年9月后才改为每建造100M2住宅面积配备一个车位。但实际上早几年许多小区已有50%的业主拥有私家车，近年还以每年30%以上的速度递增，个别小区已超过一户一辆的水平，这样的私家车拥有量增长速度使得小区车位的规划配备难以跟上。另外，房地产业是个开发周期长的产业，从规划设计到竣工交付往往要经历2-3年时间以上。而在此时间里，规划设计一旦确定，就很难进行经常调整。因此，待项目完工时，人们的消费水平可能已经超过规划设计的预计，新建小区车位配备率跟不上私家车增长也就不作为奇了。2、地下车位销售不畅，停车率不高，导致地面汽车拥挤。有一些小区出现“路面停车日增，地下泊位闲置”的现象。其原因是由于小区内路面车位与地下停车位的经营机制缺乏合理性，未能发挥以价格杠杆来调节停车供需的作用，客观加剧了住宅小区“停车难”的矛盾。我县目前小区内路面车位的出租价格普遍在每年700元左右，而且使用又方便，而购买一个地下车位少则6-7万，高则达10万元，也就是说用购买地下车位钱的利息就能支付地面车位的出租价格，这显然导致很多人宁愿选择停放在路面上而不愿去地下车位。另外，我5县目前绝大多数小区还没有采用地下车位出租的办法。3、物业服务企业缺少有效管理手段。部分物业服务企业没有认真重视车位管理问题，也不研究制定一套小区停车管理办法和手段，没有将小区内的公共车位纳入统一管理，放任自流，导致小区内乱停乱放现象严重。4、业主自治作用没有得到有效发挥。对小区停车问题，许多物业服务企业都要求业主委员制定管理和办法，但却因多种原因，业主委员没有做出决策，有的是有车族与无车族意见不一，难以统一；有的是业主委员自身还没有正常运作，无能为力；还有的是车库权属问题，如业主个人产权的车库改变了用途，业主委员也难以应对。对住宅小区难停车、乱停车，业主们的反响非常强烈，其危害也是显而易见的。一是车主的相互争车位、挡道路，造成小区交通秩序混乱，纠纷频发；二是影响交通安全，对老人、小孩出行，带来很大不便，特别是一旦发生火灾或急救病人，阻挡消防车和救护车的进入，危害极大；三是影响小区环境，损坏绿化、挤占空间。四是影响物业管理正常秩序，企业不仅要投入大量人力，一旦车辆碰撞，或被划痕、被撞伤，要向物业服务企业索赔，企业十分无奈。三、解决小区停车难问题的建议要解决小区停车难问题，不能仅靠哪个部门，或要物业服务企业独自解决，需要多方联动，立足现实，面向未来，长短结合，分类治理，既要着眼解决当前的突出矛盾，又要研究前瞻性的制度与措施，使住宅小区停车适应经济社会发展的步伐，构建和谐的小区环境。下6面笔者提出几点不成熟的建议。（一）、以科学发展规划城市建设的全局。小区停车问题是一个系统工程，既要着眼解决当前的突出矛盾，但更应该是研究解决根本性的制度和措施，需要用科学发展观点，对整个城市和发展建设进行全面、系统的规划。具体应从以下几方面考虑：一是对住宅小区的建设规划和旧城改造要科学布局，合理选址，以人为本，充分考虑市民生活的方便。还要把小区附近的停车设施一起规划布局，因为小区内的停车与小区外的停车是紧密联系的，同时，也与小区周边的道路、建筑、空间安排也是紧密联系的。为此要有超前的意识，科学的思维，战略的眼光，合理测算今后相当长一段时间本地域泊位数的需求量，制定出一个区域的近期、中期和远期规划。二是进一步调整住宅小区停车规划指标，前瞻性地提高停车设施面积，适应小区业主私家车增长速度。从2006年9月起采用的100M2建筑面积一个车位的标准，就目前来说是可以的，但随着私家车的增加，若干年后还应该作适当的调整，以不断适应汽车拥有量的增长速度。三是要大力发展城市公共交通、方便市民出行。只有通过合理布局，大力发展了公共交通，使小区内的居民出行方便了，才能使汽车的拥有量缓慢增长，从根本上减轻小区内停车的压力。（二）、加强对小区停车设施建设、销售、使用行为的监管。对新建小区的建设必须严格按最低标准规定配备停车设施，同时必须出售给小区内居民。对于小区内公共停车设施，由业主委托物业服务企7业统一管理，用于停车服务，不得改变其使用功能。对于已建小区的停车设施要尽可能提高其利用率，已被改变用途的停车设施和车库，要联合规划、城管、工商、环保、公安等部门分类治理，恢复停车功能。（三）、因地制宜挖掘和改善现有小区的停车条件。对部分小区有可利用的空地进行挖掘，可在社区、公安、城管部门指导下拟定方案，业主大会讨论决定实施，没有业委会的小区由居委会召集业主讨论决定实施。当然在实施过程中，必须认真研究，要符合《物业法》和《物业管理条例》等有关法律法规要求。前段时间在解放三村老区改造的过程中，已碰到无车业主不同意将部分小区绿化改造后铺上草坪砖，增加停车位的情况。所以，必须在符合法律法规的情况下，正确处理好有车业主和无车业主之间的利益关系的前提下，可采取：一是增设机械式停车场；二是利用大的绿地、操场开拓建设地下停车场，建成后地表恢复原状；三是利用小区周边空地或小区续建的机会，适当增建停车场；四是结合小区绿化改造，铺草地砖，增加停车位；五是要根据小区情况，尽可能实施小区内道路单向行使，以便有条件的小区内道路划出占道单侧泊位。已建小区可根据各自情况，通过一定的程序，采取不同的挖潜措施。（四）、强化管理工作，引导有序停车。从加强管理的角度，努力缓解停车难矛盾。一是价格管理部门要支持小区停车收费工作，不断完善小区内停车位的收费标准和小区周边公共停车场的收费标准，保证有偿服务工8作的顺利进行，努力做到有序规范停车。二是物业服务企业、社区居委会要加强管理，促使业主自觉将车辆停入车库或车位，禁止行政机关、事业单位的小车和外来大型客货车在小区内停放过夜，限制外来车辆在小区内过夜，要求以上车辆分别停放在公共停车场和单位车库，缓解小区内的停车压力。另外，小区内实行车辆进出管理制度，一方面防止外来车辆挤占小区内有限车位，另一方面可以全面监控小区车辆和车位变化情况，从而不断研究制定出提高车位利用率的办法。上述工作有物业服务企业管理的小区，物业服务企业要通过服务（管理）合同的约定来认真管理，没有物业服务企业的小区社区居委会，则通过社区服务中心或建立相应的服务（管理）队伍来管理。三是引导有车库无车的业主，尽可能出租车库，使有限的停车资源得到充分发挥。四是合理制定地下车位的价格或租金。正确处理好地面车库和地面车位与地下车位之间的合理比价，激励业主购买和使用地下车位，改变部分小区“地面车满为患，地下车位闲置”不正常现象。五是督促房产公司对没有出售的车库和地下车位，制定适当的租金，尽快短期出租出去，既可以有租金收入，又可缓解停车难矛盾。（五）、充分发挥业主自治作用，督促物业服务企业加强车辆停放管理。根据有关法律法规，要求业主大会讨论制定本区域内车辆停放规则、服务和收费标准，在符合法律法规的前提下，对不遵守规则的业主要有自治处置的办法。对乱停车辆、挡道路，造成小区交通秩9序混乱，甚至发生事故的当事人，必要时可要求有关部门调查处理。（六）、加强宣传力度，教育业主形成良好的停车习惯。目前在一些小区内个别有车业主一方面抱怨小区停车难，而另一方面这些人却有意无意地乱停车，缺乏从自身做起、有序停车的良好意识。因此，宣传教育业主树立文明意识极为重要。养成良好的停车习惯，是反映业主和小区的文明程度的重要标志。为此，要充分利用报纸、电视、广播以及小区内宣传窗等各种媒体进行多层次