中级财务会计第九章投资性房地产

第九章投资性房地产房地产指房产与地产（土地使用权）房地产用途：自身管理、生产经营活动场所、对外销售、对外出租、资本增值处理是否相同？自用与投资？前两种是自用。第三种是房地产企业会计涉及。后两种是投资性的。例：某公司有两栋结构材质均相同的房屋A、B，A做厂房自用，B用于投资，等待资本增值。问题：两栋房屋有什么区别，在会计处理中是否一样，为什么？A---固定资产采用历史成本，后续折旧B---投资性房地产，有两种处理方式一种同固定资产，采用历史成本，提折旧一种采用公允价值模式，同交易性金融资产两栋房屋在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。B是为了资本增值,因此，其产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，A必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理：B在会计处理看做投资性房地产，适合投资性房地产准则，A看做自用房地产，适用固定资产准则。主要内容：一、投资性房地产概述二、确认和初始计量三、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的转换五、投资性房地产的处置第一节投资性房地产的确认和计量一、投资性房地产概述（一）概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的范围具体包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物二、确认和初始计量（一）确认：符合投资性房地产的定义，同时满足下列两个条件，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。（二）初始计量：投资性房地产应当按实际成本进行初始计量1.外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。（债务重组、非货币性交易、接受投资等）例：企业购买一块土地使用权，购买价为2000万元，支付相关手续费等30万元，款项全部以存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让。借：投资性房地产2030贷：银行存款2030乙企业是一家建筑公司，为了降低经营风险，于08.1.1开始在自己拥有的一块地皮上自行建造商务办公楼，拟用于招租。工期1年，09.1.1完工，于09.2达到预定使用状态。工程建造期间发生人工费600万元，投入工程物资3000万元，假定无相关税费。工程开工时，所占地皮的账面价值4000万元，在无形资产中核算。借：在建工程4000贷：无形资产4000借：在建工程3600贷：工程物资3000应付职工薪酬600借：投资性房地产7600贷：在建工程7600第二节投资性房地产的后续计量企业对投资性房地产的后续计量具有两种模式：①成本模式计量②公允价值模式计量企业通常采用成本模式进行后续计量一、采用成本模式计量成本模式下，主要涉及账户如下：①“投资性房地产”②“投资性房地产累计折旧(摊销)”③“投资性房地产减值准备”等处理可比照“固定资产”、“无形资产”准则，计提折旧、摊销，进行减值测试。业务说明：（1）外购或自行建造投资性房地产达到预定可使用状态；（2）对投资性房地产按期计提折旧（或摊销）；（3）取得租金收入。投资性房地产银行存款在建工程投资性房地产累计折旧（摊销）其他业务收入其他业务成本银行存款①③②例：丙公司是一家工业企业，07.7.1接受丁公司投入的土地使用权，该土地在丁公司的账面价值4000万元，双方协商按照评估价值作为投资的价值入账。经评估确认的公允价值5000万元。丙公司取得土地后，拟于适当的时机转让。借：投资性房地产5000贷：实收资本5000假定法律规定有效年限50年。丙公司07.7.1取得土地使用权后，比照无形资产，进行摊销。07.12.31应摊销=5000/50*6/12=50万元借：其他业务成本50贷：投资性房地产累计摊销50甲公司是一家商贸企业，为了拓展经营规模，07.3.1以银行存款购得位于繁华商业区的一层商务楼，并当即租出。支付买价600万元，相关税费30万元。借：投资性房地产630贷：银行存款630每月租金10万元。预计使用30年，净残值30万元，采用直线法计提折旧。每月收租金时借：银行存款10贷：其他业务收入10每月计提折旧时借：其他业务成本（630-30）/（30*12）贷：投资性房地产累计折旧二、采用公允价值模式计量（一）采用公允模式进行后续计量应当满足的条件投资性房地产所在地存在活跃交易市场企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式计量会计处理公允价值模式下，所涉及账户如下：①“投资性房地产---成本”②“投资性房地产---公允价值变动”不提折旧、摊销，不进行减值测试，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。例：甲公司为从事房地产开发的企业。2007年2月，甲与乙签订租赁协议，约定将甲开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年11月5日，该写字楼完成并开始起租，写字楼造价为800万元。甲公司采用公允模式对该房地产进行后续计量。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为820万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为830万元。业务说明：（1）11月5日完成写字楼；（2）2007年12月31日，2008年12月31日公允价值变动投资性房地产开发成本公允价值变动损益①②8008002020戊公司06.7.1与乙公司进行债务重组，重组当日戊公司的应收账款3000万元，双方协议由乙公司以一幢楼房抵偿债务。假定房产的公允价值也是3000万元，手续当日办理完毕，无其他税费。戊公司将楼房用于出租，与丁公司签订租赁协议，租期10年，年租金120万元，每年年末结清，参照当地房地产交易市场行情，该楼房06.12.31的公允价值3200万元，07.12.31的公允价值3120万元。取得时：借：投资性房地产3000贷：应收账款300006年末：借：银行存款60（120/12*6）贷：其他业务收入60由于公允价值大于账面价值200，确认收益借：投资性房地产200贷：公允价值变动损益20007年末：由于公允价值3120小于账面价值3200，确认损失。借：公允价值变动损益80贷：投资性房地产80三、投资性房地产后续计量模式的变更①企业对于投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变动；②对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式改为成本模式。对于已采用成本模式计量的投资性房地产，可以转为公允价值计量模式，且视同会计政策变更处理。第三节投资性房地产的转换和处置一、转换的含义因房地产用途发生改变而对房地产进行重新分类。二、转换的具体情况1.投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产，改为出租。3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值4.自用建筑物停止自用，改为出租。5.从投资性房地产转为存货三、转换的会计处理（模式不同有所区别）1、成本计量模式下转换无论是从投资性房地产转为自用房地产，还是自用房地产转为投资性房地产，都应当按转换前的账面价值计量。按对应账户进行转换固定资产、无形资产-投资性房地产累计折旧、累计摊销-投资性房地产累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备---投资性房地产减值准备例：2007年2月28日，甲企业将出租的楼房收回，3月1日开始用于本企业产品生产，该项房地产在转换日前采用成本模式计量，该楼房原值为6000万元，已计提折旧2325万元。借：固定资产6000投资性房地产累计折旧2325贷：投资性房地产6000累计折旧23252、公允价值计量模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。借：固定资产（或无形资产等)（公允价）公允价值变动损益（公允价小于账面价）贷：投资性房地产（账面价）公允价值变动损益（公允价大于账面价）（2）自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产☆投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。☆转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，公允价值变动损益。☆转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积（其他资本公积），处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的其他业务收入。◇转换当日的公允价值小于原账面价值借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）公允价值变动损益累计摊销（累计折旧）贷：无形资产（固定资产）◇转换当日的公允价值大于原账面价值借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）累计摊销（累计折旧）贷：无形资产（固定资产）资本公积—其他资本公积例2007年5月，甲企业决定搬迁至新建办公楼，将原办公楼准备用于出租，8月完成搬迁工作，原办公楼停止使用。12月甲企业与乙企业签订了租赁协议，将办公楼租给乙企业使用，租赁开始日为2008年1月1日，租赁期为3年。甲企业对出租的办公楼采用公允模式计量。2008年1月1日该楼的公允价值35000万元，其原值为50000万元，已计提折旧14250万元。借：投资性房地产---成本35000公允价值变动损益750累计折旧14250贷：固定资产500002008年1月1日该楼的公允价值40000万元借：投资性房地产---成本40000累计折旧14250贷：固定资产50000资本公积---其他资本公积4250五、投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值和相关税费计入其他业务成本。采用公允价值模式计量的投资性房地产，在处置时应将持有期间的“公允价值变动”和“资本公积”转入“其他业务收入”例W公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，W公司将该写字楼出售给乙公司，合同价款为3000万元，乙公司已付款。（1）假设该栋楼原采用成本模式计量，出售时，该楼的成本为2800万元，已计提折旧300万元。借：银行存款3000贷：其他业务收入3000借：其他业务成本2500投资性房地产累计折旧300贷：投资性房地产2800例W公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，W公司将该写字楼出售给乙公司，合同价款为3000万元，乙公司已付款。（2）假设该栋楼原采用公允模式计量，出售时，该楼的成本为2100万元，公允价值变动为借方余额400万元。借：银行存款3000贷：其他业务收入3000借：其他业务成本2500贷：投资性房地产—成本2100—公允价值变动400披露企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。诚志股份有限公司2009年半年度报告投资性房地产1、本公司投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物。2、本公司投资性房地产按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。3、本公司对投资性房地产后续计量采用成本模式计量，按可使用年限采用采用年限平均法计提折旧或摊销。投资性房地产分类、折旧或摊销年限、预计净残值率、年折旧率或摊销率如下：类别折旧和摊销年限残值率年