物业管理企业的经营和现在

物业管理企业的管理和经营内容摘要：本文从中国物业管理企业现状：政策环境法规环境、房地产发展商、设施及设备专业保障服务、管理及所占比例及盈利、物业管理及收费、物业规模、物业管理服务的人力资源等多方面的分析；以及国内物业发展趋势：服务需求及发展空间继续扩大，劣质及非专业物业管理公司被优质及专业管理公司所取代，托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务，专业及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场等现状，做出对将来物业管理的发展做出相应的对策及解决方案，我国物业管理企业应该加强对业主物业管理服务的经营，以物业本身为中心开展一站式多元化服务，建立与房地产经营相联系的经营，更要加强自身建设，同时制定具有可操作性的行业标准，实现物业管理行业标准化管理，积极沟通，正确引导舆论导向，树立物业管理行业的良好形象。关键词：物业管理管理经营目录摘要…………………………………………………………………2引言…………………………………………………………………4一、物业管理企业的的现状分析………………………………51、1政策环境法规环境分析………………………………51、2房地产发展商的分析…………………………………51、3物业设施及设备的专业保障服务状况的分析………61、4管理所占比例分析及盈利分析………………61、5物业服务及收费分析………………………………71、6物业规模分析……………………………………71、7物业管理服务的人力资源状况的分析……………………6二、国内物业管理发展趋势……………………………………81、物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大………82、劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取待………………………………………………83、专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通………………………………………………………84、托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。……………………95、专业及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场9三、我国物业管理经营和管理的对策…………………………91、对业主物业管理服务的经营………………………92.、以物业本身为中心开展一站式多元化服务…………103、与房地产经营相联系的经营…………………………114、加强自身建设…………………………………………11（1）、提高企业人员素质和服务观念………………………………11（2）、开展特殊服务………………………………………………12（3）、创造品牌价值………………………………………………125、制定具有可操作性的行业标准，实现物业管理行业标准化管理。………………………………………………………………136、积极沟通，正确引导舆论导向，树立物业管理行业的良好形象…………………………………………………………………13结论………………………………………………………………14参考文献…………………………………………………………14引言：我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理企业的管理和经营及其发展问题显然具有重要的现实意义。随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，得到了长足发展,在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。但是目前的物业管理行业格局还没有清晰的定局，市场处于动态的剧变之中，在一段时间内，新的市场机会会不断出现，如果物业公司采用合适的经营策略，就很有可能从小变大，由弱变强，在激烈的市场竞争中获胜。论文从我国物业管理企业的现状分析出发，提出了物业管理企业的问题和不足，进而对我国物业管理环境和竞争格局进行分析，明确了物业管理企业的经营和管理现状和发展前景，并指出了中国物业管理和经营的方向和对策.一、物业管理企业的现状分析1、中国政策环境法规环境分析中国内地尚无全国性统一性的物管法规，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加。这一方面的影响还包括：物业管理公约权力不足；缺乏物业管理公约内容制订的监管；现行的物业管理法规制度未能全部落实执行监管；缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度；缺乏有效的物业管理费用追收途径；物业管理费用收取标准的控制过严；按管理费收入金额提取5％的营业税金。2、房房地产发展商的分析国内的房地产发展商往往基于成本的因素考虑，造成种种问题而增加日后物业管理公司的管理难度及管理成本。如：新建物业的遗漏工程；物业建筑期内草率的工程监督及测试；物业配套设备不匹配；公用设施、设备维修专用基金未能落实；顾问式的物业管理服务，即发展商在物业落成后，自行成立物管公司，再委托知名的专业管理公司提供物管顾问服务，这种模式极易导致物管服务的质量下降。3物业配套设施及设备的专业保障服务状况的分析在现阶段，国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设备的维修保养费用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。物业管理企业在别无选择的情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业管理成本。同时此等直属工人亦可能因对相关没施、设备的特点、性能了解不深，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。部分发展商为提高物业的级别，多选用国外高级进口的设施、设备，同时为降低投资成本，而不会安排较多的配套零件。因此相关物业的物业管理企业在日后的维修保养过程中，均面对欠缺进口配件、增订进口配件时间较长、增订进口配件费用高昂等问题，而影响维修时间，降低物业管理水平质量。4、物业管理服务的人力资源状况的分析这主要包括：较难招聘到合适的专业物业管理人员；专业物业管理人员的培训不足；物业管理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。5、大中小物业管理所占比例分析及盈利分析从资质上看，一级资质的企业占了7．9％，二级资质的占15.5％，三级资质的占71.5％，还有5．1％的未取得资质。物业服务企业整体规模较小，多数企业无法取得规模效益。四成以上（40.8％）物业服务企业仍处于亏损状态，19.1％的企业经营状况“持平”。盈利企业平均年利润仅为81.28万元，表明物业服务行业的微利特征。6、物业管理服务及收费分析由于我国的物业管理行业处于发展阶段，整体水平较低，使得物业管理没有得到其应有的行业地位，有些物业管理单位将物业管理仅仅看成清洁保卫一类的简单工作，曲解了物业管理的真正内涵，忽视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性，因而使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象，例如低质量的管理，低质量的服务。此外，由于国家对物业收费尚未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业主只能被动地接受。7、物业管理企业规模分析随着我国房地产业的发展，物业管理企业数量急剧增多，但“小、散、乱”的现象和诸侯割据状况十分明显，多数物业管理公司达不到正常的经营规模，物业管理相对成本高，经济效益低，部分企业甚至出现了严重亏损等问题。同时，由于物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够，导致了企业的正常运转受阻，自我发展受限。二、国内物业管理发展趋势1、物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大。基于国内经济的迅速增长，中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团不断在国内进行大量投资活动等因素考虑，在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。2、劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取代。基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣败的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐渐淘汰。3、专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通。基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题，专业物业管理市场业内人士应加强与国内相关的政府部门进行沟通、协调，固可修订相关法规制度，使之变成合理化及可操作化。4、托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而无法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难于达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业物业管理服务逐渐被取代。5、及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场。基于国内物业管理市场日趋专业化之成熟，故专业及合资格的维修保养承办商因应市场需求，将迅速进入物业管理市场。三、我国物业管理经营和管理的对策1、对业主——物业管理服务的经营。搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几点：（1）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。（2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。（3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。（4）重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。（5）对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如保安、清洁、某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自己的优势项目，也能达到很好的经营效果。2.、以物业本身为中心开展一站式多元化服务。这种经营是对物业管理主业经营得很好的辅助和补充。概括起来，这类经营主要有以下几种：（1）针对业主和客户而提供的有偿服务。（2）针对物业管理行业和其他相关需求的专业化服务。（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。（5）为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。（7）对公共场地或场所的经营。3、与房地产经营相联系的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会。4、加强自身建设（1）、提高企业人员素质和服务观念加强企业自身建设，提高企业人员素质和服务观念，真心实意为业主服务，是解决物业管理企业经营困难的关键，真正使业主乐于为享受服务付费，必须全心全意为业主提供服务，是物业管理企业生存和发展根本之道。事实上，业主并不需要物业管理企业在理念或营销策略的炒作，需要的是实实在在的关心和服务。物业管理企业花的是业主的钱，如何让他们心甘情愿地拿钱出来，需要企业潜心研究攻心术，研究让业主满意的艺术。（2）、开展特殊服务开展特约特殊服务，增效创收。物业管理企业在物业管理区域，利用天时地利条件，向业主提供基本标准服务以外的专业和特约特殊服务，通过服务，获取服务效益，是物业管理企业增收创收最佳途径。通过调查，超过70%的物业管理企业认为现行资费标准较低，使企业难以提供完善的服务并维持正常的运转。但在目前非市场化的价格形成机制下，物业服务费标准，并不以物业管理企业的意愿和需求而轻易改变，调高收费标准，在