物业经营管理模拟题五套

物业管理师资格考试模拟题广州珠江管理专修学院编写第1页共44页《物业经营管理》模拟题一一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1、物业经营管理常规工作内容包括（）、现金流量管理、成本管理、日常维护和维修、设施设备管理和物业保险管理。A.确定管理标准B.构建信息基础C.租赁管理D.资产管理2、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（）。A.直接从事房地产开发经营活动的经济行为B.间接从事房地产开发经营活动的经济行为C.间接或直接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D.直接或间接得从事或参与房地产开发经营活动的行为3、在房地产投资过程中，未能获得预期收益的可能性大小称为（）A.投资风险B.风险损失C.风险报酬D.系统风险4、物业内建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。A.初始购买成本指出的分摊加年运营费用B.年运行费C.初始购买成本指出的分摊D.运行费用的分摊5、成交过程中，买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（）。A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间C.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价D.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功6、()是将估价对象未来某一年预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。A.现金流量折现法B.报酬资本化法C.直接资本化法D.“租售比价法”7、房地产市场中的（），是指某一物业类型中不同档次的物业的供求关系。A.总量结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构8、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。A.宏观因素B.供求关系C.相关因素D.微观因素物业管理师资格考试模拟题广州珠江管理专修学院编写第2页共44页9、（）是物业租用者按照租赁手续所规定的期限，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。A.定期租赁B.延期租赁C.周期租赁D.意愿租赁10、物业管理成本的间接费用与期间费用不同，以下描述不正确的是（）。A.间接费用包括了除直接人工费、直接材料费外的一切直接支出B.管理费用是除财务费用外的企业经营管理费用C.管理费用即是企业总部的经营管理总费用D.实行一级成本换算的物业服务企业，间接费用即是管理费用11、（）是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务水平。A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.滚动预算和概率预算12、关于前期物业服务合同，以下描述正确的是（）。A.业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同B.物业建设单位与物业服务企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同C.物业建设单位与业主委员会签订的约束物业管理行为规范的合同D.在业主大会成立之前，物业建设单位与物业服务企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同13、财务管理的内容不包括（）。A.投资决策B.筹资决策C.利润分配决策D.股利分红决策14、总资产报酬率的计算公式是（）。A.总资产报酬率＝净利润/平均资产×100％B.总资产报酬率＝息前税前利润/平均资产总额×100％C.总资产报酬率＝主营业务收入净额/平均资产总额×100％D.总资产报酬率＝主营业务收入净额/平均流动资产总额×100％15、关于甲级写字楼的停车位数量要求，每（）出租面积必须提供1个机动车位。（）A.30～60m2B.60～90m2C.90～100m2D.120m216、出租单元内建筑面积是指（）A.单元内的使用面积B.单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙的一半C.单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元公共建筑空间的分隔墙水平投影面积D.单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半17、在组合投资理论在房地产决策的应用步骤中，关于在经济周期和市场周期的物业管理师资格考试模拟题广州珠江管理专修学院编写第3页共44页背景中测算出租率、租金率、经营成本和资金成本的步骤属于（）A.检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则B.详细进行可行性研究报告C.安排物业交接事宜D.商定所选资产的购置条件18、房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的（）。A.投资回报率和现金回报率B.盈利能力和清还能力C.静态投资回收期和动态投资回收期D.财务内部收益率和财务净现值19、在大宗房地产投资组合管理工作中，扮演协调不同资产管理公司，以平衡整个资产组合现金流需求的工作由（）公司扮演。A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理C.房地产组合投资管理D.A+B+C20、城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，体现了房地产投资的（）。A.政策影响性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖性21、在房地产投资分析中，所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而投入的（）。A.土地B.人力C.技术D.资金E.其他资源22、在考虑物业运行服务质量提高的设备更新问题时，更新策略的思维逻辑是（）A.重点考虑更新设备的总费用B.考虑更新和不更新两个方案下的年等额费用比较中费用较小的方案C.主要考虑现有设备的总营运成本与更新设备后的总营运成本的比较，取费用小的方案D.考虑更新部分初始投入与物业日常维修费用下降、收租能力提高的对比关系23、一套建筑面积100㎡，单价5000元/㎡，总价50万元的住房，交易中采用首付10万元，余款分季度四次还清，折现率为5％，则实际价格和名义价格为()。A.实际价格5000元/㎡和名义价格5000元/㎡B.实际价格4750元/㎡和名义价格5000元/㎡C.实际价格4762元/㎡和名义价格5000元/㎡D.实际价格4880元/㎡和名义价格5000元/㎡24、关于收益法中的报酬资本化法计算公式，V=A/Y是运用于（）。A.收益期为有限且净收益每年不变物业管理师资格考试模拟题广州珠江管理专修学院编写第4页共44页B.收益期为无限且净收益每年不变C.收益期为有限且净收益在前若干年是有变化的D.收益期为无限且净收益在前若干年是有变化的25、关于物业经营管理计划的表现形式，以下描述不正确的是（）A.年度计划是属于营运计划B.中短期计划是属于策略层面的计划，通常是3～5年C.中短期计划通常以物业管理委托合同的有效期为周期D.长期计划正常以物业的剩余使用寿命为限26、百分比租金通常又称为超出性租金，常用于（）。A.居住B.写字楼C.零售商业物业D.工业产房（生产经营甲房）27、租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（）承担。A.出租方B.承租方C.转租方D.双方当事人在合同中约定28、成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的（）依据。A.直接B.间接C.参考D.一般29、物业管理企业最常用和最佳的成本预算编制方法是（）。A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.滚动预算和概率预算30、根据物业管理周期理论，10年楼龄的物业进入物业管理的（）阶段。A.起步B.成长C.成熟D.衰退E.消亡31、物业服务合同中的委托服务最主要的是（）A.公共性服务项目B.专项性服务项目C.特殊的个性化项目D.A+B+C32、物业管理企业将资金投入到将来可盈利的经营管理服务中的行为，称为（）。A.投资B.筹资C.分配D.注资33、下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是（）。A.以物业管理企业作为具体评价对象B.以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续能力等方面作为评价重点C.以能准确放映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据D.将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果34、物业管理绩效评价的主要方法是（）。A.指标评估法B.综合分析判断法C.定量、定性结合计分法D.功效系数法35、现代购物中心一般都集合了购物、消遣、娱乐等设施于一体，满足消费者的衣、食、住、行及娱乐等各方面的需求，这体现额零售商业物业经营管理的（）。物业管理师资格考试模拟题广州珠江管理专修学院编写第5页共44页A.租户组合多样化B.主力店集聚消费人流C.空间安排实现相互促进效应D.同类零售商业集聚36、（）物业服务企业是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需要的服务。A.管理型B.综合型C.专业型D.咨询顾问型E.策划型37、关于房地产投资信托基金（REITs），以下描述不正确的是（）。A.是专门进行房地产间接投资的新型货币基金B.REITs基金主要投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产C.REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益稳定D.该基金的收益大大高于股票收益38、某甲级写字楼位于城市的CBD区，具有很强的投资区位优势。这里的区位优势是指（）。A.一般的区位B.综合的区位C.狭义的区位D.广义的区位39、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业（）。A.与其他商业设施接近的程度B.周围土地利用情况和环境C.辐射区域分析的结果D.易接近性40、以下关于准备金的描述不正确的是（）A.准备金即是大修理基金B.准备金是房地产项目开发所筹集的资金C.来自物业收益的准备金，应从该物业的现金流中扣除D.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出41、“两税一费”是指（）。A.营业税、企业所得税和教育费附加B.营业税、城市维修建设税和教育费C.城镇土地使用税、房产税和教育费D.企业所得税、房产税和教育费42、（）是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易的物价。A.成交价格B.市场价格C.评估价格D.总价格43、以下关于成交价格的描述中，不正确的是（）A.是商品房买卖双方的实际交易价格B.在交易中买者支付、卖者收取的有价物C.在卖方市场下，成交价会偏向最低买价D.正常的成交价格，是在公开市场、信息通畅、平等互愿的条件下的交易所形成的价格物业管理师资格考试模拟题广州珠江管理专修学院编写第6页共44页44、收益性物业估价中常用到的“租售比价”，指的是（）。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数45、关于收益性物业估价的描述正确的是（）。A.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时空的市场价格或者价值进行测算和制定B.物业评估的方法很多如市场法、成本法和效法等。C.每种估价方法有时可以同时使用相互验证，有时是相互衬托，甚至可以相互替代D.在评估一宗物业的客观合理价格与价值时，必须同时采用两种以上（含两种）估价方法。46、房地产供给市场的特点的描叙中，以下最为恰当的是（）A.市场供给弹性强，非同质性，高度垄断性，竞争不充分B.市场供给缺乏弹性，非同质性，高度垄断性，竞争不充分C.市场供给缺乏弹性，同质性，高度垄断性，竞争不充分D.市场供给缺乏弹性，非同质性，高度垄断性，竞争性强47、在编制物业经营管理计划工作时，明确业主的目标是（）A.市场分析中的重要内容B.制定物业管理计划的前提C.制定物业管理计划的具体内容D.制定物业管理计划的必要内容48、长期性的物业租户，通常采用的租金计算方式是（）。A.毛租B.净租C.百分比租金D.附加租金49、（）是租赁管理中租赁方案的核心。A.确定可出租面积B.编制租赁经营预算C.定位目标市场D.确定租金方案50、以下关于物业管理成本的描述中不正确的是（）A.物业服务企业为特定的物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和B.为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出C.为