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宁波华能房地产开发公司特大偷税案2004-12-3014:18:56国家税务总局公布了宁波华能房地产开发公司特大偷税案。2000年2月，通过稽查其他企业得到的线索，宁波市地方税务局对宁波华能房地产开发公司进行了税务稽查。经查，宁波华能房地产开发公司存在严重的偷逃税行为，偷逃营业税、城市维护建设税、房产税、教育附加费等，税、费、罚款共计540余万元。据悉，宁波华能房地产开发公司注册于宁波保税区，注册资金2000万元，主要经营项目为房地产开发。其偷税的手段之一是拆东墙、补西墙，玩弄“空手道”。1998年9月，为应付税务机关检查，华能公司将高塘花园项目销售中代扣的固定资产方向调节税拼凑出285万元，用以抵缴和义路房产销售应缴的固定资产投资方向调节税，构成严重偷税。为了达到偷逃税款的目的，华能公司费尽心机，以“违约金”名义掩盖“租金”的实质。1996年10月，华能公司将彩虹一百一、二、三层楼销售给第一百货商店，总金额7043万元。截至1999年6月，一百共向华能公司支付3460万元。之后，一百提出无力支付购房款，与华能公司达成协议：华能公司归还一百2000万元，收取所谓违约金1210万元，剩余的250万元作为一百使用彩虹一百的租金，使用期限2.5年。这一来二去，达到了偷逃营业税的目的。1999年8月，华能公司将高塘公寓面积约3473平方米的房产以每平方米1799元的价格销售给华都大酒店，价格明显偏低。经外围调查取证证实，是华能公司与华都大酒店通过相互压低价格的方式实现了共同偷税。中国税网税务总局:房地产业全行亏损巨洞何在【正文】“北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，根据税务总局统计出来的数据却是全行业亏损；在浙江，我们曾经查处的一家房地产企业，它开发的一栋楼房的建设费用全部是运费，没有其他材料费，几个亿的运费”，国家税务总局稽查局孙处长近日介绍当前的房地产企业税收漏洞时这样说。漏税严重上月是第十三个税收宣传月，北京纳税人网就宣传税法，特意举办了首届房地产税收稽查研讨会。孙处长在会上表示，国家税务总局连续三年把对房地产企业的税收稽查作为专项稽查，这是其他行业所没有的。今年房地产企业仍是税收稽查的重点监控对象。据介绍，北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，但根据税务总局统计出来的数据全行业亏损。有的房地产企业到处买假发票。在厦门，曾经有一个企业，6个亿的发票，有三个亿是假的，该企业声称亏损一个亿，实际盈利两个亿。孙处长表示，房地产企业不挣钱，为什么大家争着抢着进，有多少企业交过企业所得税？据透露，目前大部分房地产企业在纳税方面存在问题，许多地方的90%以上的房地产企业在营业税方面存在问题，60%的企业取得的定金、预收款未按规定纳税。孙处长表示，在北京，查补税款超过千万的房地产企业也不是个别企业，不在少数。北京房地产企业在国家税务总局的批准下，将采取更加严厉的手段加大稽查力度。“关系复杂”据介绍，造成房地产企业问题多的原因在于，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳税种最多的行业，涉及11个税种，建设期长，难以逐笔清查；地方保护主义问题严重，做房地产企业的都有一定关系，没有关系往往拿不到土地，房地产企业往往利用关系在税收上保护自己，有些时候有的企业刚刚查到，就有人出来说话，而且地方保护相当严重，经常受到各种因素干扰，打击力度不够。为避免地方政府保护，税务稽查将采取地区交叉稽查的方式。据业内人士介绍，房地产企业之所以税收问题严重，主要是上个世纪90年代，取消福利分房后，房地产企业迅度发展，但相关的税务征收工作没有跟上。据悉，目前北京的房地产投资规模相当于整个欧洲的规模，北京去年固定资产投资2000亿元，房地产投资占据700亿元。房地产企业所交纳的税平均占当地税收的7%，在北京、上海、广州更是高达10%.北京市地方税务局检查处朱兴有处长则认为，法律的执行合法性要与合理性统一，跟纳税人对立不是严格意义的依法行政，依法办事，必须转变执法观念，对付出现的问题，可能变换个方式往往取到意想不到的效果。他表示，房地产业务复杂，涉及税种繁多，执法上容易出现偏差，采取明暗两套账对付税务机关的是少数，随着发展，对房地产的税收管理越来越完善，漏洞越来越少。相关链接广东:房地产业税收漏洞大日前，记者从广东省广州市地税局稽查局获悉，该局在2001～2003年度查结的693户房地产企业中，发现有问题户550户，占被查企业总数的79%；查补金额高达9.2亿元，占3年来查补税费总额31亿元的29%.据介绍，房地产企业历年来都被广州市地税局稽查局作为税务稽查的重点。广州房地产企业涉税违法行为主要表现在以下几个方面：在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票；不少房地产企业擅自延期申报和缴税，隐瞒销售收入，少报税款或逃避纳税；不及时按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，成本严重失真，账面上致使企业亏损从而不缴纳企业所得税；税前预提大量贷款利息，年终没有支付也不作纳税调整；预收房款和以房抵工程款、贷款及股份等等不申报纳税；合作建房发生了转让无形资产和销售不动产，没有申报纳税；还有部分企业不建立账册，不申报或不如实申报计税依据从而影响应纳税额。那么房地产行业缘何偷逃税现象比较普遍呢？对于这一问题的存在，广州有关方面的专家认为主要原因有三：一是房地产行业资产负债率比较高，开发成本大，资金回笼周期长，企业常把收回的资金用于改善经营条件或再投入开发，造成拖延缴税的现象时有发生；二是房地产开发一般周期长，跨地域经营多，核算环节复杂，这也使不法企业偷逃税有可乘之机；三是政府各部门之间缺乏配合，不能在源头上进行控管，税务部门掌握经营收入非常难，使企业偷逃税有不少空子可钻。针对广州房地产行业存在的税收问题，广州市地税局有关税务研究人员建议，应尽快建立起集税收宣传、管理、检查三位一体的长效机制，提高房地产行业的纳税遵从度。具体来说，可以采取以下举措：1.地税部门加强与国土房地产、城建和规划等管理部门的联系，建立信息传递制度，实现信息资源共享，掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪。据悉，广州市国土房管部门正建立和完善与各楼盘相联的商品房销售监控网络，今后开发商每出售一套房屋都必须登录到国土房管局的监控系统，如果能实现资源信息共享，地税部门就可以有效地监控广州市房地产开发企业的经营信息及涉税资料了。2.获取企业建筑成本等信息，强化财务管理，同时加大对工程的成本审核和票据管理力度。3.加大稽查力度，进一步严厉打击房地产企业的涉税违法行为，对房地产开发企业和商品房代销企业实行同步检查，规范房地产业的税收秩序。4.加强对房地产企业的税收法规宣传工作，开展经常性的税收宣传和周到的纳税服务活动，帮助企业解决现实问题，提高该行业的纳税遵从度。炒房、租房:谨防税收漏洞【正文】“炒房”者越来越多，很多交易是买、卖双方私下商定。业内人士认为，一些行为有偷漏税嫌疑。在济南、青岛的都市类报纸上，有关房产买卖、出租的信息比比皆是。记者假扮一名买房者，约了广告上一位房主见面看房。这处待卖的房产是济南市玉函南区的一套126平方米的楼房。看过房子，商定了价格后，记者问他怎么付款。赵先生说：“你有XX银行的银行卡吗？可以把房款划到我的卡上。”记者称有另外一家银行的银行卡，赵先生表示也可以，他可以在这家银行办一张卡，让记者直接把钱划到他的卡上。“那我们还需要交税吗？”记者问。赵先生表示，如果签合同时把价格压低点，就可以少交一大笔税钱。“按私下交易的惯例，印花税是你出，我是为你好。我去年卖了一套两室两厅的房子，就是这么干的。”赵先生说。据了解，按照国家规定，房产交易需要缴纳测绘费、交易费、交易登记费、印花税等多项费用，许多费用是根据售房的价格按比例确定的。为了省钱，一些私人二手房交易便通过合同上的“低价”偷逃税、费。私人出租房屋更容易出现偷税行为。记者电话联系了3位在报纸上登出租房广告的房主，3位房主均表示要一次性付清6个月～12个月的租金，交现金也可以，从卡上划转也可以。记者问他们是否交个人所得税，3人的回答如出一辙：“交税？不买不卖的交什么税？”税务部门的人士认为，私人出租房屋多是双方私下现金交易，税务部门很难掌握相关信息，容易造成税收流失。除二手房交易外，一手房的炒作也有问题。前不久，青岛东部一处高档住宅小区火爆开盘，令人不解的是第二天就有这个小区的房源出现在二手房市场上。业内人士认为，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏税嫌疑。青岛一位不愿透露姓名的房地产开发商对记者说，一手房炒作与内部认购有极大关系。一般来说，当楼盘图纸定下来后，开发商会面向关系户、内部职工给予提前认购的优惠。内部认购的价格一般比开盘价低5％左右。其中有的甚至是白送，主要是对曾给予这个项目大力关照的各方人物一个交待。有些市场认同度高的楼盘，开盘前仅炒作“认购权”就能赚取1万元～10万元的收益。青岛爱威不动产经纪有限公司总经理张廷友认为，银行个人住房转按揭贷款业务为未取得房产证的房产交易开了方便之门。所谓个人住房转按揭贷款，是指在个人住房贷款还款期内，因原借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新借款人发放的，用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。张廷友说，有了转按揭业务，购房者虽然没有拿到房产证，但也可以进行私下买卖。据了解，开盘前贷款购房者需先交纳首付款的30％，签订购房合同。有的贷款“炒房”者并不办理转按揭，只是找到买家后将合同更了个名，以赚取差价，税当然是不交的。对开发商来说，反正房子卖了，钱也不少，重签合同就重签吧，但严格来说，“炒房”者用这个时间段赚取差价，从法律上讲这种“炒房”是不允许的，因为国家法律明令禁止买卖没有产权证的房子。相关链接私房出租：税收要管在点上近几年，随着房地产一级市场的迅猛发展，房地产三级市场也呈现良性发展的态势，出租房屋成为许多人投资理财的一种重要方式，对此应税行为的税收征管也日益成为各地税务局税收征管的一个重点和难点问题。因为对个人出租房屋进行税收征管触及个人的切身利益，因而其征管的难度也相对较大，同时各地房屋出租的种类和形式千差万别，各地税务部门对其征管的手段也有许多差异，所以对此类应税行为的税收征管不可能形成比较统一的方法。笔者通过对目前各地出台的有关私房出租税收征管的政策和方法进行研究发现，这些政策和方法存在着这样那样的弊端和缺陷，值得有关部门注意。首先，在对私房出租税收的征税范围定义上不全面。许多地方大多将个人出租房屋定义为个人将自有房产出租给承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行为。但这种管理方法，实际上并不能把个人出租房屋的各种形式都涵盖其中，因为普遍存在着个人将非自有房产出租的情况，例如将代管或代理的房屋用于出租等。这样的定义无法将此种应税行为纳入征管。其次，征收手续过于烦琐。不少地方规定个人出租房屋必须按实际收入分别申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等税费。这些规定虽然合法，但门类繁多的税种不仅使申报手续烦琐复杂，而且使税务机关税收成本增加，明显不符合税收便利和最小征收费用的基本原则。第三，征收方式规定不合理。有的地方规定，按出租房屋的单位建筑面积分地段、分用途计征税款，但实际情况是，房屋的租赁价格不单单仅取决于此，其他因素诸如房屋的层次、朝向、内部的格局、装修的程度、设备的配备等对房屋租赁的价格也影响甚大，所以这样的规定不能体现公平税负。针对上述问题，笔者认为私房出租的税收征管应从以下几个方面进行改进和完善。1.明确定义。在征税范围的定义上可以不考虑个人对于房屋掌控权的形式，可以是所有权，也可以是居住权、使用权或者是代管权、代理权等，但只要个人把自己掌控的房屋出租发生了应税行为，就应当将其纳入征管。2.设定合理的征收方式。为便利征收、简化手续，可以考虑根据各地的经济发展状况和房屋租赁的价格水平设定综合税率，综合税率包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等税费。对于转租或再转租等个人已经申报缴纳过房产税、城镇土地使用税以及非房产税、城镇土地使用税征收范围的个人可以根据他们实际取得的收入设定较低的综合税