关于“国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知”

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：苏雪晶(8621)[e-mail]执业证书编号：S0490209010200联系人：乐加栋(8621)[e-mail]关于“国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知”的点评报告要点通知有一些新意：要求各地确保保障性住房用地供应，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%；保证金缴纳比例提高至20%；对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让；强调土地出让合同的监管。第一，全文更加突出保障性住房土地来源问题通知强调确保保障性住房、棚户改造和自住中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这与以往的政策一致，只是细化了保障性住房土地出让来源问题，让疑虑保障性住房完成状况的投资者吃一颗定心丸。此次表述中，中小套型面积的商品房和保障性住房土地供应加总为70%，而不是媒体认为单纯保障性住房土地供给，这点是值得注意的。表1：近期关于保障性住房的表述日期政策发布单位简介2009年10月16日《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》住建部等七部委提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。2009年12月14日国“四”条国务院继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2009年12月20日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部中国人民银行进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展2010年1月7日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国务院中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关房地产行业行业研究研究报告维持“看好”评级2010-3-112请阅读最后一页评级说明和重要声明部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。2010年2月2日保障性住房用地须公示国土资源部各地保障性住房用地计划经批准后，须及时通过国土资源部门户网站等向社会公开2010年2月2日保障性住房土地出让不用招拍挂国土资源部在土地供应上，保障性住房将获得一系列优惠，其中，经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地，而不适用“招拍挂”方式出让。2010年2月2日不得改变保障性住房用地性质国土资源部经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地，土地供应后，不得改变保障性住房用地的性质。城乡规划调整后需要改变用地性质的，应由政府收回土地。资料来源：长江证券研究部整理第二，强调土地有效供应，10年的土地供给量将超市场预期本次通知强调了严格规范商品房用地出让行为，再次强调要按照《限制用地项目目录(2006年增补本)》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。通知创新提出，房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。图1：杭州居住土地出让情况0102030405060708090100Feb-07Jul-07Dec-07May-08Oct-08Mar-09Aug-09Jan-10020406080100120140160180200居住土地出让面积（万平米）成交金额（亿元）资料来源：国土资源部，长江证券研究部图2：武汉居住土地出让情况050100150200250300Jan-07Jun-07Nov-07Apr-08Sep-08Feb-09Jul-09Dec-09020406080100120140居住土地出让面积（万平米）成交金额（亿元）资料来源：国土资源部，长江证券研究部早在去年10月份，我们就在报告中反复提出了对2010年土地供应的判断，春节后，杭州、武汉、北京等多地土地出让增加明显，从侧面印证了我们的判断。早在《土地“盛宴”是一场游戏？—房地产月报（十二月）》报告中我们就强调了2010年将是土地市场回归理性一年。第三，未来监管将越来越严格,政策细化有利“打击囤地”的效果从2010年4月1日起，土地出让合同将会规定开竣工日期，在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。3行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明通知多项内容即我们2季度策略中反复强调的未来土地方面压力主要是在逼存量和加增量上，另外经去年土地资源核查后，在监管部门里，全国土地情况都可以明确掌握，多项细化政策将有利“打击囤地”效果。第四，专项检查将可能给部分上市公司囤地行为带来压力通知要求，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。正如去年年底对大部分区域进行摸底调研后，部分区域的土地被媒体公开收回。我们淤积本次专项检查，仍有可能给部分上市公司囤地行为带来压力。附录：国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发〔2010〕34号各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)，副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下：一、加快住房建设用地供应计划编制(一)科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划，结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排，并于3月底前，将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部，并抄送各派驻地方的国家土地督察局。(二)协调推进住房用地供应计划实施。市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时序。应主动与有关部门联系协调，依据投资到位情况和方便群众工作生活要求，优先确定保障性住房用地地块，确保保障性住房用地计划落实。城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的，要优先安排农转用计划指标，按部审批改革要求，及时组织申报，加快审批征收。二、促进住房建设用地有效供应(三)确保保障性住房用地供应。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地，应按市场价有偿使用。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。(四)严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、4请阅读最后一页评级说明和重要声明套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。各地要按照《限制用地项目目录(2006年增补本)》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。(五)坚持和完善土地招拍挂制度。各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件，科学量化标准，合理确定各因素权重，完善评标专家库，细化评标规则，规范运作，依法依纪严格监督。三、切实加强房地产用地监管(六)实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。(七)加强土地开发利用动态监测。市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过网络在线上报，经部统一配号后方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。各地要对已供土地的开竣工、开发建设进度等情况进行实地