养老养生地产案例研究(1)

养老养生地产案例研究“社区+医院+地产”模式——台湾长庚养生文化村典型特征：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区模式评析1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。模式分析会籍制的养老俱乐部——北京太申祥和山庄典型特征：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院模式评析1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。异地养老模式异地养老异地模式代表案例典型特征模式评析异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中模式分析度假基地连锁养老模式连锁地产模式代表案例典型特征模式评析北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。模式分析分时度假式养老——浙江城仙居经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。》》》模式分析我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型老年地产康复型老年地产交流型老年地产富豪型老年地产休闲型老年地产“社区+医院+地产”模式★★会籍制的养老俱乐部模式★★★以房养老模式★★异地养老模式★★★度假基地连锁模式★★分时度假式养老模式★★模式分析简介：乐成老年健康生活中心地处北京CBD黄金地段，东三环双井桥，建筑面积3000平方米，四层会所式建筑。汲取中西方成熟的健康理念与服务标准，专业为中老年个人、家庭量身订制集健康养生、文化娱乐、居家养老于一体的健康生活模式。通过感受中医养生、饮食养生、精神养生和运动养生的“四维养生”理念，验证科学的延年益寿方案，提高生命的质量，享受持续的健康和身心的快乐。案例分析一乐成是地产公司，研究养老项目已有10年，建设乐成老年健康生活中心4年。一、乐成历史、乐成中心目标客户定位◆高端、高收入老人。通过调研和实践摸索，乐成中心目前主要客户人群为北京高校的退休教师，这类人群消费观念超前，具有高端养老消费能力。养老理念体系投资模式体系运营管理体系员工培训体系三、四大功能体系◆养老理念体系：“持续照料，优雅生活”。其核心是去机构化，尊重客户个性化需求，提供优雅的生活品质，对自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的专业照料，养老相关软硬件齐备。◆投资模式体系：城市三级养老设施投资模式。第一级――社区嵌入式站点。第二级――城市区域中心养老社区。第三级――郊区养老社区。◇第一级――社区嵌入式站点。分两种类型，一是在原有的社区内配套建设，乐成持有或销售。表现形式为子女购买社区内的房子，同时给其父母购买另一套，与老人住邻居。二是建设社区服务网点。乐成拥有不超过５０张床位，为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供护理服务，入住三个月到半年，老人痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由乐成设计，乐成购买，乐成也可以作为小股东投入，参与股权合作。◇第二级――城市区域中心养老社区。社区选择在城市区域中心，靠近大型医院，主要针对半自理和不能自理老人。由于土地珍贵，鼓励老人尽可能多的买服务（提供付费服务）。规模控制在３００到５００张床位。以社区养老站点的老人为基础客户来源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社区。◇第三级――郊区养老社区。位于城市郊区，是老年地产项目，是老年人的第一居所。老年人卖掉城区的房，购买老年社区的房，满足老年人对房屋的产权要求。配套兴建医院等养老服务设施。目前乐成在北京、海口、浙江莫干山等地正在投资兴建。◆运营管理体系：养老服务标准化，流程化，以文件的形式固定。运营中若发生服务纠纷，可提供足以令法院采信的服务记录文件。拥有标准的运营管理体系，区别于一般体检的专业的老人健康测评系统，从营养、睡眠、运动、心理等方面识别老人，制定健康表格，按计划进行健康管理。◆员工培训体系：培训教师全部来源于系统内部，具有护理一线工作。提供养老护理技能培训，取得卫生部职业资格标准认证。拟与北京协和医学院开设老年护理专业，培养人才。四、乐成养老服务经验（1）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。（2）谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合。（3）重视养老护理流程设计。（4）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。（5）直接COPY英美成型的完善管理文件，无需研发。（6）乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，标准化运营。（7）医疗专家每周来2次，老年人急病抢救为2级甲等医院。（8）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。五、项目照片中心前台老年用品展示区走廊餐厅康复训练室益智游戏室卫浴设施足疗按摩多功能护理床日间照料多功能护理床日间照料房间识别闪光门铃双向开门一居室两居室照片电话会客区书法区音乐体疗室阅览区电子放大镜虹膜检测健康检测心理测试手工室活动室茶艺室心理咨询室◆乐成中心是西方养老院设计运营模式在中国的范本表现。◆乐成的四大功能体系值得借鉴。◆谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合的经验值得借鉴。◆城市三级养老设施投资模式与官港湖长庚养生村的规划设想相契合，可以直接引入乐成西式养老的理念和模式，在领世郡先行先试。◆借鉴乐成的养老护理标准体系，与中国健康事业研究发展中心的研究内容相衔接，获得国家权威标准的制定权和认证权。六、启示案例分析二三亚海棠湾国际养生社区一、业态构成“海棠湾国际养生社区”是实现养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。“海棠湾国际养生社区”的业态构成为：以CCRC社区为龙头，集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒等业态强调符合“国际性热带滨海旅游城市---国家海岸”的发展目标;产业定位:休闲产业﹢养生（养老）产业﹢健康产业→形成多元产业集群→构筑复合型社区二、产业定位其整体功能定位为：休闲﹢养生﹢健康体验﹦复合型社区其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能三、功能定位及实现“海棠湾国际养生社区”通过项目安排，实现其整体功能设计⑴以休闲养生功能为主的项目——CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心⑵以文化体验功能为主的项目——东方养生谷：包括养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、南药植物观赏园⑶以传播学习功能为主的项目——国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）四、项目设置ＣＣＲＣ（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇｒｅｔｉｒｍｅｎｔｃｏｍｍｕｎｉｔｙ)持续性照顾退休社区:实质是生活照护社区,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。它营造的是老年人退休以后的新的生活方式。⑴CCRC社区的一般区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区*⑵入住者的居住经历往往是这样的：开始的时候，在独立生活区居住和生活；当身体机能/健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）；最终，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理区。■CCRC社区介绍泰康海棠湾旗舰CCRC社区社区定位：为泰康集团客户以及全国高端人士打造的集生活服务、健康管理和休闲养生于一体的高品质生活家园。(1)主打全国高端市场，塑造泰康养老的品牌和市场形象(2)泰康保险客户的定点度假疗养地(3)服务泰康全国其他连锁CCRC社区的特色医疗及健康管理输出中心经营理念：通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。泰康海棠湾旗舰CCRC社区社区特色：绿色生态以及低密度的居住环境[生态社区]相宜的健康管理和医疗服务体系[长寿社区]人性化以及全方位的关怀和照顾[温馨社区]高品质以及高舒适性的家居感受[舒适社区]丰富文化娱乐属性提升社区品味[人文社区]打造专业化的老人服务品牌：①健康医疗方面：提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与全科医生和高端医院（例如301医院）、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。②建筑设施方面：适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全的环境中。③社交活动方面：社区设置促进老年人回归社会的社区文化中心和丰富的文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。美国代表性的CCRC社区海棠湾养生（酒店）公寓“海棠湾国际养生社区”将规划和建设养生公寓，其物业形式有：独立家庭别墅、连体别墅、仿古建筑的四合院、三合院、复式楼、辅助照料式住宅等；同时，社区将配套建设康乐设施，包括室内和室外游泳池、