养老地产（PPT53页)

房地产开发商进入养老地产战略模式探索至道地产邮箱:[e-mail]新浪微博:@至道地产_曾远明爱森道维从国内众多案例看到及思考的⋯⋯1、“改善型客户”中有着相当比例的“长者改善居住”的需求且有一定的刚性；典型案例：广州祈福新村55岁以上长者住户比例超过30％2、健康养老观念缺失，导致纯养老社区的概念难以被客户普遍认同，客户决策过程很慢；典型案例：上海亲和源，第一批推出600多套产品，三年半时间，只销售了400多套。3、传统消费观念仍然倾向于产权销售模式；租赁方式明显更适合有着护理需求的客户，且高端介助和介护的需求明确存在；典型案例：祈福医院vip病房的一床难求以及养老公寓的高入住率运营4、活跃长者存在度假和阶段长居的置业需求，对社区配套服务有独特的要求，但与“养老市场”有着明显区别；典型案例：成都青城山、海南市场5、与医疗结合的养老方式，无论在客户心理还是盈利方式上均存在较大的问题；典型案例：北京燕达健康城的医疗型养老模式所导致的客户排斥、上海亲和源医院运营的严重亏损6、老年人对生活的诉求不仅仅是有人照料和温饱，而是需要愉快身心的健康生活。典型案例：亲和源所形成的富有吸引力的社区文化及活跃积极的生活方式，已成为其核心价值；各地老年大学的活跃程度，说明长者缺乏有组织的、健康的、积极的社交与学习配套和服务。7、产权销售型物业难以获得持续的、稳定的服务收费，且对整体运营不利；典型案例：亲和源曾经争取到两栋公寓可转作产权销售，但在卖出其中一栋之后，最终决定放弃再对第二栋卖产权。8、长者对服务的需求包括老年家政亲情服务、医疗保健介护服务、食品和物品的配送服务、老年再活力创新服务、老年服务技能专业培训服务等，不出社区就能享受各种放心服务；服务市场潜力无穷，产业教育、实践均要有人热情投入；典型案例：上海亲河源以老年生活形态研究中心为支撑所建立的三大秘书体系；北京青松护理的快速发展；香港圣公会、新加坡圣路加等组织的不可或缺角色。9、长者需要可持续的、无需迁徙的归宿地，安心安定终生养老于一个晚年住所，因此真正市场化的养老模式必须建立可居家养老、就地安养的全程照料系统；典型案例：美国ccrc模式10、真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；典型案例：乐成恭和苑在海口项目的惨淡，2012年3月开业以来，除了北京、上海老人团的短期试住活动比较热烈外，现基本只有7个老人居住，还是以比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。11、健康活跃长者与不能自理长者之间，存在生活方式及心态上的明显排斥，养老的市场要细分，不同阶段应有恰当的区隔；典型案例：台湾长庚养生村，健康老人们不欢迎推着轮椅的行动不便者出现，老人们需要保持活力，需要有年轻人的注入，不脱离社会。12、对健康老人，要卖“品牌和服务”，“快乐、忙碌”能永葆活力，对行动不便老人，要卖“技术和保障”，“医疗、应急”才是关键；典型案例：香港房协着力营销依托于“隽逸生活”品牌和服务体系之上的新生活方式，着力发展智能化家居来提供全新技术保障，均已成为影响拉动市场非常有效的手段。13、我们未来10年提供的养老产品和养老服务，主要是给50-60后提供的，至少会很快由上世纪的30-40后老年群体逐渐过渡到50-60后人群。50-60后城镇人口群体具有的突出特征：•经济实力与上一代相比，明显提高；•受教育程度明显提高，文化观念发生巨大变化；•对自身未来的养老问题已十分关注，由于子女多为独生子女，因此对自身未来养老将要遇到的问题，已有相当的心理准备和预期；•一般有养老年金、退休金、医保等保障；•对未来的养老有明显的底线诉求，即“有尊严的养老”。基于前述的特征，50-60后城镇养老人群可反过来推动社会观念、消费习惯的转变，进而推动社会有效地建立起差异化的养老产业和养老模式。1-传统文化2-消费观念3-政策环境4-盈利模式结论：巨大的市场空间VS进入方式的矛盾开发商进入养老地产的两大关注点：容易被大众接受的居住生活方式以及有强烈需求的高支付能力群体进入养老地产的两种模式1、全生命周期的社区发展模式2、大都会亲情养老公寓模式1、适合土地：特别适合近郊大规模的住宅社区；2、客户对象：全生命周期客户，客户档次随该项目本身的条件而定；GOGO+SLOWGO+NOGO+GOING；3、开发模式：传统的房地产开发模式+乐龄俱乐部会所+社区诊所+小型的护理中心；4、销售方式：产权销售（“乐龄俱乐部会所+社区诊所+小型的护理中心”等，配套设施由开发商持有）；5、客户价值：类似CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）持续照料退休社区模式，长者人群可以在一个正常的社区中，得到自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，只有极少数长者在一个短暂的时间段内，进入到护理中心。长者与子女同在一个社区中，相互照应，共享天伦。6、服务方式：长者如有需要，实施“在家护理”。全生命周期的社区发展模式这种模式的产生是基于以下核心理念：1、“就地安养、居家养老”的人性本质以及中国传统文化的核心诉求；2、与房地产的开发进行结合；3、符合现阶段消费群体的观念，在整个市场启动之初容易被接受。全生命周期的社区发展模式提问：在社区构建的时候“长者”和“非长者”的比例是多少？全生命周期的社区发展模式1、适合土地：特别适合市区小规模商住用地；2、客户对象：高端养老客户，包括健康、需要介助和需要护理照料的长者：SLOWGO+NOGO+GOING；3、开发模式：养老公寓+护理中心+日间托老所+健康养生中心+俱乐部会所（配备娱乐和休闲设施）；4、销售方式：产权由开发商持有；养老公寓向65岁上的有条件长者出售“终身使用权”；5、客户价值：以较低的总价得到了自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，而且尽享都市便利和亲朋好友的就近关怀；6、服务方式：长者如有需要，实施“在家护理”。大都会亲情养老公寓模式大都会亲情养老公寓模式这种模式的产生是基于以下核心理念：1、“就地安养、居家养老”的人性本质，并符合中国人的居住习惯；2、高端人群或家庭支付能力较强的群体容易接受；3、资产回报期虽长，但日常的盈利有保障。1-进入方式容易被大众接受的居住生活方式有强烈需求的高支付能力群体全生命周期的社区发展模式大都会亲情养老公寓模式产生示范效应2-开发模式3-产生影响消费观念改变群体基数扩大整体养老产业不发达，服务环节必须做培育案例—香港房协丹拿山项目大都会亲情养老公寓模式是由香港房屋协会全力策划的一个崭新的优质退休生活模式，旨在让退休人士在舒适的居所和稔熟的生活圈子里得到持续而完善的起居配套、康乐和护养服务，乐享独立从心的黄金年华。现策划兴建两个项目，分别位于北角丹拿山及新界西北湿地公园路，共提供约1500个单位。乐—挚趣同享，旨在提供康乐及休闲设施并策划多元化活动，让意趣相投的住户可以结伴乐享生活；康—丰盈身心，项目提供专业保健、医疗、复康设施及服务，让住户可时刻保持身心康健；盈—自主自足，选择入住隽逸生活旗下项目，让住户可以灵活调配资产，增加流动现金，令生活更加自主；家—亲密关系，住户既可拥有自己私人空间，同时获得全面的照顾及家居服务，不单让家人安心，亦可与亲友建立更融洽关系；活—贴心居寓，项目备有全方位规划，提供无障碍生活环境与贴心服务及配套，令入住的退休人士不用再为日常琐事而烦忧。隽逸生活的五大发展理念隽逸生活之丹拿山项目都市圈繁华地带常规商住综合体鼓励老人与子女“一碗汤距离”提供养老配套和服务出售使用权并收取管理服务费持续经营为主项目规模住宿老年住宅配套设施安老院（110张床位）日间护理中心养生/健康中心俱乐部会所（配备娱乐和休闲设施）零售和其他设施丹拿山项目服务&设施像当年做“万创”一样做一个“长者生活方式研究中心”在战略上万科应该做三件事情-1把现有的“万科物业”进行升级，为长者的“健康、积极、社交”的生活方式塑造社区文化、运营特色配套在战略上万科应该做三件事情-2案例—亲和源模式亲和源模式虽然与房地产企业进入养老地产的开发运营方向未必匹配，但他们在营造养老社区积极健康快乐的生活氛围方面仍然可圈可点……至道观点1.亲和源选址近郊，既能远离城市繁华喧嚣，又可享受基本生活配套；2.便利的交通是养老地产的必要条件。养老社区必须能够与城市中心快速通勤，既要满足老人紧急状况的处理，也要满足老人对原有生活圈子的联系需求；3.亲和源定位“居家式的机构养老·机构式的居家养老”，是突破性的开发思路。目的在于试图消除居家养老的无助感和机构养老的遗弃感，使老人既能有尊严地自由生活，又能及时适时享受专业服务。像做“PC”一样投入和支持“社区护理中心”的可持续商业模式的“哺育”在战略上万科应该做三件事情-3案例1—北京青松老年看护模式从最初只有200多位老人、10多名护士，到一年后照料近1.1万名失能、半失能老人，拥有327名护士，一家养老护理公司不到2年时间，是如何实现经营规模的“爆炸式”增长，使居家护理人数翻了50倍？北京青松老年看护服务模式护士在西坝河西里社区护理卧床老人。针对老年人的需求，青松公司提供不同的服务。公司派护士到展览路街道南营房社区上门护理老人。成立时间：2009年9月。照料1.1万名失能、半失能老人（相当于全北京市养老院床位数的七分之一）。有1000多位是需要一周护理两三次的失能老人；其余近10000名轻度失能、半失能老人的护理频率，从一周一次到一个月一次不等。社区护理站共计23家。居家养老护理，就是解决从医院到家庭的“最后一公里”。北京青松老年看护服务模式基本情况：服务宗旨：帮天下儿女恪尽传统孝道，让居家老人享受机构服务服务特点：虚拟总部平台，构建社区网络，终端上门服务，低成本、轻资产、重服务服务理念：以居家养老之名，求机构养老之实北京青松老年看护服务模式运营测算（以香河园护理站为例）：1、支出：2010年前9个月运营费用5万多元，1名护士月工资2500元至3500元左右，1年总支出50多万元。2、收入：通过为1000多名老人提供服务，护理站目前运营持平且略有盈余。3、分析：对社区来说，惟一成本是提供了200平方米的免费服务用房，月租金约1万元（社区免收这笔资金），不但为周边社区1000多名老人提供日间照料、家庭护理服务，还带动了企业一年约50万元的投资。1：5的资金利用比例，杠杆效应非常明显。青松最新动向：已吸引第一轮天使投资；今年刚刚开始走出北京，进入上海……北京青松老年看护服务模式案例2—香港圣公会模式护理服务供应商和运营商---香港圣公会福利协会香港圣公会，除了作为一个宗教团体外，香港圣公会还积极参与香港社会各大小事务，也是香港主要的办学团体之一。香港圣公会福利协会于一九六六年正式成立，并独立运作，发展和提供不同类型的社会福利服务。安老服务-香港圣公会福利协会重要服务内容之一长者院舍服务长者安居乐计划—彩颐居香港圣公会张国亮伉俪安老服务大楼长者日间护理服务综合家居照顾服务长者综合服务中心及长者邻舍中心长者教育—耆英进修学院护老者支持服务邻里老友记~寻找隐蔽长者网络服务计划长者益智发展中心小区医疗支持服务网络香港圣公会福利协会---输出护理服务服务内容：家居清洁服务医疗护理服务复康服务：•由注册物理治疗师，于指导下进行家居运动、痛症治疗等。•由注册职业治疗师，自理技巧训练、家居环境安全评估及改善建议、老年痴呆症照顾技巧、吞咽治疗等。•由注册营养师，提供饮食指导服务。其他日间照顾及看护服辅导服务：由注册社工，提供心理辅导及情绪支持服务创意社交支持服务创意家佣及照顾者训练课程香港圣公会福利协会---养老项目运营商香港房协彩颐居：香港圣公会福利协会为彩颐居提供运营管理服务，以下是其为彩颐居项目运营的设施及提供的服务：-喜福会会所：动感天地：恒温泳池、水力按摩池、健身室、平台花园、高尔夫推杆练习场、健身舞室宴会美食·团队畅聚：沁春园餐厅、大礼堂、咖啡座、便利店