加强房地产税收一体化管理的思考

加强楚雄市房地产税收一体化管理的思考近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高,企业改革步伐的加快，房地产行业呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，成为地方经济发展的支柱产业和地方税收增长的重要来源。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。笔者认为，各级地税部门要按照国家税务总局提出的“房地产税收管理一体化”思路加强税收征管，提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，促进房地产业健康发展，发挥税收宏观调控的重要作用。一、房地产税收一体化征管基本情况市地方税务局按照部门配合、信息共享、直接征收、先税后证、源泉控管的原则，积极与市财政、国土、房管等部门协调配合，建立起“先税后证”的征管机制，以契税征管为把手，将房地产业涉及的税种全部纳入一体化征管。根据国土、房管等部门提供的交易信息（包括转让方、中介方、承让方的名称、识别号码，房地产转让价格、转让时间、面积、位置等信息）进行归集、整理，利用计算机建立税源数据库，将税源信息及时反馈到在房地产交易中心设立的一体化征税窗口，直接由窗口地税人员进行征收，实现申报、纳税、办证“一窗式”服务。在一体化管理工作中，市局严格执行“先税后证”的办税程序，将征收环节统一设置在土地、房屋权属发生转移之后，办理土地使用证、房产证之前的交易环节。纳税人在取得契税、土地增值税等完税凭证，或按照法定程序办理减免税备案、审批手续后，才能到国土、房管部门办理土地和房屋权属的变更登记手续。另外，市局针对不同的纳税人采取不同的征管方式。即：对帐务健全的纳税人，按房地产权属转让合同的交易金额作为营业税、土地增值税的计税价格；对帐务不健全的纳税人则按照评估价格作为营业税、所得税、土地增值税的计税价格。评估事项由交易双方到具有评估资质的昆明富乙房地产评估经纪有限责任公司楚雄业务部和云南银信房地产价格评估有限公司进行评估。此项征管办法均被征纳双方认可而没有异议，创建了公平、公正、和谐的纳税环境。近年市地税局房地产一体化工作取得初步成效，征税窗口收入呈现逐年递增趋势，情况如下：市地方税务局房地产税收一体化管理工作调查情况表（单位：元）税种税款2005年2006年2007年2008年1—6月营业税920375276394128169251832307城建税64426193476197185128261教育费附加27611829188450854969地方教育附加1973276392816918323个人所得税530252640223243824183207企业所得税7334517330419669319221印花税166250198429263570241911土地增值税4449046010627034291194契税4243687111143941735002017188998耕地占用税114818183697355010977868合计7220591160773082730902519966260二、房地产税收一体化征管中存在的问题通过多年在市地税局税政科从事房地产税收一体化政策研究和执行情况分析的工作实践，我认为目前我局一体化工作还存在以下几个方面的问题：（一）社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设置帐外帐，开具虚假发票、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。（二）宣传力度不够，政策执行不到位。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，其相关的税收政策在不断的修订完善中。因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往是只将帐记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于一些销售行为的不确定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度。（三）部门配合缺乏合力，数据资源无法共享。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决。另外由于地税、房管、国土部门三方信息化建设水平不同步，还无法实现数据资源网络共享，目前还停留在计算机与人工采集结合的阶段，使房地产税收“一体化”工作量加大、信息传递速度慢，难以实现房地产行业税源的及时控制。三、实施房地产一体化征管的对策和建议针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，有必要在现行管理体制下落实各项税收政策的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，实施一体化管理。（一）把握房地产税收一体化环节控制，实现源泉控管。要进一步加强部门配合，健全信息传递制度，以《房屋产权证》和《土地使用权证》这两证为关键点，通过实施四个环节(开发环节、建安环节、销售环节、保有环节)、两个关口(土地权属转移、房产权属转移)的过程控制，严格先税后证，对房地产业涉及税种实行统一管理，把好产权办理关。1、征地环节。国土部门在对土地进行招、拍、挂时，向地税部门及时提供地籍资料和相关地价资料，包括土地权属现状、等级、价格等，地税部门根据资料建立健全土地税收税源登记档案和税源信息库。国土部门在办理土地使用权属登记时，将纳税人的完税(减免税)凭证作为权属登记的必备资料，与权属登记资料一并归档备查；未出具完税(减免税)凭证的，一律不予办理相关手续，把好土地权属转移关。2、建安环节。地税部门根据发改委的建设项目审批信息或建设单位的报备信息，及建设局的施工许可信息，对建设工程项目信息进行规范的登记。建筑环节的计税依据，有决算的，以经税务机关认可的决算数为计税依据，未进行决算的，按主管税务机关核定的单位计税价格和房产部门的测绘面积作为计税依据。3、销售环节。税务部门介入房地产交易过程，房管、土地部门严格按照先税后证规定对纳税情况进行把关，纳税人必须凭税务机关出具的销售不动产（包括转让土地使用权）完（免）税凭证及发票（税票、发票上还必须详细注明是房地产各相关信息，如房产属哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台账，进行跟踪管理），才能给予办理房产权属转移手续，严格把好房产权属转移关。4、保有环节。房管、土地部门应当将房地产持有信息资料及时传递给税务部门，税务部门根据房地产持有信息建立房产税、土地使用税税源信息资料，以便加强房地产保有环节税收征管。（二）革新税收征管措施，推进税收精细化管理。具体来讲，从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税收管理员根据岗位职责，经常深入房地产企业做好纳税辅导工作。如帮助企业掌握有关房地产业的税收政策；帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是完善“以票控税、栋号管理”办法，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、建安和房地产营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控。三是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。（三）依靠现代化信息条件、建立信息数据库管理系统。利用一体化管理中各相关部门获取的各种数据信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体，建立健全一个房地产税收信息数据库，通过多方采集录入房地产企业的涉税信息，形成信息化的管理台账。对多方采集信息及时传递、比对、整理、归集，统一录入数据库，建成一个集中管理、相互依托、数据规范、信息共享的综合信息管理系统，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。在日常管理中可以综合利用该系统的数据信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享，实施精细化管理。（四）加强联合控管力度，建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，地税机关要建立健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。首先，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。如征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。其次，以契税征管为契机，全面掌握税源信息。实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。第三，要利用现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县（市、区）为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二