北京别墅市场(1)

北京别墅市场版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。一、北京别墅市场背景研究市场研究内容别墅市场产品的分类北京别墅市场的总体解析北京别墅市场产品分类解析北京低密度市场发展经历的特殊市场、整体启动以及快速发展三个阶段1992199920021992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目同时别墅市场的区域格局正在逐步形成2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期2004年：在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段特殊市场整体启动快速发展别墅市场总体供需特征►市场供应量大：市场供应量集中放大,01年到04年每年供应量在300万平米左右，截止2005年，别墅市存量超过2000万平米。►高档别墅占据主流：自2002年，单价超过１万元的别墅所占市场份额逐渐增大。►需求逐渐走旺：05年北京别墅总成交量约184万平米，占住宅总成交量的10%。从05年季度成交量来看，别墅需求逐渐走旺。►常住型中小面积产品热销：中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销。2000-2005年间入市别墅价格区间百分比比较0%20%40%60%80%100%2000年前2001年2002年2003年2004年2005年10000元/平米8000-10000元/平米5000-8000元/平米5000元/平米010203040506070Q1Q2Q3Q400.050.10.150.20.250.3成交面积(万m2)成交套数(万套)别墅产品特征的衍变产品形式不断丰富，产品品质不断升级；早期粗放型发展，产品形式单一，品质平平。近期市场趋于细化，针对不同需求的Townhouse、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现。总体产品素质提高，出现了部分人性化、高品位的精品项目，并取得良好市场反应。别墅产品的衍变在原生树林中的温哥华森林，原版再现北美别墅风情纳帕溪谷的南加州风格几可乱真大湖山庄：造价3000万的地下道路之上的代征绿地观唐：中式宅院引导中式别墅潮流碧水庄园：433亩巨大人工湖客户特征的衍变别墅客户群体逐步本土化。别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式。1997年前1997年后持外国护照的客户比例为70%：国内客户占至自用型客户的80%；港、澳、台客户约占50%，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户约占20%，多为机构客户。别墅购买群体逐步本土化，并且有持续增长的潜力。国民经济的持续稳定增长下，中产阶级的规模不断扩大；价格适中的亚别墅、小独栋等产品出现，使中产阶级的别墅梦成为可能；SARS的出现，极大的加快了中产阶级的郊区化进程；别墅市场产品的分类北京别墅市场的总体解析北京别墅市场产品分类解析别墅市场产品可分为日常居住型别墅和资源型别墅日常居住型别墅日常居住型别墅主要作为日常居所，其以交通为依托，价格分布从城市中心向外符合圈层效应。资源型别墅资源型别墅依托资源形成，其用途多样化，包括度假休闲、会所、社交、养老等，依托独特资源形成价值峰点。日常居住型别墅的KPI高档别墅社区氛围便捷的交通投资价值快速交通干道连接城市中心车行时间一般控制在1小时以内拥有象征其高档别墅社区的标签成熟高档的配套区域的匀质性所在地段具备发展前景和投资价值购买该别墅有一定的保值增值潜力日常居住型别墅便捷的交通:根据客户所能接受的通勤时间，目前市场认可的日常居所别墅分布最远为六环沿线日常居住型别墅KPI12345671234567八达岭高速京承高速机场高速京通快速路京津唐高速京开高速京石高速五环六环►日常居住型别墅通常沿快速干路分布，距离城市中心的空间距离在30公里以内，时间距离在60分钟内，►以北京市别墅分布为例，绝大多数日常居住型别墅都分布在五环和六环之间以及六环沿线，并且均有快速交通与城市中心相连接，与城市中心通达性好。高档别墅社区氛围——拥有象征高档别墅社区的标签大面积的人工湖豪华的入口气派的会所碧水庄园人工湖面积达到433亩,是京城目前最大的人工湖景的别墅社区。保利垄上别墅社区入口专属的林荫大道、大体量的喷泉、质感大气的雕饰无不张显别墅的档次和品位。龙湾别墅会所建筑面积7000平方米，地上两层、地下一层。会所造型舒展，充满灵性。功能设置完备，包括茶座、网球馆、壁球馆、游泳池、温泉室、西餐厅、书吧、健身房、乒乓球室、台球室、棋牌室等。高档别墅社区氛围主要通过以下环节体现：社区大面积集中景观；如大湖面,大片原生林等社区入口；高档配套,如豪华会所，五星级酒店等。日常居住型别墅KPI高档别墅社区氛围——成熟高档的配套典型项目休闲运动类教育类与老人孩子相关优山美地12000平米会所。包括大型超市、餐饮、游泳池、健身房、网球等顺义国际学校、北京利迈学校欧陆苑会所、网球场顺义国际学校、北京利迈学校儿童娱乐场瀛海名居休闲活动中心，SPA水疗，日光游泳池、男士运动健身双语幼儿园、北工大试验学校、北京国际艺术学校儿童托管与游乐中心纳帕溪谷1.2万平方米的会所，包括中、西餐厅、各种球类、影院、超市、健身房、泳池、桑拿洗浴汇佳私立学校、景山分校、亚运村幼儿园儿童托管中心、棋牌室、医疗室大湖山庄泳池、健身房、台球室、壁球室京西国际学校、ISB国际学校、蒙特梭利国际学校儿童游乐场、棋牌室日常居住型别墅KPI基本生活类如超市、餐饮等提升项目档次类休闲运动类：如俱乐部、SPA等教育类：知名幼儿园、小学、高中等与老人孩子相关：儿童游乐场、棋牌室高档别墅社区氛围——区域匀质性温哥华森林位于北京亚北别墅板块内，周边的项目有纳帕溪谷、麦卡伦地、东方普罗旺斯、渡上等。板块整体产品素质较高，市场关注度大。为温哥华森林提供了高档别墅社区认知的板块平台。保利垄上东方普罗旺斯壹仟棟纳帕溪谷温哥华森林渡上麦卡伦地蓬莱苑3期长河玉墅亚北板块别墅的分布日常居住型别墅多数位于同类项目聚集形成的成熟别墅圈内，区域的匀质性为项目提供了：相应档次配套的聚集；市场的认知价值；高档别墅的生活氛围日常居住型别墅KPI投资价值特征分类典型项目短期投资价值长期保值增值►依托高端租赁市场►位于城市热点区域丽高王府：位于使馆区附近，有使馆区高端外籍客户作为租赁市场的支撑，出租率高，能够获得可观的出租收入。温哥华森林：位于别墅热点开发区亚北板块内，板块内产品整体素质高，市场关注度大西山美庐：位于西五环，西山山脉的东侧，西边的上风上水、与城市适中的距离和优越的自然资源造就了项目的高档形象和投资价值优山美地：项目对面是北京著名的顺义国际学校，加上便利的交通、成熟的区域生活配套极大提升了项目的投资价值一千栋：项目占地160万平方米，一共1300套独栋别墅，目前仅推出149套，项目的大盘优势有利于项目后期的保值增值。►周边拥有特殊的配套►位于城市稀缺地段►大盘开发日常居住型别墅KPI资源型别墅的KPI资源型别墅的KPI关键在于其资源的强势度,资源强势度包括三个层面的内容所在区域或城市具有较高的价值认知与度假生活相匹配的高档配套良好的甚至稀缺的自然资源资源型别墅作为奢侈品必须具有标榜身份和财富的特质，因此项目所在的区位或者城市知名度和美誉度对于资源型别墅的价值作用很大，如三亚和青岛的别墅的价格就远高于北戴河。资源型别墅需要提供居住者更多的与日常生活所不同的生活内容以满足其度假的需要，这要求其具备与度假生活相匹配的配套，如度假村、酒店、高尔夫等。拥有得天独厚的自然环境和景观条件，如自然山谷、宽敞河道、天然湖泊和居山寺庙等，且具备一定的观赏性和可参与性。资源型别墅KPI所在区域或城市具有较高的价值认知类的资源型别墅资源型别墅具有较高价值认知的城市：具有优良的景观资源；具有较高的旅游度假形象。由于所在城市的价值认知差异，在景观资源相似的情况下，各区域内的产品平台价格差距较大。6000(北戴河)20000(青岛)度假生活相匹配的高档配套分类度假生活相匹配的高档配套类型：高端度假村；高尔夫、温泉等；主题公园配套类型高端度假村高尔夫（温泉）主题公园案例中信第一城京津新城中信第一城京津新城杭州宋城中信第一城杭州宋城资源型别墅与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津资源型别墅京津新城位于天津宝坻区，占地22500亩，水域面积171.6万平方米产品类型丰富，包括独栋、联排、双拼、公寓。其中别墅总供应量为3000多套，分10期开发整合温泉、水岸、果岭等资源，打造“度假休闲”的主题，相应的配套包括水上皇宫大酒店、帝景温泉度假村、9洞和18洞高尔夫、风情商业街、水上运动区等与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津京津新城的功能分区⑴帝景温泉度假村⑸网球学校⑼18洞高尔夫⑵水上皇宫大酒店⑹高尔夫练习场⑽水上运动中心⑶罗马广场⑺国际风情商业街⑾珠江外国语学校⑷歌剧院⑻9洞高尔夫⑿高等教育基地1256789104111238899资源型别墅与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津帝景温泉度假村占地：500亩客房：148间（中式：75间、日式：66间、豪华套间：7）公共温泉区：60多个温泉池12栋VIP温泉别墅：出租餐饮：一层营业（粤菜），容纳500人左右；二层未营业（日韩风格）会议：大会议室：1个容纳120人中会议室：2个容纳50人小会议室：1个容纳20人多功能大厅：1个容纳350人资源型别墅与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津水上皇宫大酒店占地：400亩总建筑面积：14万平米主题型五星级会务度假胜地客房：735间，包括总统套房、豪华三套房、标准客房会议功能：大型会议厅、中型会议室、小型会议室餐饮：大型宴会厅、宴会厅、中餐厅、咖啡厅、大堂吧、酒吧）娱乐设施：夜总会、豪华KTV、SPA水疗中心、恒温泳池、保龄球馆、壁球馆、英式台球室、健康舞室、日间咖啡坊、夜间酒吧罗马广场夜总会酒店会议歌剧院资源型别墅良好的甚至稀缺的自然资源类别墅位置：位于海南岛琼海市博鳌镇占地：188220平方米建筑面积：34653平方米产品:蓝色海岸共有115栋别墅沿水分布自然资源：南中国海，万泉河。度假资源：海南古镇、海滩、万泉河水上漂流、鳌庄海鲜、红色娘子军纪念园、玉带滩、博鳌高尔夫乡村俱乐部、国际中心高尔夫球会资源型别墅稀缺的自然资源：在有一定生活配套的区域内诸如海景、湖泊、山川等自然景观资源。典型案例：海南蓝色海岸别墅市场产品的分类北京别墅市场的总体解析北京别墅市场产品分类解析：日常居住型别墅市场北京日常居住型别墅市场已相对成熟，由联排、小独栋、高级别墅、豪宅别墅四档产品构成的细分市场已经形成，各个细分市场都有相对稳定的分布区域、客户群体、价值构成和价格特征财富层次精神层面物质层面联排/双拼小独栋别墅高级别墅顶级别墅200-400万800万财富的炫耀和彰显对稀缺的占有和收藏多次别墅置业身份和地位的象征追求更好的居住品质精神层面物质层面首次别墅置业追求低密度郊区生活和财富身份的体现追求低密度郊区化生活改善居住环境精神层面物质层面集中在五环路附近，供应量较少。代表项目万科青青、亚运新新、领秀硅谷主要集中亚北板块，京昌板块和天竺香江板块亦有分布，目前处于集中放量期，代表项目温哥华森林纳帕溪谷、龙湾别墅主要分布在天竺香江板块，供应量较大