北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(解读)

1北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（市住房城乡建设委市民政局市社会办二〇一〇年十二月十三日）第一章总则第一条为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及有关规定，制定本规则。本条说明了制定《指导规则》的目的和依据。第二条本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规则。本条规定了《指导规则》的适用范围，即适用的行政区域和适用的行为。适用的区域是北京市行政区域内的住宅区。《指导规则》第五十八条还说明了非住宅区可以参照本规则。适用的行为是业主大会、业主委员会的成立、运作及活动。《指导规则》对业主大会的成立、职责、会议形式、议事规则，业主委员会的职责、组成，街道办事处、乡镇政府、社区居委会、建设房管行政管理机构的职责分工进行了规定，着重规范相关环节各方主体的行为。第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。本条说明了业主大会的组成人员、组成人员的范围及成员权利责任的范围。第四条业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进行决策。本条说明了业主大会的活动原则第五条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原则对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本条规定了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动应承担的职责。第六条业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。本条说明了提供法律服务和处理纠纷的主管部门。第二章业主大会成立第七条本规则所称业主，包括：（一）依法登记取得房屋所有权的人；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；2（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。本条是对“业主”概念的界定。“业主”概念的准确界定是规范业主大会、业主委员会活动的基础。《物业管理条例》第六条明确指出“房屋的所有权人为业主”。谁是房屋的所有权人，法律凭证是什么？房屋属不动产，物权法规定：国家对不动产实行统一登记制度。《房屋登记办法》规定：国家实行房屋所有权发证制度。房屋权属证书是权利人对外公示房屋所有关系的重要凭证，因此，“业主”房屋权属证书上记载的权利人。未在房屋权属证书载明的其他人，包括夫、妻、父、母、子、女等亲属关系的相关人不是业主。如果房屋权属证书上权利人为两人以上，则构成共同“业主”。另外，考虑到购房人入住到取得房屋权属证书需要一段时间，为保障业主权利的正常行使，购买商品房已交付使用尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”应视为业主。某些老旧小区，对于能提供合法的有效证明或法律文书有明确权属规定的房屋实际拥有人，也应视为业主。第八条业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；（二）对共同管理的有关事项提出建议；（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；（六）监督业主大会和业主委员会的工作；（七）监督物业服务合同的履行；（八）监督专项维修资金的管理和使用；（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权。（十）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。本条说明了业主的权利。第九条业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的责任；（四）履行物业服务合同约定的义务；（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。本条说明了业主的义务。第十条物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。本条说明了成立业主大会发起的条件。在已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%3的前提下，建设单位和业主均可以向物业所在地街道、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。但需要占总人数5%以上或专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主共同提出。第十一条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。本条说明了业委会筹备组组长的产生方式。筹备组组长没有表决权。第十二条筹备组组长应当履行以下职责：（一）召集和主持筹备组会议；（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；（三）签发筹备组公告；（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；（五）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；（六）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长，街道办事处、乡镇人民政府应当及时指定。本条说明了筹备组组长的职责及变更方式。第十三条筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者联名推荐产生。业主自荐或者联名推荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。本条说明了筹备组业主代表的产生方式、基本条件和筹备组人员的构成。筹备组业主代表产生有三个途径：一是业主自荐；二是业主联名推荐；三是由街道、乡镇人民政府组织业主推荐。无论哪种方式产生的业主代表，其基本条件是：1.具有业主身份；2.属完全民事行为能力人；3.热心公益事业，有时间参与筹备事务；4.需要具有一定的水平和能力。筹备组中非建设单位的业主代表不低于具有表决权成员人数的三分之二，主要是因为业主大会是代表全体业主共同的利益，通过这一规定，筹备组开展工作时，能够更充分地代表业主意愿，业主代表人数可根据物业管理区域规模等实际情况确定。第十四条街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。本条规定了筹备组成员的公告要求及成立日期。为保证筹备工作的公开、公平、公正，筹备组成员确定后应当在小区内公告，便于业主及时向筹备组提出建议和意见。物业管理区域内显著4位置包括小区公告栏、社区居委会宣传栏及电梯门、楼门等物业的公共区域。第十五条建设单位在筹备活动中应当履行以下义务：（一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。（二）根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台；（三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的，筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况，不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。本条规定了建设单位的协助筹备义务。业主名册、业主专有部分面积、建筑面积清册等材料是首次业主大会会议筹备组开展工作所必需的，建设单位或物业管理单位应及时提供。第十六条筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等；（二）拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；（四）首次业主大会会议的其他筹备工作。上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。首次业主大会会议召开前，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期不少于15日。本条说明了筹备组职责和工作内容。第十七条首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：（一）管理规约（草案）；（二）业主大会议事规则（草案）；（三）选举业主委员会委员。《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，首次业主大会会议除完成前款事项表决外，还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的，不影响业主大会的成立和备案。本条规定了首次业主大会会议应当表决的内容和通过的条件。业主大会议事规则、管理规约和业主委员会的选举是业主大会能够顺利开展工作，促进业主参与社区建设，保障业主行使物业共同管理权利的前提，因此，首次业主大会会议应当就以上内容进行决议。第十八条管理规约应当对下列主要事项依法作出约定：（一）物业的基本情况；（二）物业管理方式；（三）业主共同管理的权利和责任；5（四）物业共用部分的经营和收益分配；（五）物业的使用、维护和管理；（六）物业管理区域内的应急预案；（七）违约责任；（八）争议解决方式；（九）其他应当依法约定的事项。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼