北京西部顶级别墅豪宅研究_51页

北京西部顶级豪宅研究御园御园项目基本数据•开盘时间：一期2007年5月19日开盘二期预计2009年6月开盘•入住时间：一期2008年4月15日•周围交通：西侧与玉泉山相邻，东侧与颐和园、万寿山相望•物业：高力国际•物业费：8元/平方米·月•建筑面积：340500平方米•占地面积：452000平方米•绿化率：45%•容积率：0.68•暖气：地板供热项目基本数据•总价：起价1500万元/套最高价6000万元/套•一期最小340平米，已经卖完了，去年已交房入住。•二期产品包括平层官邸和圆厅别墅。平层官邸面积为380-420平方米，圆厅别墅地上面积约为740平方米、地下面积约为300平方米。二期单价3.5万至4万，平层官邸总价在1400万-2000万/套之间，别墅约6000万一套。•90%是三层的平层公寓，一个单元6户，一梯两户，电梯双开门。紧邻北五环，10分钟可上四环，交通便利园林设计•硬景多、绿量大，整齐有规划，设计感做到了极致，体现宫廷式的礼仪感。园林景观的成本不低于龙湖。•比极度的设计感更高的境界是回归自然的理念，这正是龙湖园林不断探寻的方向。园林效果图藤蔓植物形成的绿色长廊，尽显尊贵和仪式感硬景多，绿量大宾馆式装修——卧室宾馆式装修——书房御园的亮点•外部大环境。•被香山、玉泉山、颐和园所环抱，在阳台上就可眺望玉泉山等名胜美景，风景如画，景观优势难以被复制。御园的尴尬——买御园不如去买别墅•容积率0.67，如果不做别墅就是浪费土地。•如果换做别墅，•第一价格没法定；•第二，一栋楼就会变成三栋，地方不够用；•第三，园林面积会大大缩小，无法做出现有的宫廷园林的大气和仪式感。紫御府紫御府——中式大宅，夕阳贵邸项目基本数据•开发商：北京金梦圆房地产开发有限公司•位置：海淀区西外太平庄村54号•占地面积：17200平米•建筑面积：66000平米•入住时间：2009年12月15日•物业费：8元/月/平方米项目基本数据•建筑面积：6.6万平方米•占地面积：1.72万平方米•绿化率：30%•容积率：2.9•暖气：地板采暖•供水系统：24小时生活冷热水及温泉入户•停车位：1:1.3•宽带：宽带入户项目销售状况•开盘时间：1号楼2008年6月28日2号楼2008年9月6日•08年9月6日首推出2号楼，户型面积330-390平米和600平方米，主力户型330平米，均价38000元/平方米，总价1500万/套起，据现场销售介绍，公司关系户一般可拿到9折到8.8折的折扣。•销售进度：共148套可售，目前仅余9套。区位交通•动物园交通枢纽。周边配套•西二环城市核心区，周边配套齐全。外围环境——93万平米绿化景观建筑布局——四面维和•外立面：三层以下为大理石石材三层以上为仿砂岩。外立面远观实景图迎宾花厅亮点一室内精装修•层高3.35米，全套精装修；•地面：高档石材及实木复合木地板搭配水刀拼花之装饰工艺；门框采用金木纹石材室内木饰采用酸枝木古朴典雅的主卧•墙面：进口品牌壁纸；•厨房：进口品牌厨柜及厨用电器；•卫生间：进口品牌洁具；•采暖、制冷：分户式全新风中央空调、地板采暖；•养生：取自地下3400米深温泉水入户5000平米园林面积•委婉含蓄的中式林园之美，力邀檀馨女士倾心理治。•设计感很强，与龙湖成熟坡地园林形成的野趣是两种截然不同的风格。项目客群•紫御府同样是以风格上的差异化来定位产品客群。它的主要客群定位在45岁以上，偏爱中式风格的高端客户，也包括金融街的投行高管，以及外地客户。其中，外地客户中有30%到40%是非常认可紫御府风格、以及对精装石材有偏爱的河南客户。•紫御府总共就150套房，因此不需要更多的认同感，小众的风格可以吸引来均质化程度高的客群。这样同样会导致日后的小区缺乏人气、缺乏社区感。•因此，紫御府更像是一个没落的贵族居住的地方。•同样品质的巧克力，很有可能会因为一个漂亮的包装去买一个更贵的。缘溪堂缘溪堂——外敛内奢，景观豪宅项目基本数据•开发商：首创置业股份有限公司•位置：海淀玉渊潭南路北，中华世纪坛西侧•占地面积：18000平米•建筑面积：150000平米•容积率：2.86•价格：均价35000元/平方米，总价一般都在千万以上。•物业公司：第一太平洋戴维斯物业管理公司•物业费：6.8元/平米/月项目基本数据•销售状况：2005年10月开始销售，2006年3月开盘。共300套，目前还剩70套。•户型面积：主力户型380-550平米；顶层跃层1000平米，共三套，未定价，销售路径不明。•户型特点：以玉渊潭公园为户型设计的主轴线，主卧和客厅均朝北，超过15米的大尺度面宽观景房。缘溪堂交通图缘溪堂——门的哲学•缘溪堂以门的理念，彰显东方传统处世哲学“入世、出世”的境界。作品由三栋80米高的南北向纯板建筑构成，其寓意为城市之门。放眼城市之门：出，则面对城市寓意入世；退，则出世，享受千年皇家园林后花园般的宁静意境。项目主要客群•项目附近部队大院中高干及其子女大部分客户行为比较内敛，不爱张扬，这个项目内在的贵气加上外部的含蓄刚好满足他们的需求。•据现场销售介绍，项目业主基本上没有第一次置业的，而且有很大一部分比例并非常住在这里，更多是把缘溪堂当做一个收藏品。项目优势•地理位置极佳，景观优势明显。•在周边完全没有可售的商品房，销售人员在介绍沙盘时即强调了这一点。•北面直接就是玉渊潭公园，北向一直到航天桥基本都没有其它高层建筑物，配合大尺度面宽的观景阳台，可看到大片的绿色成树景观和宽广的湖面水景，视野非常开阔。•配套十分齐全，南边即是公主坟商圈，生活方便。缘溪堂鸟瞰图•外立面：缺乏品质感。红色玻化砖，干挂立面，但与项目内敛的气质相吻合，符合项目客群的特征性格。例：入单元位置采用了掌文识别，增加安全系数进入样板间•装修：好东西没有做出好效果。比较简洁。装修材质好，但工艺一般。由于长久无人居住，地板和墙面都出现了裂缝，木质装饰颜色也较沉闷。例：厅的面宽很大，对400平米这种户型它的面宽达到8.8米。同时其虽然面积很大但是并没有显得压抑。例：500平米的户型厅的面宽可以到11米4。例：装修中所用地板等材料档次并不高。例：但精装交房的配制中厨卫的配制非常的高端。下图为20万左右的浴缸。总的装修标准小户型约为3500/平，大户型约为4200/平例：大户型中的整体厨房设计总价约为95万。•交通：虽然位于西三环城市核心区，但是实际行车时需要绕很大一圈才能进入小区，并非想象中那么便利。•居者：小区中总共300户，全是大户型，而且有一大部分业主并非常住于此，这就导致缘溪堂的小区注定是一个缺乏人气的小区，也更加谈不上社区感。•综上所述，缘溪堂最具差异化的优势是独一无二的景观资源，以及针对性格内敛的豪客的产品定位。这决定了缘溪堂外敛内奢的产品气质。Thanks…