南京市商品住宅市场XXXX年上半年市场总结及后市展望

近期火星情报局发现地球北半球某城市一片红光局长连夜召开紧急会议，并派出3名特工进行实地调研一号特工：薛之谦目标：深入南京市场调研了解楼市火热表象及规律目标：潜入开发商内部了解各开发商拿地思路目标：利用美色打入政府了解政府调控楼市套路局长：老王火星情报局：地外情报机构，由局长统筹提出专题，各特工分别进行深入调研，最终形成提案，提案成功即可列入火星行为准则法典二号特工：钱枫三号特工：郭雪芙如今，半年过去在半年一度的情报议会上特工们将会有怎样的发现和提议呢？让我们拭目以待！研究发现，本次红光因南京楼市过热导致周边气压升温造成，因此，此次会议主题定为：表示只看过“X京热”一号特工·薛之谦特工任务:深入南京市场调研了解楼市火热情况及规律.主要技能：吃苦耐劳数据分析电脑入侵特工经历：潜入世X、易X、新XX等知名代理公司参加过开盘，扮演过水客通过黑科技侵入南京新景祥数据库潜伏身份：小薛南京二级市场持续15个月量价齐升，同时一级土地市场也随之涨势凶猛，火上浇油，红光漫天。我发现：废话少说！！废话少说！！请用数据说话，小伙……废话少说，先上数据上半年，南京房地产各项指标全线飘红新房73989套二手房80650套均价19118元/㎡库存24386套2016年上半年成交量近十年同期最高2016年5月库存创历史新低2016年上半年成交均价同比上涨29%2016年上半年成交量近十年同期最高【半年度供销】上半年成交量762万方，成交73989套，而供应仅487万方，上半年房子不够卖是事实！20092010201120122013201420152016.1-6供应面积（万方）640.27581.42593.82634.99853.62950.781015.26487.27成交面积（万方）985.34494.24357.23717.65886.71696.871110.65762.27成交均价（元/㎡）74141116711484110361279813946155731911850007000900011000130001500017000190000200400600800100012002009-2016年上半年南京市年度供销量价2015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.102015.112015.122016.12016.22016.32016.42016.52016.6供应面积（万方）34.246.4524.0172.962.5592.55102.0268.69138.60135.6292.88144.7961.8246.6975.9130.1774.9197.78成交面积（万方）66.5839.7246.7963.9268.5189.25101.47106.22113.29104.23155.66155.01134.2878.86129.78147.17155.81116.37成交均价（元/㎡）14055140611326014409156821549015107146491649115482171501653317675185851646317272211732217505000100001500020000250000204060801001201401601802015-2016.6南京市月度供销量价【分月供销】月均成交152万方，12331套，峰值（5月）成交156万方，14669套，6月份成交开始下滑。江宁浦口河西六合城北城南仙西城东城中供应量（万㎡）112.99143.8651.1730.7353.0648.5739.448.5916.97销售量（万㎡）240.69173.0187.9184.2179.7271.4352.3121.0419.38成交均价（元/㎡）1555215856324597273232662251021123245243612205000100001500020000250003000035000400000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.002016年1-6月全市商品住宅分板块供销情况【分板块供销】各板块均呈现供不应求态势，两江及河西分列前三甲2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年8月2015年9月2015年10月2016年3月降准降息降准降息降准&降息降准&降息降准降息降准2015年五次降准五次降息2016年一次降准2007年1月-2016年6月供销价及利率、贷款基准利率走势05000100001500020000250000%5%10%15%20%25%大型金融机构存款准备金率贷款基准利率成交均价（元/㎡）供应量（万方）成交量（万方）数据来源：中央人民银行2014年11月起六次降准、五次降息，货币宽松是本轮“南京热”的主要幕后推手这么热的背后是因为钱太多了！经济下行压力之下，房地产成为资金的避风港2011年7月-2015年三季度钢材、有色金属、水泥产销率走势备注：它反映工业产品生产实现销售的程度，即生产与销售衔接程度，这一比率越高，说明产品符合社会现实需要的程度越大，反之则说明产能过剩9092949698100102104钢材产销率（%）有色金属产销率（%）水泥产销率（%）钢材、有色金属和水泥产销率下降，产能过剩形势严峻而且，钱都进了房地产2016年1-5月全国房地产开发投资增速——全国房地产开发投资额（亿元）同比名义增长2016年1-2月90523.0%2016年1-3月176776.2%2016年1-4月253767.2%2016年1-5月345647.0%库存快速去化，5月降至历史最低24386套，南京房子开始不够卖2012年1月-2016年6月全市库存和去化周期024681012141618200100002000030000400005000060000存量（套）去化周期（月）于是房子不够卖了库存降至24386套，创历史新低一级市场：开发商开始积极补仓囤地，上半年累计成交土地164万方，但土地供应计划只完成全年3分之一近五年来1-6月份土地成交（万方）2.1516.1612.9513.0730.971.0636.8350.0702468100102030405060城中城东城南城北河西仙林江宁江北2016年上半年成交面积（万㎡）2016年上半年成交幅数2015年与2016年至今成交板块土地分布图尼玛，地也不够卖了南京全年供地计划650万方上半年已挂牌175.9万方下半年剩余474.1万方136.76206.37320.63109.12163.2801002003004002012年上半年2013年上半年2014年上半年2015年上半年2016年上半年61.8246.6975.9130.1674.9633.1134.2878.86129.78152.81155.8161.62022.5139.7228.8622.8961.920501001502002016年1月2月3月4月5月6月2016年1-6月份南京商品房供销及土地供应情况商品房上市量商品房销售量土地供应面积葛洲坝G1445213元/㎡京奥港G0922353元/㎡中建东孚G0222435元/㎡融创G6917945元/㎡蓝光G7010689元/㎡世茂G1116132元/㎡总价88亿鲁能G7714153元/㎡保利G0322320元/㎡江北城南江宁城东仙林城北河西城中上海建工G6842561元/㎡招商G0129899元/㎡半年时间10个地王全市单价地王：葛洲坝G1445213元/㎡总价地王：世茂G11总价88亿遭房企疯抢之后，南京的土地价格飙升，上半年累计5次土拍，成交32幅土地，诞生10个地王地王托市效果明显，导致恐慌性购房需求和投资客户积极入市华润国际社区开盘出动多名特警南京人带棉被排队买房（1）恐慌性购房——托关系购房、一房难求（2）投资性购房——过半购房者为投资买房40%60%金地浅山艺境客户构成自住客户投资客户30%70%深业滨江半岛客户构成自住客户投资客户35%65%世茂荣里客户构成自住客户投资客户弯道超越：刷爆朋友圈的一张图二手房占了去库存政策下的大便宜，上半年南京二手房成交80650套，与新房成交高度正相关2014-2016年6月新城与二手房成交对比14.114.214.314.414.514.614.714.814.914.1014.1114.1215.115.215.315.415.515.615.715.815.915.1015.1115.1216.116.216.316.416.516.6二手房成交套数6082341451585856524348103977358336203298527360265962488646436635706685618343947696447437105781059911637902613853173301556813236新房成交套数722431914270564846643961390750914370618594248208622737344524602663468423959810106103121004414416145931279075121203414642144661026305000100001500020000250003000035000上半年的南京热还能持续多久？历史规律告诉我们——从来没有只涨不跌的市场！按照南京市场周期规律，波峰一般从未超过2年，而本轮“南京热”已持续15个月，预计下半年市场高位盘整是大概率事件-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%同比涨幅（%）2011年1月份同比涨幅到顶2013年2月份同比涨幅到顶2014年12月份同比涨幅到顶2016年8月份同比涨幅到顶备注：南京住宅同比价格趋势分析，发现存在周期性规律，平均周期为2年左右，根据近期市场推算，预计2016年8月份将达到近期峰值南京市场此轮增量会在下一个周期中体现缩减南京市场20-25个月为一个市场周期8709544099854943667319116971,111656南京历年成交走势单位万㎡2006年2007年2012年2013年2010年2011年2009年2008年2016年1-5月2014年波峰年均成交950万方波谷年均成交490万方2015年种种迹象表明，市场接近强弩之末，不信你看2016年5次土拍，9个地王，南京新地王楼面价45213元/㎡地王频频被刷新2016年5月南京商品住宅价格21211元/㎡，同比上涨37%房价上涨2014年9月南京放松限购，2015年3月营业税5改2，政策宽松政策放松2014年11月至今6次降准6次降息，流动性宽松金融环境宽松长期被压抑的正常需求恐慌性需求和投资需求【①需求透支】本轮由于被压抑的需求加速释放和投资客推升的市场增量，将提前透支下一个市场周期因政策金融环境放松正常释放因地价房价上涨提前释放【②案场来访下滑】现有市场供不应求是因为前期积累客户尚未消化完毕，但部分案场已呈现客户不足现象，且日光盘减少479149277459691356820100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月新增客源新景祥45个案场新增客源来访监测1-5月新增29772组，4月起来访量持续下降【③二手房缩量】二手房更接近纯市场行为，定价取决于房主，目前二手房成交趋势已开始缩量，市场渐显“有价无市”南京链家二手房数据监测05000100001500020000250003000035000400001月2月3月4月5月6月成交量新增房源量新增客源量环比下降9.0%环比下降7.8%环比下降15.0%火星法案·001号提案提案人：高级特工薛之谦论据回顾：南京市场持续15个月量价齐升新房成交：73989套；二手房成交：80650套；全市均价：19118元/㎡，同比上涨29%；库存历史新低：24386套；5次土拍，10个地王；售楼处来访量4月起持