南充楼盘营方案（PPT64页)

市场分析及项目执行方案重庆加锐地产圣辉·观湖国际目录Contents南充市场剖析和预测0101项目定位和优劣势分析1002销售目标和销售周期1503营销方案和执行计划2004团队构建250501南充市场剖析我们将通过南充市场最近一年的销售量、价格走势、土地供应量及周边典型楼盘的调研分析，作出对南充市场的准确预判，为项目树立销售目标和制定营销计划提供依据。回顾20142014年，中国房地产从“黄金时代”走向“白银时代”，新常态、市场调节、去杠杆化是这个时代的特征，合作、沉淀与创新成为开发商的生存之道，褪去浮躁的买房者也更加理性与谨慎……2014年，中国房地产，变局骤起！3月初，中央提出“分类调控”大思路之后，地方政府频频微调政策以托市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准；下半年，限购松绑、“9•30”房贷新政、央行降息、不动产登记暂行条例等政策相继出现。不过，系列利好刺激并未能扭转2014年市场的下行趋势，尽管房企使出浑身解数，当前楼市库存依然大量积压，楼市依然处于调整过程中。南充市场剖析我们将通过南充市场最近一年的销售量、价格走势、土地供应量及周边典型楼盘的调研分析，作出对南充市场的准确预判，为项目树立销售目标和制定营销计划提供依据。区域供应宗数（块）供应面积（亩）成交宗数（块）成交金额（亿元）成交面积（亩）顺庆区1414961518.361099高坪区4025352720.422438嘉陵区3024073531.323103郊县15073589444.154469合计23713796171114.25111102014年南充市共推出237宗国有建设用地，面积13796亩，较去年下降15.35%；共成交171宗国有建设用地使用权，面积11110亩，与去年相比下降32.1%；土地成交总金额114.25亿，主城区平均楼面地价1393元/平米（平均楼面地价计算排除工业用地）2014土地供应和成交情况总体来讲，2014年南充土地供应出现“前冷后热”的局面，一方面，2014年1-5月，延续2013年火热的推地热潮，前五月土地供应量保持较高水平，其中5月份达到年度最高，供地量为45块3218亩；另一方面，从6月份开始，由于住宅市场开始走低，开发商减少拿地，政府也放缓推地速度，南充土地供应量开始走低，10月份回落到年度最低点，仅供应2块155亩。2014土地市场分月供应情况05001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（亩）从区域上看，高坪区供应面积最大，共出让2535亩土地；阆中排名第二，主要集中在七里新区；嘉陵区排名第三，主要供应集中在南湖凤垭山片区。2014全年各区域土地供应情况050010001500200025003000顺庆高坪嘉陵区阆中南部蓬安西充仪陇营山面积（亩）0500100015002000250030003500顺庆高坪嘉陵区阆中营山仪陇西充蓬安南部面积（亩）2014全年各区域土地成交情况从各区域成交面积来看，随着“四城两园一山”规划逐渐落地下，2014嘉陵区土地市场爆发出前所未有的火热态势，成为南充全年土地成交量最大的区域，主要集中在南湖-凤垭山片区。0500100015002000250030003500400045001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月05年1月05年2月05年3月280740042527244023871392171124861955201030451632168727072903套数2014年1-12月南充市商品住宅成交28396套，比2013年下降12.71%；金额133.26亿，比2013年下降7.96%；面积274.82万平米，比2013年下降13.83%；主城区均价4901元/平米，比2013年增长2.02%（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）。其中主城区商品住宅成交27565套、130.95亿、266.7万平米；乡镇成交商品住宅831套、2.31亿、8.12万平米。2014全年各区域住宅成交情况顺庆区成交量居全市第1位，成交商品住宅15727套、71.48亿、147.57万平米，均价5116元/平米。嘉陵区成交量居全市第2位，成交商品住宅7812套、40.42亿、79.48万平米，均价4748元/平米。高坪区成交量居全市第3位，成交商品住宅4026套、19.04亿、39.65万平米，均价4840元/平米。乡镇成交商品住宅831套、2.31亿、8.12万平米，均价2844元/平米。区域成交套数（套）成交金额（亿元）成交面积（万平米）2014比上年2014比上年2014比上年顺庆区15727-15.28%71.48-15.52%147.57-18.72%高坪区4026-43.39%19.04-38.01%39.65-42.66%嘉陵区7812+28.17%40.42+45.63%79.48+30.66%乡镇831+9.2%2.31+37.54%8.12+10.07%住宅合计28236-12.71%133.26-7.96%274.82-13.83%2014全年各区域住宅成交情况2014年碧桂园成交金额15.24亿，夺得金额排行榜销冠；绿地城上海滩花园成交面积27.07万平米、套数2877套，夺得面积、套数排行榜冠军。2014销售TOP202014全年各区域住宅成交情况2014年嘉陵区成交均价居于三区最末，1-6月由于碧桂园精装房的热销，拉升了嘉陵区整体均价。从8月份开始，南充希望城以均价4300元/平米入市大卖，致使该区域均价直线下滑，其中，11月份该区域成交均价仅有4490元/平米，为到年度最低点。2014全年各区域住宅成交情况2014全年各区域住宅成交情况2014年1-6月由于碧桂园精装房的热销，拉升了嘉陵区整体均价。从8月份开始，南充希望城以均价4300元/平米入市大卖，致使该区域均价直线下滑，其中，11月份该区域成交均价仅有4490元/平米，为到年度最低点。2014全年各区域住宅成交情况从全年成交来看，4500-5000元/平米成交套数最多，共成交11003套，占40%。其次是5000-5500元/平米，共成交5439套，占总成交的20%；4000-4500元/平米共成交4330套，占总成交的16%；4000元/平米以下、6000元/平米以上、5500-6000元/平米分别成交2310套、2260套、2223套，各占8%。2014全年各区域住宅成交情况从全年各面积区间来看，90-100平米成交套数最多，共成交7685套，占总成交套数28%。其次是100-110平米与80-90平米，分别成交4784套、4631套，均占总成交的约17%，110-130平米、70-80平米、70平米以下、130平米以上分别成交3921套、2599套、2453套、1492套，各占14%、10%、9%、5%。南充希望城开发商：南充金色南湖房地产开发有限公司项目简介：南充希望城位于南充南嘉陵区新中心，项目占地263亩，总建筑面积64万平米，由高层住宅、洋房、新亚洲风情商业街、甲级写字楼、星级酒店、星级农贸市场、国际幼儿园多种业态组成。户型面积区间为73-205平米。销售情况：南充希望城2014年8月16日首次开盘，8-12月成交住宅1667套、金额6.76亿、面积15.32万方，均价4414元/平米。自8月份入市以来，希望城便全面霸占南充楼市销冠地位，而在已经出炉的2014南充楼市TOP20榜单中，希望城以4个月成交住宅1667套位居排行榜第四，销售情况不可谓不热。究其原因，我们认为：首先，南湖板块经过近一年的造势，认知度已经成熟，加之项目8月份入市，当时整个房地产市场已经走向萎靡，嘉陵区整体均价保持在5000元/平米上下，希望城以4400元/平米的价格入市，抢占了价格先机，切合了购房者寻求降价的心理；其次，项目在营销手段上采用“行销”等新的方式进行拓客，拓客范围涵盖市区及嘉陵周边乡镇，赢得了大量客户。而从项目后期成交情况来看，其价格并未出现上涨，而是保持了入市时的低价，这种策略也让前期有所观望的购房者快速下单置业，从而达到了长期热销的市场表现。核心竞品楼盘分析核心竞品楼盘分析核心竞品楼盘分析碧桂园开发商：南充市碧桂园房地产开发有限公司项目简介：项目总占地约352亩，总建筑面积约64万平米，由高层住宅、底层商业、酒店、双拼别墅组成，其中部分高层住宅为精装房。销售情况：南充碧桂园2013年12月30日首次开盘，2014年碧桂园共成交住宅2429套、金额15.28亿、面积26.81万方，均价4699元/平米（不含别墅）。2014年南充碧桂园累计成交面积26.81万平米，夺得住宅排行榜第二，但从每月成交情况来看，我们不难发现，项目成交房源基本集中在前5月，从6月份开始，碧桂园成交量开始走低，集团引以为傲的“快销策略”在南充遭遇了滑铁卢。造成此局面的原因主要有两点：一方面，从6月份开始，南充房地产市场开始走低，低迷的市场行情在一定程度上影响了项目走量；另一方面，凤垭山-南湖片区，有多个项目在今年入市，其中不乏高性价比者（主要以希望城为首），对碧桂园市场带来挤压。从2015年来看，片区将迎来更快速的发展，这就意味着更多的项目入驻，加之其直接竞品绿地凤垭国际城即将入市，因此，整个南湖片区将面对更大的竞争压力。核心竞品楼盘分析核心竞品楼盘分析核心竞品楼盘分析2014市场动态小结2014年，中国房地产增长动能减弱。国家统计局1月20日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”中显示：2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6％，在楼市成交“史上最高”的2013年，该数字为增长17.3％。在与老百姓生活最为密切的住宅市场上，商品住宅销售面积下降高达9.1％。商品房销售额76292亿元，同比下降6.3％，而2013年为增长26.3％。其中，住宅销售额下降7.8％。从数据得出，南充楼市在经历2013年的疯狂之后，受自身市场调节和当前中国宏观经济影响，在2014下半年跌入低谷，房价、成交量、成交额均比2013年有大幅下降，楼市已从卖方市场转变为买方市场！尽管2014下半年整体市场回落，但各楼盘销售不至于滞销状态，个别优秀楼盘仍能引领市场，逆势热销，说明南充市场目前购买力依然充足，刚需潜力巨大，只是在逐渐萎缩的市场背景下，市场竞争越发激烈，对楼盘的硬实力要求更高！周边楼盘2015年2-4月成交详细情况项目名称产品推出套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数均价销售热卖户型两室两厅三室两厅希望城高层电梯房60019621124（其中两室两厅7三室两厅17）42008595-105碧桂园高层电梯房300495720（其中两室两厅2三室两厅18）478897.13-101.1南湖·凯旋广场高层电梯房4806115（其中两室两厅3三室两厅12）415095-105天庐高层电梯房5866715244（其中两室两厅1三室两厅43）410093.72-119.56中虹国际高层电梯房500736522（其中两室两厅3三室两厅19）440095霓雲·锦庭高层电梯房2805（其中两室两厅0三室两厅5）4300105爱丁堡·小镇高层电梯房8272217（其中两室两厅14三室两厅4）430086.49-87.54丽晶府高层电梯房尾房85（其中两室两厅0三室两厅5）440096-118公园大地高层电梯房尾房4（其中两室两厅2三室两厅2）420092.7舒巢一品高层电梯房尾房6（其中两室两厅5三室两厅1）440089-98滨江又一城高层电梯房尾房12（其中两室两厅5三室两厅7）435099-126国鑫·凤垭山6+1洋房240项目一直未签合同，前期预定150套左右。43501、从近几年南充房地产发展情况来看，2015年南充楼市将延续2014年冷清趋势，反弹的可能性很小。其一，近两年南充房地产市场进入“疯狂”状态，特别是2013下半年涨势尤为明显