南宁地产分析(DOC23)(1)

南宁地产分析换位思维看猴年楼市商业地产放量增长2003年南宁楼市的SHORRINGMALL、底商、特色商业街充斥各大楼盘，“黄金铺位”叫卖之声此起彼伏，不绝于耳。2004年南宁商业房地产数量放量激增，商业地产迎来尖峰时刻。大连万达、华星时代广场、金湖广场、荣宝华商城，以及层出不穷的各种商业研讨会、商家战略联盟会等在南博会即将来临之季“披挂上阵”，知识“商业地产”将会继续成为今年楼市中最受关注的名词……业内人士分析，商业地产之所以一路飘红，原因有五：南博会利好促进、投资转移、需求拉动、投资回报率高、经营方式灵活。然而，要想真正让消费者掏腰包，绝非易事。商业与地产是两个截然不同的领域，商业地产的操作难度高于普通住宅项目，如果不了解商业经营模式，对消费需求和商业经济缺乏研究，只管开发，不重经营，商业地产就会成为一块“烫手山芋”。加上2003年许多商业地产项目在今年开始营业，能否开业旺场，达到开发商所承诺的投资收益率，对此众多商业地产项目的操盘手均持谨慎态度。总之，商业地产绝不是印钞机。一铺旺三代，早已成为佳话。“广积粮，缓称王”，练好内功，方为开发商的本分。区域房价部分上扬2004年南宁楼市房价“涨声”一片，主要缘于：1、经济大势良好。在全国经济大势发展良好的大环境下，广西经济在2004年的可持续发展性发展及“南北钦防”经济带的带动下，将为房地产的发展提供较好的经济环境和条件，并持续产生需求牵动。2、国土资源部等严整土地时常将为恢复房地产土地市场秩序，抑制圈地等土地投机产生积极的作用。与此同时，违规土地开发的制止和土地新秩序的建立，有可能触发防地产开发商的优胜劣汰和转手兼并。而土地公开拍卖制度则提高了土地价格，增加了开发成本，引起了开发成本，引起房价上涨。3、房地产相关的土地价格上身、市区土地日渐缺乏、钢材等原材料价格上涨，将会导致区域房价部分上扬。这些区域主要集中在环南湖板块、琅东板快、靠近国际会展中心区域、环青山板块。高层以及低层低密度的花园洋房将在2004年突破4000远的单价大关。但是外环开通后，交通等基础建设向郊区的发展有可能将城市住宅开发建设延伸到过去不可及的地区从而拥有发展的广阔天地，这些区域的房价将会保持大体稳定。维权意识不断增强市场竞争激烈，南宁房地产开发水平逐渐提高。将诚信、重承诺、守法纪、盖好房成为开发商在竞争中取胜及做大做好的趋势方向。与此同时，业主针对开发商的维权运动此起彼伏，引起政府相关部门重视并逐渐赢得法律界和媒体的支持。在金达花园物业管理案、某小区绿地变更用途、城北及长湖路等楼盘借“非典”之名延期交房，以及一些楼盘宣传园林景观与实际建成严重不符等现象在2003年甚为突出。2004年将迎来南宁楼市最大的交易及入住高峰，期房变成现房，园林景观、小区规划、建筑质量、物业管理能否达到开发伤在期房时对购买者的承诺，开发商的诚信面临考验，而业主群维权与不良问题开发商的斗争将成为猴年楼市的另一大“热点”。炒房队伍日益壮大继“炒股”因股市持续低迷而让人望而却步之后，炒房成为新的投资热点。全国各大城市都有越滚越大的炒房队伍，第三其中声势最大，最能“炒”出全国影响的是温州购房集团。业界预计，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。如果按照回报率15%来计算，炒房不任何一个产业都要赚钱。1月12日——14日大自然花园就专门从温州组织了一个几十人的温州看房团来南宁，堪称南宁2004年高品质楼盘跨省市营销的大手笔，为南宁猴年地产升温拉开了序幕。南宁楼市除在全国有影响的温州购房团以外，广西其他地市县的买家也成为了南宁楼市的主要投资者，据统计，2003年南宁市投资类物业有三成以上为外地买家所购买，随着南宁城市首府地位的提升，这一现象呈上升趋势但值得关注的是2004年即将开始的税制改革中包括开征地物业税的内容。这一新税种尚未出台，税率等核心内容在未定之中，但如果物业税率订得较高，将立即对1+N次房地产投资者产生冲击，不仅会抑制房地产投资欲望，而且会引起抛售避险。所以对于炒房者和开发商以及销售代理商而言，这一新税种的具体内容和实施值得关注。总而言之，2004年是南宁楼市发展的一个好年景，无论是开发商还是购房者在面临丰收喜悦的同时也要面对市场冷静思考进行抉择。南宁地产分析之二黄金起跑破位上市——用超越发展的眼光开楼市平衡木上的精彩2002年底，我们预测年南宁楼市的状态时，使用描述字是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南宁楼市，真如一个出众的舞者，在市场的平衡木上尽情地演绎着，过去意念的一幕幕的精彩，仍历历在目。首先，在政策层面，“121”文件惊悸未定，而18号文又出台，南宁楼市在一惊一喜中稳住了阵脚，在“泡沫论”及“健康论”等众多鼓噪与呐喊声中，左摇右晃立住了身影，遗言在平衡木上健步。市场进一步扩容。虽然，楼市全年的“成绩单”上尉公布，但据房产管理部门的相关数据显示，商品房备案合同总金额已突破70亿元，成交重量超过去年已经是铁板铁钉的事。其次，SARS给年初旺场的楼市迎面浇来一盆冷水，一度曾使楼市冻结到了冰点。然而，SARS刚过，楼市又井喷般复苏，压抑的购房劲头一经释放，边式数个楼盘的开盘赢得满堂红。在人们的性中，再也没有什么行动能比“住得更好”更直接地表达对生命和尊重与热爱了。第三，年终盘点，政府的136工程，又往大城市身上、街巷之中砸进约80多亿元，如今南宁的城市面貌那真叫日新月异，一条条道路联通、亮化、美化；一个个广场绿地涌现。在全区人羡慕的眼神中，南宁楼市开始真正成为广西的楼市，在一些大盘，本市市民与外来购房者之间，几乎已是平分秋色。绿城的居住品牌已经开始结出丰硕的果实。第四，南宁楼市已从新区以东的火热，蔓延成了全城的灿烂。由于城市道路交通等基础设施的全面改造建设，楼市的发展更加均衡，楼盘在城市的边界大大拓展，快速环道之外，一批楼盘风生水起。特别是大沙田、东沟岭等区域，2003年可以定义为房地产开发元年。第五、物业类别大大超越了过去以普通住宅为主题的格局，南宁房地产业呈现向其他产业靠拢与融合的迹象。商业地产、旅游地产、经营性地产、物流地产等细分门类或横空出世或初露端倪，而写字楼物业，也在借商务公寓的名义与形式，在楼市亮出起未来之旗。众力叠合破位在即处在一个社会经济急剧转型与发展中的大时代，不可确定的因素越来越多，也许唯一可以确定的，就是“不可确定”。南宁楼市走势如何？房价是涨是跌？这些问题一再引起市场的猜测。这几年，对南宁楼市较为一致的认同观点是，房地产业发展平衡，价格平稳，是小步稳定发展的态势。南宁楼市这几年市场容量是不断增加，但城市商品住宅的成交均价已是盘整在每平方米2300元的价格。近四五年时间，盘整的时间越长，破位的空间越大，所以可以大胆地预言：南宁楼市在常规动力的发展轨道上面，又取得超常的能量注入，整体破位上行的态势几乎已成定局。以南宁的商品住宅平均价格指标，从技术层面上判断，2004年的均价应有超过每平方米300元的涨幅，五年内破位上行的价格空间，应可看好每平方米1000元。进入2003年秋天之后，在“民歌节”的欢声笑语和“南博会”申办成功并将以南宁为永久会址的炮礼声中，南宁楼市破位前的变化已经同步开始了，最值得关注的变化是商价位楼盘成交的放量。这几年在南宁楼市之中，每平方米3000元以上的商品住宅价格并不鲜见，但像今年这样大量的成交，却是少有，这种信号的市场解读就是：价升量增，南宁楼市向上破位在即。其理由首先是南宁楼市的开放度导致参照系统的变化。几年前，南宁楼市仅是南宁地区的楼市，其覆盖的市场范畴，只在南宁市及原南宁地区的几个县而已；而今，它已初步升格为广西的楼市；在往后，它将会在城市本身的种种升级前提下，再注入全国主要楼市的要素，甚至是区域性国际中心城市的楼市要素，南宁楼市无论从投资及购买市场方面都将呈现比以往更加开放的格局。南宁楼市在已不短的盘整周期后，寻求向上的破位势所必然。其次，几年来的整体低价位运行，为南宁楼市的即将破位上行保留了极大的空间。据有关大量数据显示，全国商品住宅今年前十个月的均价为每平方米2400元，南宁目前的均价与此持平，在全国几十个大中城市之中，南宁房价与居民收入之比排在倒数几名之列，这表明南宁房价运营平台的可突破空间还很大。其三，南宁楼市发展的常规性动力还远未出尽，还在源源不断地支撑着楼市的发展，而且将在未来10年内持续向好。比如以南宁为中心的高速公路网，目前只完成2000多公里规划指标的一半，作为区域经济增长极强的南宁，还有广阔的经济腹地空间可以供伸展，城市人口2020年规划为300万，136工程对楼市的拉动等等。最后，以“南博会”为标志的，中国—东盟自由贸易区的推动，给南宁城市发展带来了千载难逢的机遇。这个非常规的楼市动力，以南宁楼市升级的核能态势，标志着南宁楼市应可成长为比肩深圳、广州的越级楼市。楼市的黄金起跑线2004年，讲师南宁楼市整体破位上行的拐点之年。市场的信心将会大大提升，南宁楼市可聚集的客户群体更加广泛。从区域分布上表述，市区的居民消费意愿进一步高涨，广西区内客户将获得更有力的动员，同时，区外的投资性客户将可能横空出世，更加多元化色彩、开放性更强的消费群体将在南宁楼市上吸纳物业，共享城市整体增值及发展的未来，在黄金起跑线上，最早动作的一定是先知先觉的消费者。楼市在城市的边际格局将被重新定义。两年前，南宁快速环道的贯通，引爆了环线大盘的开发销售浪潮，在新的一年里，随着高速外环的通车，政府三百万人口、三百平方公里大城市建设蓝图的引导，楼市的新热点区域将会有新的突破，东进西扩，北移南拓，城市是建出来的，楼市是做出来的，卫星城级的项目，离我们已经不会很远了！在楼市的内在格局方面，旧城的改造亦将成为楼市的主增量来源。在国家对新增建设土地政策趋严的大背景下，旧成改造将是满足消费者需求重要产出的增长点，不断高企的综合开发成本必将拉高城市旧区内的物业价格平台，成为引发楼均价破位上行的技术面。过去几年的发展，只能称之为开发者的资格赛，2004年，才是开发商们的高量级的角力决定的开始！谁将有资格站在这条黄金起跑线上？一是已经储备了相对数量土地资源的开发商，一是拥有雄厚资本的财团。2004年，南宁楼市将在划时代的黄金起跑线上发力，跑向黄金铺就的高速大道，而且越跑越快。南宁地产分析之三南宁楼市步入花样年华市场持续快速发展南宁市房屋产权交易中心日前提供的资料显示：2003年南宁市房地产开发累计完成投资30.8亿元，实现商品房销售面积150.02万平方米，成交总金额达70.49亿元。2003年南宁房地产市场的主要经济指标与2002年相比非常明显的增长，房地产开发投资和销售继续保持快速增长势头。2003年，南宁房地产市场保持产销两旺的主要因素，首先是南宁作为全区政治、经济、文化、商业和金融中心，是广西最具综合实力和发展潜力的城市，近几年来，投资环境不断改善，各项产业发展迅猛。特别市“南博会”从2004年起，每年在南宁举办一次，意味着中国与东盟之间的投资项目流和经贸信息流均向南宁集中，南宁有望成为中国与东南亚经济文化交流合作的平台，南宁当然可以凭借中国—东盟自由贸易区桥头堡的位置强势腾飞。而产业经济的拉动，必将吸引大量的外来人员到南宁投资、经商，甚至落户南宁，从而形成有较强购买力的房地产消费群体。2003年12月，南宁市举行的一期国有土地使用权拍卖会创下了单个成交价最高、拍卖面积最多和总成交价最高三项广西之最就与“南博会”的良好预期有关。其次，经过多年的建设，南宁已成为“一个最适合人类居住的城市”，加上良好的教育环境和创业环境，吸引周边县市许多人为了子女有一个良好的学习环境和将来就业问题而不断涌入南宁购房定居，极大推动了住宅消费市场的发展。其三，南宁城市居民人均可支配收入不断提高。据有关资料显示：2002年南宁城市居民人均支配收入为8796.24元，在西部12省区中位居榜首；2003年上半年南宁城市居民人均可支配收入4894元，同比增长2.6%。加上住房货币化的大力推进，增强了居民购买能力和支付能力，为住房消费提供了基础。其四、2003年南宁市“136”工程拆迁面积