合纵联行地产周报(XXXX114-1110)

2013年惠州房地产市场周报（11.4-11.10）Unionproperty.ALLrightsreserved2013/11研究管理中心出品2Unionproperty.ALLrightsreserved思想践行未来一、本报告数据来源于政府相关部门公布的数据，合纵联行研究管理中心在引用数据时会标明数据的具体出处，并据此做出统计和分析，分析结果仅供参考。二、本报告分析结果、信息或所表达的意见，不构成任何投资买卖建议。三、本报告版权归惠州市合纵联行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询合纵联行研究管理中心，电话：[phone]QQ：115967186五、本报告数据统计截止时间：2013年11月10日六、由于网上签约的信息在录入时会产生一定的滞后性，可能造成与各盘实际成交的数据会略有出入。☆版权声明☆PART0本周导读宏观市场动态本周惠城区量价齐跌，网签住宅479套，网签均价6718元/平米。本周开盘/加推项仅有华邦首府，大部分项目举办大小型暖场活动吸引客户群，例如雅居乐白鹭湖的好声音演唱会发布和光耀翡俪港的阿迪力走钢丝以及样板房开放。央行公布新的货币政策工具SLF投放余额3860亿元;四大行10月新增贷款1820亿创年内地量;10月CPI同比上涨3.2%创8月新高。目录ContentsPART1宏观与政策一周市场动态名人名企本地资讯PART2土地市场住宅市场商业写字楼市场片区量价成交情况住宅成交均价项目成交龙虎榜PART3一周楼市动态短信监测开盘简讯项目营销活动媒体监测PART1.1宏观与政策合纵解读：受国际经济金融形势不确定性增强以及各种影响流动性的因素波动较大影响，近年来我国银行体系短期流动性供求的波动性有所加大，尤其是当多个因素相互叠加或市场预期发生变化时，市场短期资金供求缺口有时难以通过货币市场融资及时解决的情形，加大了金融机构流动性管理难度和不利于中央银行调节流动性总量。客观上，需要进一步创新和完善流动性供给及调节机制，不断提高应对短期流动性波动的能力，为维持金融体系正常运转提供必要的流动性保障。四大行10月新增贷款1820亿创年内地量央行公布新的货币政策工具SLF投放余额3860亿元10月四大行新增贷款投放仅约1820亿元，较去年同期少增近400亿元，10月四大行新增贷款投放量创年内单月新低。过去的9个月，四大行单月新增贷款均未少于2000亿元，其中单月投放最多的是1月份。消息人士分析，季节性因素导致存款负增长以及四季度贷款额度相对紧张是10月贷款增长放缓的主要原因。交行金融研究中心则认为，10月银行资金面相对偏紧，有多方面的原因：一方面，季初财税上缴较多，形成存款余额净减少；另一方面，外汇占款虽有较大净增长，但在宏观审慎框架下，央行10月前三周在公开市场已净回笼货币1575亿元，形成了明显对冲；此外，理财产品入账方式调整也对存款造成了负面影响。央行网站在货币政策工具栏目新增一项“常备借贷便利(StandingLendingFacility，SLF)”，并且公布了今年1-9月开展此项新工具的操作情况，6-9月余额分别为4160亿元、3960亿元、4100亿元、3860亿元。央行表示，在今年春节和6月份流动性异常波动时，都采取了相关操作。从国际经验看，中央银行通常综合运用常备借贷便利和公开市场操作两大类货币政策工具管理流动性。常备借贷便利的主要特点：一是由金融机构主动发起，金融机构可根据自身流动性需求申请常备借贷便利；二是常备借贷便利是中央银行与金融机构“一对一”交易，针对性强。三是常备借贷便利的交易对手覆盖面广，通常覆盖存款金融机构。PART1.1宏观与政策10月CPI同比上涨3.2%创8月新高2013年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.5%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.2%，服务价格上涨3.1%。1-10月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。10月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中，城市上涨0.1%，农村持平(涨跌幅度为0)；食品价格下降0.4%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格下降0.1%，服务价格上涨0.4%。合纵解读：经济继续温和复苏，同时出于对物价重新上行、防止房价大幅反弹和防止地方融资平台风险进一步加大的考虑，年内几无降息可能。同时，随着三季度外汇流入量增加，常备借贷便利“有序减量操作”，结合央票锁长放短，公开市场小幅货币净投放或回笼来调节流动性，反映出央行对流动性的实际操作还是偏紧的。因此，预计货币政策仍以维稳偏谨慎为主。人民日报谈地方债：风险总体可控政府“家底”较厚我国地方债风险总体可控，债务规模占GDP比重仍在安全线以下以及地方政府、银行、中央政府三道防线，可控制局部性偿债风险的蔓延：首先是地方政府维护当地金融与社会稳定的愿望和能力。其次是银行的不良贷款消化能力和风险准备金。目前银行贷款是各地的政府性债务中的主要组成部分；我国各商业银行都有较完善的金融监管和拨备制度。最后是中央政府强大的调控能力。尽管风险总体可控，但决不意味着可以掉以轻心。偿债能力下降、融资渠道收紧、不透明威胁地方债安全，亟须建立切实可行的地方债管理制度。很多地方政府的偿债资金主要通过基金收益、土地收益等预算外收益偿付。一旦房地产价格下行，就将影响地方政府土地出让收益，偿债能力会大大下降。此外，地方政府融资平台和银行贷款的持续收紧，也将影响地方政府持续借债和借新债还旧债的能力。PART1.2一周市场动态上海楼市新政：二套房首付比例提至七成万科今年用10个月的时间即创下年度销售新纪录。万科公布10月销售简报显示，今年前10月，万科实现销售面积1266.3万平方米，销售金额同比增加32.6%至1458.5亿元，创下国内房企年销售新纪录。。融创中国也已完成全年销售目标，前10月销售金额达到466.4亿元，同比增长70%，较去年全年356.4亿元的业绩增加百亿，已提前完成450亿元的全年销售目标。此外，绿城今年前10月销售额达到564亿元，超过去年全年的546亿元，同样创下新纪录。世茂房地产也已完成全年销售目标。在其他已公布前10月销售业绩的房企中，恒大地产目前完成912.7亿元，接近去年全年的923.2亿元；旭辉集团完成126.7亿元，完成全年目标的91%。多房企前十月销售额超去年全年今年以来，住房价格波动较为明显。对近期房价持续上涨，上海市委、市政府在市政府常务会议明确本市将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨。今日上海市房管局网站发布文件，称将进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上，调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。合纵解读：提高二套房首付比例，短期内会起到挤压刚需改善性需求的作用，延缓他们购房时间。但对投资者影响不大，毕竟现在接近90%的购房者为刚需。PART1.2一周市场动态合纵解读：在宏观经济逐步企稳、需求保持平稳的大环境下，住宅均价在不同城市开始加剧分化，房价较高的热点一线城市价格环比涨幅继续扩大。虽然十八届三中全会的临近，土地改革将有重大举措，调控政策收紧预期增强，但是房企一二线城市拿地热情仍高，反应出市场对一二线城市房价预期仍将上涨。海南降低商品住房开发比例限低水平低品质开发《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》日前正式下发。从明年起，海南将逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。关于房地产开发容易导致的环境破坏问题，在《意见》中受到格外的重视。一方面，海南从政策和规划上限制土地资源和环境资源的低水平、低品质开发，鼓励环保和社会责任意识强、有实力的企业，开发高端房地产项目；另一方面，严格控制一线岸线土地资源单纯用于商品房开发。保护海洋环境资源，保障持续发展。国内权威房地产研究机构中国房地产信息集团发布的房价报告显示，2013年10月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1075.1点，较上月上升8.9点，环比上涨0.83%，涨幅较上月扩大了0.41个百分点，同比上涨10.50%。统计显示，监控的288个主要城市中，共有211个城市一手房交易价格出现上涨。全国31个省级行政区域中，仅海南省、陕西省、广西壮族自治区、福建省和甘肃省五个区域一手房交易价格指数环比有小幅下降，其它省级行政区域一手房交易价格指数环比均值稳中有升。环比上涨城市和行政区域数量均较上月有增加。与此同时，10月份，中国城市二手房价格60指数为1037.6点，较上月上升9.1点，环比上涨0.89%，涨幅较上月缩小了0.05个百分点，同比上涨4.85%。二手房价格60指数环比数据延续了近一年来的上涨走势。权威机构：10月全国新房价格指数环比涨0.83%PART1.2一周市场动态2013年1-10月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%1-10月份，商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。商品房销售额61238亿元，增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长32.6%，办公楼销售额增长42.5%，商业营业用房销售额增长23.0%。1-10月份，房地产开发企业到位资金97194亿元，同比增长27.2%，增速比1-9月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款15969亿元，增长31.9%；利用外资416亿元，增长23.4%；自筹资金37096亿元，增长17.7%；其他资金43714亿元，增长34.8%。在其他资金中，定金及预收款27274亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11380亿元，增长40.9%。10月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.88，比上月回落0.37点。前10月全国房地产开发投资68693亿同比增19.2%“上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证……”近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。北京市住建委召集开发商举行会议，明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售；对于今年以来上市的项目，要求新盘的价格与前期持平，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。北京年底前单价高于4万元的楼盘不准预售PART1.3名人名企招商地产双融资平台助力向千亿元销售目标冲刺在公司上市20周年之际，招商地产提出未来五年达到“千亿元销售、百亿元利润”的战略目标。为此，招商地产在资本市场上动作连连。大股东再次注入优质资源——10月，招商地产公告了2013年A股地产企业最大金额的融资方案，即发行股份购买资产并募集配套资金的方案，拟通过给大股东蛇口工业区发行股份收购其持有的海上世界住宅一期及文化艺术中心的土地使用权，再拟采用询价方式向不超过10名符合条件的特定对象非公开发行A股股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过本次融资总金额的25%。海外融资平台启动——自2008年以来，房地产行业宏观调控推陈出新、从严从紧，房企A股再融资寸步难行，于是，多家国内房企掀起了香港借壳上市的浪潮。招商地产更是在短短一