和房地产开发有限公司高层底商住宅加技经

新疆石河子恒和房地产开发有限公司高层底商住宅楼可行性研究报告(代项目建议书)新疆中元建筑规划设计有限公司二零一零年二月目录第一章总论…………………………………………………….1.1项目概况…………………………………………………1.2项目建设背景…………………………………………...1.3项目建设单位概况……………………………………...1.4项目建设的必要性……………………………………...1.5研究范围………………………………………………...1.6研究结论………………………………………………...第二章建设场址和建设条件…………………………………..2.1建设场址…………………………………………………2.2建设条件………………………………………………...第三章建设规模及方案………………………………………..3.1总体布局…………………………………………………3.2建设规划…………………………………………………3.3工程论述…………………………………………………第四章公用设施工程…………………………………………...4.1给水工程………………………………………………….4.2排水工程…………………………………………………4.3供热工程…………………………………………………4.4供电系统…………………………………………………4.5消防工程…………………………………………………第五章环境影响和保护措施…………………………………...5.1建设地点环境现状……………………………………..5.2本项目主要污染源、污染物的治理措施……………..第六章项目管理和劳动组织………………………………….6.1企业组织………………………………………………..6.2劳动定员………………………………………………..6.3人员培训………………………………………………..6.4机构设置………………………………………………..第七章项目招投标…………………………………………….7.1招投标依据……………………………………………..7.2招投标的组织…………………………………………..第八章建设实施进度安排…………………………………….8.1项目建设期……………………………………………..8.2项目建设进度安排……………………………………..第九章开发成本及项目投资估算……………………………9.1开发成本估算依据…………………………………………9.2项目总投资估算和经营资金………………………………9.3成本分析…………………………………………………9.4资金筹措………………………………………………….第十章经济效益评价…………………………………………....10.1销售收入、税金各利润预测………………………………10.2项目财务盈利性分析………………………………………10.3清偿能力分析…………………………………………..10.4资金平衡分析…………………………………………...10.5环境效益分析…………………………………………...10.6社会效益分析…………………………………………...第十一章研究结论与建议………………………………………11.1研究结论………………………………………………….11.2项目建议………………………………………………….11.3附表与附件……………………………………………….附图:1.新疆石河子恒和房地产开发有限公司高层底商住宅户型图。第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称:新疆石河子恒和房地产开发有限公司高层底商住宅楼项目1.1.2建设规模:建筑用地面积9712.34平方米，其中建筑占地面积3372平方米；道路地坪及小区景观、露天停车场3280.83平方米、小区绿化面积3059.38平方米；地下停车库建筑面积为3995.99平方米；高层建筑面积37726.14平方米；一层商铺建筑面积3372.01平方米；二层商铺建筑面积3707.97平方米；三层商铺建筑面积3707.97高层平方米，住宅建筑面积37693.87平方米；总建筑面积58889.29平方米；建筑密度34.72%；建筑容积率4.99；绿化率31.5%。1.1.3项目固定资产投资：15662万元，其中土地费用703万元，前期工作费395万元，基础设施建设费171万元，建筑安装工程费10224万元，公共配套设施建设费75万元，开发间接费0万元，管理费用326万元，财务费用1022万元，销售费用1190万元，开发期税费477万元，其他费用367万元，不可预见费712万元。1.1.4建设单位：新疆石河子恒和房地产开发有限公司1.1.5建设地点：石河子市1.1.6单位性质：独资法人1.1.7项目负责人：颜奕1.2项目建设背景党的十一届三中全会以来，我国社会经济进入了大的发展阶段，新疆住宅建设有了很大进展，尤其是随着城镇居民住房制度改革的全面展开，住宅建设的步伐突飞猛进。1978年我区城镇住宅建筑面积802万平方米，住宅居住面积474万平方米，人均居住面积3.5平方米，到1997年末，全区城镇住宅建筑面积已达5537万平方米，住宅居住面积2823.33万平方米，人均居住面积8.43平方米。分别是1978年的6.9倍、6.0倍、2.41倍。城镇居民住房条件明显改善。新疆的房地产行业从80年代初至今经历了从无到有，从小到大，逐步发展，迅速崛起的过程。特别是1992年以来新疆房地产开发曾出现了快速发展的势头，房地产业在较短的时间内迅速崛起。1995年以来，国务院提出“住房建设可能成为经济发展的新的增长点，和形成新的消费热点”，这对于大力发展城镇住宅建设，积极推进城镇住宅制度改革，加快培育和发展住房消费市场，又起到了良好的推动作用，新疆的住宅建设正以势不可挡的趋势快速发展着。当前，要加大住房制度改革的力度，切实解决城镇居民住房难的问题。一要深化城镇建设投资体制改革，多渠道筹集资金，加快城市基础设施建设的步伐，要把制度创新与摆脱困境结合起来。提高房地产企业的市场竞争能力。二是依法加强行业管理，不断提高行业管理水平。要增强法制观念，加大依法行政力度，提高执法水平。要坚持建管并重，从严管理的思想，切实加强城建管理工作。要加强房地产市场管理，大力提高住宅建设的工程质量。要加强房产管理，为房地产的健康发展提供保障。三是脚踏实地，狠抓落实。要加强职业道德建设，要切实改进机关工作作风。团结一致，齐心协力，推动房地产事业持续快速健康发展。1、房地产业平稳发展。石河子市的房地产业始于八十年代中期，兴于九十年代。随着经济体制改革的逐步深入和社会主义市场经济建立，目前石河子市的房地产开发企业已由1990年的6家发展到数十家。其中既有全民、集体企业、股份制企业，也有中外合资企业和私营企业。行业主管部门始终把“培育、规范、发展”，作为房地产行业管理的指导思想，针对房地产开发工作的实际，逐步加大管理力度，建立和完善企业资质年审和定期统计报表制度。房产开发量的增多，极大地改善了城市居民的居住条件，推动国有土地使用制度的改革，推动住房制度的改革。加速了旧城改造，改善了投资环境，对引进外资，加快城市的综合配套开发，做出了贡献。“十五”期间，石河子市房地产业发展的总体思路是进一步调整投资结构，适当控制投资规模，以建设普通住宅为重点，加速房地产流通，调整产业结构，提高从业人员素质，按城市规划的要求进行综合开发，配套建设，进一步推动房地产业平稳、协调、健康地发展。3、住房制度改革不断深化，城乡人民居住水平明显提高。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的要求，石河子市的房改从九十年代全面展开，目前正步入规范化的轨道。随着住房制度改革的不断深化，人们的住房观念已彻底改变，住房是消费并应达到一定消费比例已为广大群众所接受，住房商品化的意识已经形成。目前，全市人均住房面积已由过去的6.26平方米提高到8.31平方米，广大人民群众的居住条件得到了进一步改善。1.3项目建设单位概况新疆石河子恒和房地产开发有限公司成立于2009年7月16日；外商独资有限责任公司；组织机构代码证代码：68957743-1；中华人民共和国外商投资企业批准证书批准号：外经贸兵外资企字[2009]0003号；企业法人营业执照公司注册号：650000410003491；投资方为：佳志企业有限公司（英属维尔京群岛）；法定代表人：颜奕；注册资本1500万美元，投资总额2548万美元；实收资本375.460528万美元，占注册资本总额的25.03%；住所：石河子56小区9幢2-1号东（1）；邮编：832000；公司经营范围：房地产开发、经营；房地产开发资质：暂定级。1.4项目建设的必要性去年以来，全国房地产市场供销两旺，有力地刺激了内需扩大和经济增长。而地处西北边陲的石河子房地产市场也是红红火火，随着我区国民经济的稳步健康发展，石河子房地产市场也继续保持了良好的发展态势。一、房地产价格运行特征（一）房屋销售价格平稳。随着住房制度改革的深化，住房货币化的实施和二级市场的全面放开，房地产市场更加规范有序，房屋销售价格由商品房销售价格、公有住房出售价格和私房交易价格三大部分组成，其价格变动特点：1、随着石河子市房产市场的购房主体由集体购买逐步转变为个人消费，据统计，目前石河子市个人购房比例已达到90%以上，前两年那种“赶末班车”、“盲目购房”等火爆场面今后将难以再现，在经过了个人购房初级阶段的发展，消费者对房产市场有了深刻的了解，对于住房这一商品的认知也从观念上有了转变，购买住房这种大宗商品，人们将会更加慎重，消费心理更加成熟，今后房产市场销售也将更加趋于理智。在市场压力下，2005年石河子市房地产开发公司纷纷减缓开发速度、收缩开发资金，开发总量的下降无疑缓解了当前房地产市场的矛盾，使供需双方逐渐区域平衡。据分析年内商品房价格很难出现大幅下降的局面。2、公房售价持平。公房销售已开展了近十年，近期房改的深入和政策调价等对公有住房的销售影响不大，2005年1—4季度公有住房的销售价格与2004年相比保持不变。3、非住宅用房销售价格稳中有降。随着石河子市工业产业化的发展，及随之而起经济的发展，市场对写字楼、商业用房的需求在不断增加，但目前出现供大于求的局面，估计短期内难以改变。4、私房交易价格保持平稳，较2004年略涨0.3%。随着公房销售量的减少，二级市场的进一步完善、放开和规范，私房交易市场价格相对稳定。2005年1---4季度，私房交易中，住宅销售价格比2004年上涨0.3%，非住宅销售价格比2004年上涨0.2%。（二）土地交易价格呈上升态势随着《中华人民共和国土地管理法》的颁布、石市执行新的土地基价标准，带动了土地交易价格的上涨。2005年1---4季度，土地交易价格比2004年上涨2.3%。其中，居民住宅用地价格上涨1.0%，工业用地价格上涨0.1%，商业、旅游、娱乐用地价格上涨9.8%，其它用地价格与上年同期相比上涨1.4%。（三）房屋租赁价格保持平稳2005年1---4季度，房屋租赁价格水平保持平稳，较2004年略涨0.1%。其中厂房仓库租赁价格保持稳定；住宅租赁价格总水平比2004年下降0.6%；商业用房租赁价格总水平比2004年上涨0.8%；办公用房租赁价格总水平比2004年上涨0.6%。这主要是由于随着西部大开发的进程、加快新疆经济的好转，尤其是石河子市工农产业一体化发展的定位，石河子市的商用房、写字间的市场较以前出现明显地转暖趋势。二、影响我市居民住房消费的几个主要因素“十五”期间，我市城镇居民住房消费市场结构发生重大变化，取消了几十年一贯制的由政府和企业统包到底、无偿分配、低租金和无限期使用的实物福利分房制度。通过住房分配货币化、提高住房租金、按优惠价出售公房和鼓励居民自购房等一系列措施，逐步将住房推向市场。居民住房消费观念也发生了根本转变，“住房是商品，更是个人消费品”、“要买房靠自己”的市场化观念已逐步形成和被接受。随着国家福利性分房制度的取消，福利房将从市场中全部退出，居民住房消费市场结构将发生重大变化，商品房将是