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商业地产实战基础知识——并无科班的定义狭义概念——retailrealestate;意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义概念——commercialrealestate或commercialproperty;除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产.什么是“商业地产”?选址及获取土地商业地产开发和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等招商招商是一个把商业建筑“填满”的过程,但操作过程远不是直观上这么简单,后文还将论述运营管理招商并不是商业地产的最后一个环节,呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路退出机制商业地产本质上不是开发,而是投资,建立退出机制,整个产业链条才得以保持完整根据公司战略需要,在通过运营提高估值水平后,选择适当时机和适当渠道退出商业地产五大模块什么是“商圈”?通俗定义:多个相邻商业体(包括商铺、酒店、写字楼等)组成的区域市府商圈随着步步高广场和湘腾广场底商街区的开业,提高了整体商业的丰富度和档次,特别是步步高广场代表了目前大河西区域的最高档次的商业物业,弥补了区域零售、餐饮及娱乐方面的市场空白;溁湾镇商圈该商圈是河西最早形成的商业中心,商圈内以通程商业广场为主,周边电器卖场、街铺零售作为补充。受到区域发展的影响,商业未来发展空间比较有限;麓南商圈依托麓南大学城的发展,以满足区域学生和居民生活消费为主,主要是特色风味小吃、快餐等,以中低档为主;望城坡商圈区域以流动人口为主,属于河西区域的建材和小商品批发的集中区域,随着长房人人乐购物中心的开业,区域内综合配套逐步发展。溁湾镇商圈望城坡商圈麓南商圈市府商圈工作定义:商业服务所能够覆盖的地域(交通是商圈地域划分的首要因素)通程商业广场通程电器指南针购物广场苏宁电器滨江新城国际商贸中心主要以枫林一路与麓山路交汇初为中心,向南影响麓山路→麓山南路;向西到溁湾镇汽车站。溁湾镇商圈商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店,它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心,向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。商圈,有很多层次,需要区别分析(1)核心商圈(PrimaryTradingArea)。这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域,通常商店55%~70%的顾客来自核心商圈。(2)次要商圈(SecondaryTradingArea)。这是位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域,约包括商店15%一25%的顾客。(3)边际商圈(FringeTradingArea)。这是指位于次要商圈以外的区域,在此商圈内顾客分布最稀,商店吸引力较弱,规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。居住人口(数量、结构、收入、消费习惯)办公人口(数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯)客流导入(与周边商圈的关系)竞争关系(商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争)业态结构(商圈内业态关系,和其他商圈的关系)交通(吸引客流的基础条件)其他公共设施配套(医院、学校、政务机关、工业园区等)如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度河西主要商圈区域内早期形成的溁湾镇商圈、麓南商圈、望城坡商圈发展最为成熟的商圈,但受到地域等方面的限制,麓南商圈辐射力有限,溁湾镇未来发展潜力不足;望城坡和市府商圈有望逐步向综合型商圈转型。溁湾镇商圈区位核心区域为枫林一路与麓山路交汇处;现有供应规模(万㎡)总体供应为150,000平方米;其中规模型零售商业供应为100,000平方米首层租金水平(元/㎡·月)一层临街120-200元/平米主要特征历程:河西最为传统、成熟的商圈,开业时间早但随着项目硬件的老化和河西新商业项目供应,发展受到限制,个别项目空置率很高,整体档次一般;业态:业态较单一,以传统百货和家电卖场为主;档次:中档定位,吸引河西中部中等收入消费居民前来消费;点评:商圈发展缓慢,没有新项目的供应,伴随着其他区域商业项目出现,溁湾镇商圈逐步走向衰退,河西新型兴起的商圈将会对本商圈的发展形成很大的威胁。溁湾镇商圈发展缓慢,后劲不足,随着现在商业项目硬件的老化从最成熟的商圈将会逐步走向衰退,河西新兴商业项目的发展将对本商圈形成较大的威胁;未来规模型商业规模型商业小型裙楼商业注:规模型商业指体量在25,000平方米以上麓南商圈区位核心区域麓山南路、清水路一带;现有供应规模(万㎡)总体供应为100,000平方米;其中规模型零售商业供应为80,000平方米;首层租金水平(元/㎡·月)临街租金50-200元/平方米主要特征历程:依托众多高校群体发展起来的成熟商圈,商业氛围浓厚;业态:业态单一,以中低档的百货市场、底商形成的零售、特色餐饮和小吃为主;档次:中低档定位,吸引高校的学生消费为主,以及高校老师和居民的日常生活消费;点评:麓南商圈是以高校的出入校门作为连接,形成的商业街,整体档次和形象较差,环境局促,可改造或扩展的空间较小,近年来发展速度较慢,区域性较强,对大河西其他区域商业的发展暂时不能形成威胁;商业项目分布麓南商圈依托校园发展,受客群和交通阻隔的限制,未来发展依然以区域内客户群为主;很难吸引外部消费群体,但整体将会逐步由零散式向集中商业体方向发展;家润多广场麓南商业广场步步高生活广场悦购广场望城坡商圈区位核心区域以河西汽车西站为中心,向枫林三路沿线和二环线南段延伸;现有供应规模(万㎡)总体供应为120,000平方米;其中规模型零售商业供应为105,000平方米;首层租金水平(元/㎡·月)一层临街100-220元/平方米主要特征历程:依托汽车西站交通中心,是河西传统、成熟的商圈,商业氛围比较浓厚;业态:以大卖场和建材专业市场为主传统百货和家电卖场为主;定位:中低档定位,满足生活配套;点评:逐步实现从建材专业市场向综合型商圈的转型,区域未来商业项目供应量大,发展空间较大;商业项目分布望城坡商圈随着新商业项目供应,逐步从建材综合市场为主的商业中心向综合型商业中心进行转型;长房时代广场湘浙市场达美D6街区河西交通枢纽西中心广大环球郁金香滨江新城商圈区域规划地铁6号线城际铁路地铁4号线活力生活区中央商务区生态中心区滨江新城集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体,分为生态中心区、中央商务区、活力生活区,预计2016年活力生活区的滨江商圈将会初步成型;功能定位交通规划区域特点发展情况通过城际铁路、4号线、6号线轨道交通,银盆岭大桥、福元路大桥、桐梓坡隧道、营盘路隧道等连接河东和河西主城区;区域处于河东主城区北侧,临江与河东相望;景观资源丰富,交通便利;区域以现代金融商务为核心,旅游服务驱动,形成滨江商务商业及生态居住的综合板块;活力生活区是最新成熟的区域,中央商务区的发展将需要一定时间的培育,商圈依托住宅项目的发展优先于商务区成型;滨江新城商圈目前引进大型百货并完成98%招商的奥克斯广场可售部分商业已基本售完;今年该片区的商业氛围随着奥克斯4月底开业基本形成规模,该区域未来新增供应约33万方。序号项目名称零售商业体量预计开业时间1绿地中央广场20,000平米2014年2奥克斯广场30,000平米已经开业3世茂铂翠湾10,000平米2013年4渔人码头72,000平米2015年5B7项目(总建筑面积123万方)200,000平米(预计)2016年12354滨江新城商圈奥克斯广场项目定位:大型综合型商业项目,集大型超市、百货、休闲娱乐于一体商业体量:20万方(其中可售部分为3万方)主力店:华润万家、平和堂百货、韩国CGV影院、城市英雄电玩城业态组合:大卖场、百货、电器卖场、餐饮、休闲娱乐等综合业态档次:中档偏高开业时间:2013年8月开发商:奥克斯集团公寓裙楼商业步行商业街(销售部分)写字楼裙楼商业1-6F平和堂百货7-25F5A甲级写字楼BF华润万家超市1F电玩城2F平和堂3F国美电器4F广东魔方KTV俱乐部5-6F韩国CGV3DIMAX影院7-24F商务公寓室内步行街室外步行街南区商铺室外步行街北区商铺奥克斯广场整体定位中高端,集百货、超市、休闲娱乐、餐饮于一体的大型商业体,项目整体的商业规模较大;项目属于滨江新城商圈的开拓者和领导者角色,弥补了河西北部大型商业的空白;滨江新城商圈楼层布局BF1F2F3F4F5F6F奥克斯广场以平和堂百货以及娱乐业态为主,围绕主体设置室内步行街;销售部分商业布局动线单一,出入口较少,后经过重新调整规划设计,新增上下扶梯和通道,大大降低了销售难度和压力;滨江新城商圈•未来商圈特点•未来辐射力判断滨江新城以百货、大卖场、情景商业等为主,由于板块的商务定位,未来商务相关业态较多;滨江新城核心商业综合体项目奥克斯广场于今年4月底满铺开业,滨江新城商圈即将形成;滨江新城位处于河西北侧,距离河东核心商圈较近,考虑交通阻隔及其他区域的发展,预计商圈的辐射范围主要以滨江板块和市府板块为主;滨江新城商圈小结•健身服务及休闲功能商业地产(健身中心、美容院、SPA)•专业商业地产(专业批发市场、商贸城,如义乌小商品批发市场)•居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)•餐饮功能房地产(大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店)•娱乐功能商业地产(电影城、娱乐城、KTV)•零售功能商业地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL)按照行业类别分类•超区域型——辐射范围达10公里以上,超出本地“片区”或“区域”;总建筑面积10-15万平方米,主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家,多个次主力店,商圈人口>50万•超级型——这就是传说中的超级购物中心或者superMall了。建筑面积通常在20-50万平方米,至少3-5家大型主力店,如百货、超市、家居等,商圈人口辐射几百万甚至千万人不等,辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市•区域型——辐射范围为3-6公里,在交通便捷、商业中心较远的区域,辐射范围可达8公里,总建筑面积5-10万平方米,商圈人口在10-25万人,主力店为大型超市或百货店,至少包括4-5个次主力店•社区型——辐射范围≤3公里,总建筑面积≤5万平方米,商圈人口5-10万人,主力店为标超或大型超市,根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店•邻里型——辐射范围≤1公里,总建筑面积≤2万平方米,商圈内人口≤5万,主力店为中型超市或标超或餐饮主力店•目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流,辐射范围难以具体界定,主力客群大都在项目所属区域之外,甚至是外地、呈现“飞地”特征。按照市场辐射范围分类•底商集中商业(写字楼、住宅或酒店附属底商,进深超过40米,整体性较好,需分割出数百平米以上大铺)•独立集中商业(独立占地、零售、娱乐为主的纯商业,层数通常在1-6层,整体性较强,可以是商业街区和集中商业的搭配)•城市综合体(项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形态)•商业街区(2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业)•商业街(2排街铺之间围合,形成相对独立的街道)•街铺(分散布局,沿街摆放、进深较短(单排铺,进深不大于30米),最高不超过3层,;各店铺面积较小,通常10-200平米之间)按照物业形态分类各种类型优劣势比较封闭式切割沿街底商开放/半开放式独栋别墅式优势:容易出体量;利于小面积商铺的划分;特别利于零售商业组合的经营;劣势:公摊较大,独立存活能力差,依托整体项目的发展;适用性:有主力店带动,或主题鲜明的项目,或专业市场等。优势:独立存活能力强,展示面和到达性好,公摊小;劣势:难以形成体量,分割后面积较大,去化速度慢;适用性:只适合配套型的商业或商务裙楼商业。销售型商业类型比较优势:商业体量和独立性相对均
本文标题:商业地产实战基础
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