商业地产建筑设计研究

商业地产设计要点研究2011年04月贰、万达篇叁、案例篇肆、总结篇核心内容导读目录壹、理论篇壹理论篇贰万达篇叁案例篇肆建议篇一、商业地产涵义二、商业地产分类广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等广义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式狭义概念注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。商业地产概念商业地产分类第一部分理论篇分类方法种类按商业形态1.百货商场2.超级市场3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城）6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照规模和服务等级1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。按照功能复合程度1.交通枢纽商业项目2.文化商业设施3.旅游休闲商业设施按开发方式1.商业街商铺2.市场类商铺3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺按经营模式只售不租只租不售租售并举自行经营第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类上海兴力达广场广州天河城广场商业分类——大型商业综合体（购物中心）商业分类----开放式商业街区商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类江汉路步行街武汉天地商业分类----专业市场专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类家具广场茶叶交易市场泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求•目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会•因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向商业分类----酒店第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类从行业研究结果来看，目前房地产业对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升•目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域。商业分类----写字楼第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类商业分类----商住办公楼商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。商业分类----交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类一、企业背景二、业务结构三、产品模式壹理论篇贰万达篇叁案例篇肆建议篇商业地产与住宅地产的区别第二部分万达篇业务结构产品模式企业背景万达集团是形成以住宅地产、商业地产、电影影院、星级酒店为四大支柱型产业的大型集团企业。大连万达集团成立于1988年，1992年改为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。12公司总资产200亿元，年销售突破150亿元，万达17年来投入公益事业的资金累计超过8亿元。32006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），成为国内商业地产抵押证券。4商业地产与住宅地产的区别第二部分万达篇业务结构产品模式企业背景核心产业：商业地产开发支柱产业：连锁百货支柱产业：文化产业支柱产业：五星酒店商业地产配套产业：支持项目开业；租金议价筹码；长线发展定位；国内最大连锁商业商业地产配套产业：商业项目吸引客户；提高经营利润；产业链向电影业上游延伸；万达国际影院成为全国最大影院商业地产配套产业：项目业态组合构成；自持物业、委托经营；低地价城市综合体：住宅+写字楼+商业传统住宅项目核心作用：平衡现金流；带动项目商业客流量辅助现金流商业地产与住宅地产的区别业务结构产品模式企业背景第二部分万达篇2002-20032004-20052006-？第一代产品第二代产品第三代产品案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场案例：宁波万达广场、上海万达广场商业地产与住宅地产的区别业务结构产品模式企业背景第二部分万达篇■选择省会或中心城市布局；■选址都在城市最核心商圈；■占地面积在1.2-2万平米，建筑面积在4-6万平左右；■主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；■一层为分割销售的小门店，二、三层为超市，四层为专业卖场和影院；■建筑形态都为单体店面；■第一代产品单体中，20%的商业零售，零售部分为一层商铺第一代产品特点商业地产与住宅地产的区别业务结构产品模式企业背景第二部分万达篇■选择省会或中心城市布局；■选址都在城市最核心商圈；■占地面积在5万平左右，建筑面积在10-15万平左右；■主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；■每个主力店都为一个单体店面，由多个单店组成商业广场；■第二代产品中大体量商业，只租不售第二代产品特点商业地产与住宅地产的区别业务结构产品模式企业背景第二部分万达篇■选择省会或中心城市布局■选址在城市副中心或新区的中心；■占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；■产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店公寓（或SOHO）、ShoppingMall商业街区、广场及高尚居住社区等组成；■商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；■建筑形式为综合体，以单店+商业街+高层的组合形式；■第三代产品中，核心商业购物中心只租不售，销售部分为项目的写字楼、住宅、商业街第三代产品特点商业地产与住宅地产的区别业务结构产品模式企业背景第二部分万达篇万达订单地产发展阶段第三代城市综合体第一代单体第二代组合店引入多加主力店，客户群多样化引入多种物业提高投资回报率，只租不售推出订单式地产模式共同设计。万达根据租户需求量身定制。先租后建。主力店租户先签约，然后万达开工。保证长线稳步发展商户优势所有万达商业广场都有国际知名商业企业进驻经营，如沃尔玛、百盛、欧倍德、华纳电影院、必胜客、肯德基等，这些商户对于万达商业广场在消费人流的吸引、组织上都有显著的贡献，也正是这些商户的进驻，构成了万达商业广场的核心优势。选址优势万达商业广场中，大部分建在省会城市或直辖市，建在经济特别发达的单列城市，大连、青岛和宁波；所有万达商业广场都选址在所在城市的核心商圈地段，是核心商圈的黄金商业地段。从万达选址、拿地的手段，可以看出各地政府对万达都是充满期望与支持的。万达优势核心优势凭借旗下全国唯一商业规划研究院、全国性商业地产开发建设团队、全国唯一连锁商业管理公司的“皇马阵容”，形成商业地产的完整产业链和企业核心竞争优势。规模优势万达商业广场以ShoppingMall的模式开发，无论当地还是在国内其他城市，万达商业广场均显示出较大的规模优势，商业面积80000平方米以上的项目有11个，其他5个项目建筑面积都在40000平方米以上。这些项目分别在南昌、南京、青岛、济南和长沙，在当地也算是规模巨大的商场，满足一站式购物体验。商业地产与住宅地产的区别业务结构产品模式企业背景第二部分万达篇一、项目概况二、室外步行街模式三、室内步行街模式壹理论篇贰万达篇叁案例篇肆建议篇商业地产与住宅地产的区别室外外步行街室内步行街项目概况第三部分案例篇武汉万达菱角湖广场三代产品（特征）菱角湖万达广场选址城市副中心、城市开发区、CBD王家墩（城市副中心）建筑业态大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商；毛坯.规模占地面积10-20万平，建面40—80万平方米占地面积94700平方米；建筑面积513100平方米；大商业面积约200000平方米经营方式核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式核心室内商业部分只租不售，室外步行街出售。商业地产与住宅地产的区别室外外步行街室内步行街项目概况第三部分案例篇商业地产与住宅地产的区别室外外步行街室内步行街项目概况第三部分案例篇商业地产与住宅地产的区别室外外步行街室内步行街项目概况第三部分案例篇一期A区商铺（B区二期C区三期未建成）商铺总体面积：约4.9万方商铺数量：295个商铺产权持有：非万达持有，对外销售。单铺结构：单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点。门宽在3.8米—8.5米之间，第一层空高5.1米，第二层空高3.9米。品牌入驻情况：A001-A059为包围室内步行街的A出入口右侧商铺，面积在174—322平方米之间，入驻品牌依次是：可立特，卓思，雅戈尔，劲霸，七匹狼，特步，jeffjeans，欧点，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依莲，滔博运动，猫人，真维斯，水井坊，老凤祥珠宝，安踏，达芙妮，乔丹，爱帝，众帮云品，雅黛丽，曼妮芬，三星，酷动数码。B001-B100为室外步行街A出入口左侧商铺，面积在68-200平方米之间，入驻品牌依次是：仟吉西饼，爱居兔，塞纳印象，皇冠，优觅甜品，阿童木，迈拓，卡帝嘉，大雅，约翰茶，纽西兰冰激凌，coco，阿毛石锅炖饭，中联大药房，集美度，三上，金苑，兰卓丽，诺曼奇，娱乐城，九牧王，彩虹，金多宝，三人行，ATM机。C001-C136为室外步行街的B出入口右侧商铺，面积在66-642平方米之间，入驻品牌依次是：满记甜品，浪漫一身，良品铺子，周黑鸦，奔腾马，酷比特，咖麦浓，精益眼镜，宝岛眼镜，丝域，欧碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜馆，中国移动，潘朵拉，泡泡火锅，甜品，老通城，美思，民生银行，美钻天成，珠宝城。外街店铺以专卖店，小型餐饮娱乐店铺为主。商业地产与住宅地产的区别室外外步行街室内步行街项目概况第三部分案例篇商业区—室内步行街商铺总体面积：约4万方商铺产权持有：万达持有，不对外销售整体商铺结构：步行街呈U字形设计，长360米，共3层，1层层高5.4米、2-3层5.1米，一楼主动线宽达10米，交通组织上通过20部自动扶梯，4部观光梯，天井设计，步行街中有20余个通道与各主力店相联，使六大主力店与步行街全部为一体。入驻品牌情况：一楼青年休闲品牌湖锦酒楼肯德基麦当劳必胜客屈臣氏星巴克面包新语ZARA以及三个副牌PULL&BEAR百家好衣恋、JACKJONESONLY小熊、HOPERISEMINDBRIDGEGXG丝芙兰化妆品欧时力ASOBIO蒙奇奇施华洛世奇元素淑女屋LEE杰之行