国外房地产惯例

国外房地产惯例湖南师范大学树达学院09级土地资源管理贺清云，女，1955年出生。现任湖南师范大学资源与环境科学学院教授，硕士生导师。兼任中国地理学会世界地理专业委员会委员、中国非洲问题研究会常务理事、湖南省土地学会会员。长期从事人文地理学、土地制度学、房地产经济学、房地产市场学等的教学与科研工作。近年来主持、参加各类科研课题30余项，其中有13项课题被评审鉴定为国内领先或国内先进，其余课题或已公开出版或已获奖和被各级政府部门采用，反响良好。近年来独著、合著出版著作19本，在各级刊物上发表学术论文30余篇，一些著作和论文获多项奖励。绝密第一章绪论第一节西方各国房地产制度概况一、美法日房地产制度体系的特征西方各国房地产制度发展较早，历史较长，最有代表性的房地产制度有两类：一类是以美、日为代表的土地私有制为主的国家另一类是以英国及英联邦为代表的国家和地区两者都是私有制经济最发达的国家，房地产制度体系以私有制为基础，其中，美国的房地产制度最典型。1、美国房地产制度体系的特征美国房地产制度体系完善配套，都建立在私有制基础上房地产经济的整个循环系统完全通过市场自由进行各资源要素的配置、经济关系的协调平衡都通过市场机制的主导作用来实现国家作为经营主体参与房地产经济运行2、法国房地产制度体系的特征法国于1953年、1958年、1967年和21世纪70年代进行了5次大的房地产制度改革，主要包括房地产廉价制度改革为税金制，设立全国领土整治资金、工资储蓄基金和城市网络规划与布局等。3、日本房地产制度体系特征实行混合型房地产制度，其特点是：挖掘各方面资金潜力，共同参与房地产开发，实行商品化的同时，在一定范围内实行补贴；采用多层次经营形式，设立按收入的低中高的公共经营开发公司、市区发展公司、房地产贷款公司。二、加拿大英国房地产制度体系的特征1．加拿大房地产制度特征20世纪40年代开始，制定了一系列房地产法规，如1938年的《全国房地产法》《加拿大抵押和房地产公司法》等。2．英及英联邦国家和地区城市土地基本上属国家或政府所有，但土地使用权可出租土地使用者可按契约规定转让土地使用权政府出租土地时收取地价，在土地转让或经营房产时征收与土地相关的税收。第二节各国房地产制度的共同特征1．房地产的私有产权制度和市场交换制度是主导2．金融信贷市场对房地产市场的渗透，有力地支持和刺激了房地产经济的发展3．法律制度强有力的约束，保证了房地产交易的规范化4．房地产作为一项产业参与整个国民经济的运转各国房地产制度各有差异，但房地产商品化已成为世界各国房地产制度发展的主流和归宿。房地产已越来越成为各国国民经济产业结构中一个极为重要的组成因素。第二章各国土地制度与土地政策第一节土地所有制一一、土地所有制的基本概念1．土地是一种特殊的商品，狭义的土地指地球外壳的陆地部分，广义的土地则包括地球上一切自然物和自然力。而人们习惯上的土地仅指平地和山坡地，是农业和工商业及居住通常方便使用的土地。2．土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地所有关系的总称，是土地制度的基础。分为两类：1）土地私有制为主的国家2）土地国有制为主的国家二、美国的土地所有制1、土地所有制形式（三种形式）全美土地22.3亿英亩其中：私人土地13亿英亩占58%联邦政府土地7.6亿英亩占34%州县市土地1.3亿英亩占6%印第安保留地0.44亿英亩占2%.2、土地所有制的管理美国内政部土地管理局主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。主要采取立法措施，保护私人土地和联邦土地所有权不受侵犯。3、土地所有权形式地下权，包括地下资源开采权地上权，为建造建筑物或其他工作物等而使用他人土地空间权，包括建筑物加层和近空通过这三部分权益可以分别转让三、加拿大的土地所有制1．三种土地所有制联邦公有，省公有合占90%私人所有占10%私人土地虽比值少，但主要分布在国土南端土壤肥沃的狭长地带，全国的城市土地，肥沃的农田和牧场，基本上均为私人所有。2．土地管理体制加拿大是土地所有权、处置权和管理基本一致的管理体制。联邦、省、私人各自管理自己的土地，各级政府和业主对土地的开发、利用和保护，均根据联邦和省的有关土地法律行事。公有土地权属转移的四种办法：1）为私人申请购买2）公开招标出售3）土地拍卖4）为买主直接查阅政府准备出售地块目录，选定后可购买四、英国的土地所有制1．英国土地所有权很特殊从法学理论角度而言，英国全部土地都属英王所有，但实际上全英90%的土地为私人所有，其私有土地比重远高于美日等国，是典型的土地私有制国家。土地所有者对土地享有永久主权，可以自由买卖和出租。在英国，实际判断是否土地所有者的尺度是是否拥有自由处理所持有土地的权利，即“自由的土地保有权”。也就是永久业权。2．英国的土地所有制结构85%的不动产属于私人15%的不动产属于国有或公有3．土地所有权的管理法律规定，没有地权就没有房权，因此不存在与地皮相分割而单独出卖房屋的情况。土地所有权包括对地下矿藏的所有权，私有土地所有权乃至其他一切土地所有权都是立体的（三维），上至天空，下至地核，都属于土地所有者。五、日本的土地所有制1．土地制度——土地私有制个人土地占57%法人土地占8%国家和公共团体占35%可利用的土地分为建筑用地和农用地，多为私人所有，而且是人数众多的个人分别所有。2．土地所有的管理土地可以自由地买卖、租赁、抵押、继承、赠与等。可以在本国个人与法人之间作交易，也可以根据各个主权国家的有关法令、政策同外国的个人、法人之间作交易。第二节土地管理机构及其职能世界各国土地管理机构及方式各不相同，但管理原则大致相同，即对国土管理经营实行统管与分管相结合；资源管理与经营管理相分离；城市土地经营、土地管理与房地产管理相统一。一、美国的土地管理机构与职能1．美国土地管理机构土地管理隶属内政部，设局长、副局长各1名，助理局长4名，局下设13个区域土地办公室，58个地区土地办公室，143个资源区土地办公室。全国共有7000名工作人员，其中1200人在华盛顿总部工作。2．美国土地管理机构的职能美国土地管理局主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行统一协调，其工作范围和职能较宽。主要是从维护国家利益、保证土地最佳综合利用和保持地力出发，对联邦土地进行宏观管理，通过制定政策、制订计划和规划、采取必要的经济手段来实施管理。美国土地管理机构的主要职能1）主管地籍档案，负责地籍测量，确认私有土地境界和界标2）负责土地利用规划的编制3）负责国有土地的出让4）根据国家授权依法征用私人土地5）开矿占地特许的签发6）依法授予国有土地的使用权7）依法管理国会规定的特殊地区8）负责法律规定的与土地管理有关的业务联邦政府土地管理局对全国土地管理机构实行垂直管理，这些机构对地方政府不存在隶属关系。二、加拿大的土地管理机构与职能1．管理机构管理联邦公有土地的是环境部，下设规划司、财务行政司、保护司、国家公园局、大气环境局，以下再设置土地处等7个处室，土地处下设土地利用分析室等6个科室。环境部通过信息的掌握和土地利用的研究提供宏观决策意见，并在具体管理上起牵头的作用。2．联邦公有土地管理的协调机构联邦政府土地利用委员会是负责贯彻加拿大《土地利用指南》10条原则的协调机构。另一个管理协调机构是加拿大土地利用委员会。主要职能是协调联邦政府与省政府在土地管理上的合作关系。3．联邦公有土地管理机构的职能主要是通过制订计划和政策来影响土地的利用，具体负责土地测量和调查、进行土地政策和土地利用的分析、对土地进行生态分类和利用监测、进行土地立法等。4.省公有土地管理机构及职能主要是保护公有土地合理有效利用等。三、英国的土地管理机构与职能1．土地管理机构中央政府没有统一的机构，而是实行对土地的分类管理，由各级政府部门下属的机构执行土地管理的职能。如林业委员会管理森林地等。1）政府土地登记局是英国政府对土地管理的核心机构，统一管理、界定和保护每一宗土地的所有权权益。2）地产估价局是1910年成立的一个官方机构，主要任务是咨询，但只限于各级政府、公共社团相互间不动产的买卖。或它们与私人之间的不动产买卖，不办理私人之间互相买卖不动产的咨询业务。2、中央政府对土地的管理1）制定新法规2）中央政府和地方政府的作用和权力3）税收水平4）对新开发项目的刺激5）全国城镇规划政策6）对卫生、教育和住房的财政拨款等四、日本的土地管理机构与职能日本有比较健全的土地管理机构，宏观国土资源管理机构是国土厅。国土厅下设土地局等机构。1．国土厅土地局的机构和职能国土厅下设土地利用调整课、地价调整课、土地利用调整课和国土调整课4个课。主要工作是：编制和实施全国城乡土地利用计划、限制土地交易、休闲土地的管理、编制国土利用形态分类图表、地价管理、组织国土调查等。2．其他国土调查机构包括国土审议会、土地利用审查会、土地鉴定委员会等第三节地籍管理制度地籍是反映土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍管理制度是国家为取得地籍资料以全面研究土地的权属、自然和经济状况以及贯彻土地管理的各项措施，所作的各项规范化的政策规定。一、土地登记制度土地登记制度是国家依照法律对土地的坐落、面积、用途、等级、权属关系以专门的簿册进行登记的一种制度，其形成的文件资料具有法律效力。1．契据登记制度——登记对抗主义是政府设立专门机构，以专设的簿册对当事人订立的不动产转让契约所载内容进行登记。登记簿可供有利害关系的第三者查阅，登记为对抗第三者的要件。特点是：1）证明契据已经订立2）登记与否步予强制3）登记具有证据力。法国的契据登记制度特点登记为物权变动的对抗要件登记机关对登记的申请采取形式审查主义登记无公信力登记簿的编成采取人的编成主义登记物的移动状态美国的契据登记制度特点公证人和公证书产权摘要产权保险2．产权登记制是由国家设置专门机构，对不动产的权利取得及变更进行登记的制度。产权登记制度的目的主要在于确定产权、表明产权。权利登记制又称德国式土地登记制，特点是：①登记是物权变动的生效要件，即登记具有强制性。②对登记的申请采用实质审查主义。③登记具有公信力。④登记簿的编成采用物的编成主义。⑤登记物的静的状态。托伦斯登记制度由英国托伦斯爵士1958年所创，其特点是：①不强制登记，但一经登记，其土地权利如有变更，则非经登记不发生效力。②土地登记后发放记载权利状态的地券二份，其中一份交给权利人。③经登记的土地权利具有公信力。二、土地登记程序1．美国的土地登记程序提出申请实质审查报纸公告发放产权登记书状登记员将书状登记于不动产登记簿上登记后产权发生变动则要重新办理转移登记2．德国的土地登记程序登记资料的准备产权登记局办理登记手续通知3．日本的土地登记程序当事人申请登记登记官接受登记第四节土地管理法规为了维护土地所有制和保护土地资源及其环境，各国都进行了土地立法，但一般都没有制定统一的土地法，而是由若干相关法律组成土地法规体系。一、美国的土地管理法规美国《联邦政府土地政策管理法》的主要内容：1、法律定义：包括公有土地、综合利用、永续利用、公众参与、主要用途的规定等。2、关于制订土地利用规划纲要的规定：土地利用规划是对公有土地的某块土地或某一地区土地的使用作出的规定。对所有公有土地，不论是已被份等定级的、撤消的、弃置不用的或者另被划定用于几种用途的，均应编制土地利用规划。3、公有土地出售的规定：符合一定的条件均可以出售，但出售面积超过2500英亩时，须经国会参众两院同意，出售价格不低于市场价格。4、管理职能：包括管理内容和方式5、牧地管理：采取发放放牧许可证和同时签订租用契约的办法管理，有效期为10年。6、地役权：指在公有土地上根据许可证或契约享受的通行权。包括水库等蓄积、储存、输送、调配水的设施或系统；石油等管道和系统；修建发电、输变