国家一级房地产

国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938340土地估价报告项目名称：桂林漓江大瀑布饭店国有土地使用权价格评估（广西壮族自治区-桂林市）受托估价单位：北京仁达房地产评估有限公司土地估价报告编号：仁达土估字[2009]第012080259号提交估价报告日期：二ΟΟ九年七月二十六日国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938341土地估价报告第一部分总述一、估价项目名称桂林漓江大瀑布饭店国有土地使用权价格评估（广西壮族自治区-桂林市）二、委托估价方桂林旅游股份有限公司、桂林旅游发展总公司三、估价目的根据桂林旅游股份有限公司与桂林旅游发展总公司达成的协议，桂林旅游发展总公司拟将其下属的全资子公司桂林漓江大瀑布饭店整体转让给桂林旅游股份有限公司。桂林旅游股份有限公司特委托北京仁达房地产评估有限公司对所涉及的土地使用权进行价格评估，为其转让土地资产提供价格依据。四、估价基准日二ＯＯ九年三月三十一日五、估价日期二ＯＯ九年六月一日至二ＯＯ九年七月二十六日国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938342六、地价定义根据委托方提供的资料及现场查勘，本次评估待估宗地的实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、供气、通讯），宗地红线内“六通一平”（即通路、供电、供水、排水、供暖、通讯及场地平整），土地用途为商业用地。土地使用权终止日期为2038年2月19日，剩余使用年限28.9年。因宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，故本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、供气、通讯）和宗地内“场地平整”。本次评估设定土地用途为商业用地，土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、供气、通讯），宗地红线内“场地平整”条件下，评估基准日为2009年3月31日，土地剩余使用年限28.9年条件下的国有土地使用权价格。七、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定用途为商业用地，土地剩余使用年限为28.9年，土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、供气、通讯），宗地红线内“场地平整”条件下，评估基准日2009年3月31日的土地使用权价格为：1．土地面积：14465.80平方米2．单位面积地价：6621元/平方米大写：每平方米陆仟陆佰贰拾壹元整总地价：9577.81万元大写：玖仟伍佰柒拾柒万捌仟壹佰元整国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-8839383433．货币种类：人民币4．土地估价结果一览表（详见附表1）国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938344八、土地估价师签名土地估价师姓名土地估价师资格证书号签字焦宏育2002610030于京博2004110031九、土地估价机构估价机构负责人签字：北京仁达房地产评估有限公司二○○九年七月二十六日国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938345第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：桂林旅游股份有限公司单位地址：桂林市翠竹路27-2号法人代表：陈青光联系人：周都全联系电话：[phone]邮政编码：541002委托单位：桂林旅游发展总公司单位地址：桂林市民主路52号法人代表：刘毅联系人：周林华联系电话：[phone]邮政编码：541001二、估价对象本次估价对象，是位于秀峰区杉湖北路1号的一宗出让土地，土地使用者为桂林漓江大瀑布饭店，土地用途为商业用地，土地总面积14465.80平方米。三、估价对象概况（一）土地登记状况待估宗地是桂林漓江大瀑布饭店使用的位于秀峰区杉湖北路1号的一宗商业用地。桂林市人民政府于2003年8月18日颁发了该宗地的《国有土地使国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938346用证》，土地证号为【桂林市国用（2003）第000382号】，土地登记使用权人为桂林漓江大瀑布饭店，土地登记面积14465.80平方米，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2038年2月19日，土地用途为商业用地。宗地四至：东临正阳街门面，南临杉湖路，西临杉湖路，北临蓉城路。地号为3-2-(25)-83500001，图号为2796.60-13.75、276460-14.00。（二）土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，桂林漓江大瀑布饭店以出让方式取得待估宗地的土地使用权，桂林旅游发展总公司于1998年2月20日和桂林市土地管理局签订了《桂林市国有土地使用权出让合同书》，出让合同书编号为【市土出让（1998）第18号】。土地使用权出让年期40年，土地使用权终止日期为2038年2月19日，出让用途为商业用地。桂林市人民政府于2003年8月18日颁发了《国有土地使用证》。待估宗地来源合法、产权清楚。待估宗地连同地上房产已抵押给中国农业银行桂林象山支行，抵押期限自2007年7月9日至2010年6月26日。待估宗地地上房产部分租赁。除此之外，待估宗地不存在其他他项权利。待估宗地的土地使用者、使用权类型、土地剩余使用年限、他项权利等土地权利状况详见《附表1：土地估价结果一览表》。（三）土地利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地已进行了现状利用，利用方向主要为五星级酒店及配套设施等用途。桂林漓江大瀑布饭店大楼为钢混结构，其中地下2层，地上14层。钢混结构。总建筑面积70347.37平方米，其中地上建筑面积62232.89平方米，地下建筑面积8110.48平方米。容积率4.86。饭店外墙为深色玻璃幕墙相间铝扣板、大理石饰面。饭店北墙设有上宽72米，下宽75米，落水高度大45米的大型人造瀑布。饭店地下2层为员工活动中心、水泵房、设备用房、车库等，地上1-14层为饭店客房及商场、餐厅等相关配套设施。酒店共有电梯16部，国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938347桂林漓江大瀑布饭店为五星级酒店，共设有标准间、江景标准间、豪华单间、行政楼标准间、行政楼江景标准间、行政楼豪华单间、豪华江景标准间、普通套房、江景套房、豪华江景套房、花园江景套房、部长套房、总统套房等共652套。至估价基准日，该房产已经取得《房屋所有权证》，房屋所有权证号为桂林市房权证秀峰区字第30157080号。房屋登记所有权人为桂林漓江大瀑布饭店，房屋登记坐落为杉湖北路1号，产别为自管产。四、影响地价的因素说明（一）一般因素1．城市资源状况（1）地理位置及行政区划桂林市位于广西东北部，地跨东经109°36’至111°29’、北纬24°15’至26°23’，地处“湘桂走廊”的南端，为桂北地区政治、经济、文化中心。市辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山五城区和阳朔、临桂、灵川、兴安、全州、荔浦、平乐、恭城、灌阳、资源、龙胜、永福十二县，市域总面积27795平方公里，城市建成区（含西城区）面积55平方公里，全市总人口479.19万人。（2）地形气候桂林位于南岭山系的西南部，为中、低山地形，典型的岩溶地貌，两侧高，中部低，处在自西北向东南延伸的喀斯特（岩溶）盆地中.岩溶峰林地貌是具有世界意义的自然景观旅游资源。由于地处低纬，属中亚热带季风气候。雨热同带，夏季高温多雨，冬季低温干燥，年平均气温为18.9℃。（3）物产资源及旅游资源桂林市属红壤土带，分为红壤土、石灰土、紫色土、冲击土、水稻土。植被类型以次生林和人工植被为主，有针叶林灌木和草地，农作物以水稻、玉米、大豆、甘蔗为主。全市水资源丰富，境内河流属珠江流域西江水系，主要有漓国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938348江、桃花江及四湖（桂湖、榕湖、杉湖、木龙湖），湖泊水库总库容达1.9亿立方米。可供开发的地下水总储量约为31亿立方米。矿产资源金属矿主要有铁、锰、铜等，非金属矿主要有大理石、花岗石、石灰石等。其中探明一定储量的有30多种，在广西位于全国前列的36种矿产中，桂林占17种，其中大理石、花岗石、石灰石、滑石分布广，储量大，品质优，易开采。桂林境内河流密布，有漓江、湘江、洛清江、浔江、资江5条江，另有集雨面积在100平方公里以上的支流65条，全市多年平均总水量为403.81亿立方米，河流落差大，水力资源丰富，水能理论蕴藏量约270万千瓦，可开发量为107万千瓦，开发潜力巨大，已建成亚洲第一座超千米高水头电站-全州天湖水电站等一批水电站。桂林市旅游资源分为桂林城区和漓江景区两个部分。桂林城区主要景点有象鼻山、叠彩山、伏波山、芦笛岩、七星岩、靖江王陵、桂海碑林、冠岩、塔山、穿山等，其中的蓉湖春晓、古榕系舟、象山水月、南桥虹影、冠岩水府、漓江烟雨等24景点为桂林城区精华景点。漓江景区自桂林解放桥码头至阳朔码头段，水城83千米，习称百里漓江，是喀斯特地形发育最典型的地段，塑造了世界上至美的山水奇景，是桂林山水的集中和精华。2．交通、通讯基础设施（1）交通桂林交通便捷，形成了东西南北贯通和空中、地上、江河相连的立体交通网络。A、公路桂林市的公路四通八达，国道322、323线穿境而过，其中322线在桂林市境内段已改建成高等级公路，还拥有贵柳高级公路、桂黄一级公路、桂林至阳朔二级公路等一批公路网络，可直达广西各地和邻近省份，直达货运公路运输24小时内可抵达香港任何指定地点。全市公路通车里程达到5989公里，实现了100%的乡镇，86.5的行政村通公路、69%的乡镇通柏油路。年公路运输量国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-883938349达到5989万人；货运量达3693万吨；旅客周转量达357775万人公里；货运周转量达383141万吨公里。B、铁路桂林铁路北接京广复线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。全市境内有大小火车站27个，桂林新火车客运站，候车大厅可容纳1.5万人。C、航空桂林两江国际机场于1996年10月1日建成使用。占地4.06平方公里，总建筑面积17万平方米，飞行区等级为4D。机场建设规模按波音747-200型飞机设计，可满足波音767、麦道82等类机型使用要求，设计年飞行量4.2万架，设计年旅客吞吐量500万人次，高峰小时2500人次。目前拥有国际、国内航线50条，21家航空公司飞行桂林机场，通航香港、澳门地区及日本福冈、韩国济州。D、水路水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州和珠江相连，可直达广州、香港和澳门。年水运客运量达221万人；货运量115万吨；旅客周转量7669万人公里；货运周转量7484万吨公里。（2）邮电桂林邮政电信方便快捷，可直达全国各地和世界190多个国家和地区。A、电信：本地电话网全部组建完毕，程控电话覆盖了全市各个县城、乡镇及绝大多数村委会。12个县全部开通了移动电话业务。B、邮政：形成了以邮递类业务为主体，金融类和集邮类业务为支撑，信息类业务为补充的多元化，全方位的邮政业务体系。邮政储蓄计算机联网绿卡工程基本完成，全市22个邮政储蓄网点于全国31个省（市、区）间50多个城市中心主机联网运行，所辖的5000多个邮政储蓄营业窗口，约1000台ATM实现了通存通取。全市县以上中心营业窗口实现了电子化。桂林市与世界上的国家一级房地产、全国土地评估资质北京仁达房地产评估有限公司010-8839383410130个国家和地区开办了特快邮递业务，国内可送达200多个城市。3．土地市场状况桂林市土地总面积为27795平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，该县（市）进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、