国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

国家税务总局所得税管理司何道成2011.9.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》讲解引言改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。第一章总则第二章收入的税务处理第三章成本费用扣除的税务第四章计税成本的核算第五章特定事项的税务第六章附则国家税务总局所得税管理司何道成2010.3《房地产开发企业所得税处理办法》讲解第一章总则5国税31号文的出台背景---房开企业所得税征管存在的主要问题○开发产品缺乏完工标准导致：开发产品不能及时结转成本预售收入不能及时转为实际收入从而导致：房地产开发企业不能依法及时申报缴纳企业所得税。6房开企业所得税征管存在的主要问题○多列预提费用---预提了不允许预提的配套工程(设施)建设费;---多预提了允许预提的配套设施建设费;---已完工的配套设施不及时的进行清算;---虚设配套设施并预提相关建造费用.房开企业所得税征管存在主要问题○混淆成本对象界限---自用房不单独作为成本对象进行核算;---将开发产品作为固定资产核算或反之;---将共同性成本在已完工和未完工成本对象之间随意进行分配;---通过扩大拆迁补偿面积,减少可售面积,多结经营成本.7房开企业所得税征管存在主要问题○开具假发票---假票假业务---真票假业务---假票真业务89房开企业所得税征管存在的主要问题○采取不正当手段转移利润利用不同企业之间税负不同、征管方式不同钻税收征管理漏洞。比如:通过关联关系、核定征收等方式将利润转至施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环节。10房开企业所得税征管存在的主要问题○税收征管难度大税收制度不完善---导致查出问题没有处理依据地方政府干预过多---导致不能依法进行税收处罚11房开企业所得税征管存在的主要问题针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个文件：---2003年度下发了国税发[2003]83号文；---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文；---2009年度，总局将再次下发新的国税发[2009]31号文12新31号文的执行范围（一）包括内资和外资房地产开发企业（二）房地产开发企业以外其他企业从事的房地产开发经营业务13开发产品的完工标准○竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）○开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用.○取得初始产权证明上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工。应注意问题（一）《税法》界定的完工标准与《建筑法》之间有区别；（二）《税法》界定的完工标准与会计制度之间有区别15关于房地产开发企业核定征收问题○房地产开发企业不得事前实行核定征收企业所得税○房地产开发企业如果出现《税收征收管理法》第十五条规定的情形，可以按核定征收方式计算征收以前年度应纳税款，同时还应承担相应法律责任。16第二章收入的税务处理17○以预售方式取得的销售收入销售未完工开发产品按《预售合同》确定○以现房方式取得的销售收入销售已完工开发产品按《销售合同》确定销售收入确认原则房开企业销售主要形式18预售收入征税方式---按实际征收方式对预售收入征收企业所得税。---预征和实际征收之间的差别。19（一）预售方式取得的收入---开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等,即不能确定为预售收入。（二）预计计税毛利率和毛利额---指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。未完工开发产品的税务处理20未完工开发产品的税务处理问题：以预售方式取得的销售收入是否可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数？回答：可以作为基数！21计税成本结算时点老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产开发业务的特殊性，新31号文将其确定为当年企业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开发企业自行确定。22完工开发产品的税务管理○开发企业要向主管税务机关报告---开发产品完工情况○开发企业在年度纳税申报时应当出具：---税务鉴定报告---其他相关资料23完工开发产品的税务管理○当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管税务机关有两个权利：---计税成本核定权---税收征管处罚权24第三章成本费用扣除的税务处理25已实现可售面积×可售面积单位工程成本○可售面积建设部有关规定○单位工程成本成本对象的平均计税成本成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本26○属于成本对象完工前发生的费用◎直接成本直接计入◎能分清成本对象的间接成本直接计入◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本可根据受益对象按权责发生的原则配比计入共同性成本的扣除27○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊◎第1次◎第2次已销开发产品：当期扣除已完工成本对象未销开发产品：销售时扣除未完工成本对象在建成本对象未建成本对象共同性成本的扣除28公共配套设施判定标准○产权关系○可否销售○可否经营29会所等配套设施建造费用○按公共配套设施处理非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位○按建造固定资产处理○按建造开发产品处理30邮电通讯、学校、医疗设施○出售的，按销售开发产品处理○出租的，按自建固定资产处理○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本31售房部、接待处、样板房建设及装修○能够单独核算成本，按建造固定资产处理○不能单独核算成本，按建造开发产品32利息○为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：◎属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。◎属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。33利息○向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除34折旧费用发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。自用时间必须超过一年以上。未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。第四章计税成本讲解36开发产品计税成本概念是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。37开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本开发产品计税成本分类38成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。成本对象的确定原则39（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则40（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。成本对象的确定原则41（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则42开发产品计税成本支出项目有6个:（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本项目43（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本项目44（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成本项目45（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。计税成本项目46（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。计税成本项目47（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本项目48计税成本核算的一般程序分为5步:（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税成本核算的一般程序49（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。计税成本核算的一般程序50（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售计税成本核算的一般程序51（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。计税成本核算的一般程序52（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。计税成本核算的一般程序53开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。计税成本项目的结转方法54（一）占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法55（一）占地面积法1、一次性开发的计算公式按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本计税成本项目的结转方法56（一）占地面积法2、分期开发首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法57（一）占地面积法2、分期开发的计算公式期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积÷开发用地总面积×应分配的开发成本期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷期内全部成本对象占地面积×期内全部成本对象应负担的成本计税成本项目的结转方法58（一）占地面积法2、分期开发期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。计税成本项目的结转方法